假如说GDP达到了3500美元以后，在全世界会面对资本开放，所以现在中国的压力很大，我想这些事情在十七大以后越来越明确，你必须开放国际资本，这个没有办法逆转的。
第二个再看一下我们目前流动性过剩的外部原因是什么，到底是怎么回事。那么就是说我们面对着强大的美元王国的冲击，外汇储备快速地增长。九月当月进来250亿，外资通过各种渠道大举进入，这是一个现实的情况，就是我刚才说的你没有办法不让它进入，因为你到了这个阶段。
第二个我们再看一下九月份中国加息，加了0.25，美国马上加了，比我们多。因为你的股票市场已经在全世界开放了，通过H股等等。
第三件事情中国的CTR指数上升，从这个可以看出来全部都是逆反。
这是一个什么样的结果呢？换言之，美国正在通过美元游戏向中国输出流动性和通货膨胀。它向我们输出流动性，正在向我们输出通货膨胀，这个就比较麻烦了如果这两个同时输出换回到美国的是中国的财富大量的回落到美国，或者回落到美元的王国当中去。因为很多是以美元作为结算的。
所以，现在这个事情我为什么要讲这个事情是和我们国内应对有关系的。就是目前这样一个全球性的流动性和目前石油在涨价，以石油为标志的资源性的产品涨价，它会继续冲击中国的经济和金融。因为只要是有一涨价其他跟着涨，如果中国不涨等于消纳了全世界的通货膨胀。我们受得了吗？所以现在房地产的事情和这个是密切有关系的。
再说一下房地产的事情，我们的内部环节，我们现在面临着资产价格猛增。这一轮的楼价上升有它的都可以说是供需关系，这个是永远不错的。但这个需求当中有一部分是不能否认的，输入性的流动性由于这样一些敏感的因素，输入性的流动性带动了国内的恐慌性。他买与不买，他把股价搞高了你就跟进，楼市也是一样。他明明可以最终不买，他买了，现在就是处于储蓄大搬家快速的过程中。
在投资的渠道中我们没有更多的选择，没有更多的金融产品，所以这些投资性的只有在楼市和股市当中窜动。同时我们现在不能说是通货膨胀，按照十七大的研究来说，但是有这个迹象，所以我们原来一直说的持续了很多年的高增长、低通胀能不能还继续，也在争议当中。
央行在全世界也是创造了这种努力，今年提高银行存款的准备基率7次，加息5次，人民币也在，成立了国家投资公司，但是每一招都是双刃剑，我这里不解释，都不是一个单向的。你锁定了银行的贷款，对房地产的影响很大，但是银行又上哪儿去赚钱呢？你不让它往外贷，他哪来的利息付给存户呢？提高利息了以后对就业等出现了一系列问题，国家投资公司的事情出来，能不能解决中国一万四千亿美元的储备，能不能管好，这是一把双刃剑。
房地产怎么越调房价越高，到底是怎么回事。这里我说一下，绿颜色把它说成是调控的重点（图）。绿颜色是这次反复出台的宏观调控的重点就是银根和地根，这两个是调控的重点。然后浅蓝色是调控的对象，购房者、开发商都在调控当中。我们看这次调控当中每次政策出台都是收紧，对开发商的自由资金、土地出让金收紧，都是收紧的政策。收紧以后出现两个问题，从开发商角度上，他从银行拿不到钱了，他能够融资的基金又没有，所以只好通过上市解决这个问题，在宏观调控之后，开发商的融资上市是一个非常非常积极的做法，通过金融市场，通过股市来获取红箭头的资金。然后再去投到楼市当中去。这条路现在走的很通畅。原来企业的市盈率大量的增加，而且很多企业准备上市，通过这条线弥补银行银根收紧这条线。银根收紧以后对购房者有什么影响？本来他想买房，买房不够他就先到股市里面炒，炒够了又回到楼市，这样购房者的资金就在这两边窜动。
从外资来讲，绿箭头收紧的情况下，外资进来了是直接根据它的资本的特点，它可以直接进入这几个领域，一个是直接进入股市，一个是外资的一部分包括散户直接去买房，有一些是直接进入楼市和开发商一起，同时它还可以直接和开发商之间形成并购，而且和开发商一起买土地。所以外资的金融工具进入中国房地产的五条渠道，进入开发商的区域。
也就是说，银行收紧银行以后盘出来的空隙给上市、给股市、给外资留下了巨大的操作空间，所以现在从房地产整个的投资增速并不减少，投资量还依然大，那么银行收紧银根以后并没有解决房地产投资下降的问题，因为其他的信号被放大。
这里我特别讲一下土地的问题，土地问题是这次调控的对象，是收紧地根，这是屡屡地在说的事情。现在收紧了地根以后，为什么土地价格猛涨？而且开发商的土地储备猛增，并没有减少，而且是增加的，那是怎么一回事呢？开发商通过上市公司把土地装到了股市当中。原来这条渠道是被忽视，是不通的，就是我协议拿土地，或者“招、拍、挂”那来是我的。现在房地产并购是十分活跃的，圈地以后这部分土地在股市当中被放大，放大了以后再回来，再回到开发商这里去，然后再进入楼市是这样转的圈，所以土地这块本来是属于国家控制管理的很严格的这块，实际上在当前的情况下已经变成了金融市场当中的一个工具和它的一个砝码。所以在目前，在地根和银根调控的所有的结果是放大了，而不是减少了，是使更多的资金进入了楼市，而土地的价格在故事是上放大了一圈又回来了。
所以房地产的怪圈调了半年下不来？我觉得在这里面，由于今年的股市从国家来讲非常支持让中国人民享受中国经济发展的，所以股市被人多很所认可，所以很红火。房地产上市公司的市盈率达到100%到300%，有这么高市盈率的公司吗？有。所以它的土地的资源和它的持有的地产，可持有性的地产在股市当中被巨大的放大，放大以后再回来。所以股市在我们这里是个“放大器”。外资是个“推动器”，这是合理的，它推动了资金，推动了全球化的金融的系统，因为它的系统比你要完善，所以它进来以后它有它的系统性的优势，而我们没有。所这块上它推动的力度比我们大的多。
比如并购这块，外资可以通过基金、银行、股市各种各样的方式对中国的房地产企业参股并购，而我们就没有这么多的手段，我们现在充其量，一个银行、一个上市。它可以向GP摩根可以并购中国的优良物业，我们就没有基金跟它基金。我们在房地产当中缺乏金融工具，所以跟外资之间是一种不平等的竞争。
土地现在这个事情我最近考虑的比较多，谁拿到了土地是就拿到了房地产的硬通货。土地这个事情怎么会成为了硬通货了呢？就是我刚才说的它进入了股市、进入了放大器，所以它成了一个硬通货。而这个硬通货的管理体制又是极端极端的和非常开放的这样股市的体制极端不协调的。因为现在我们土地的管理仍然是地方政府的土地，仍然属于差不多计划外的财政生意，根本没有进入金融系统，央行当中。土地收入这块属于财政收入，而财政收入还是属于地方政府财政收入的计划外、预算外收入。
所以这个事情怎么能够解决土地飞涨的问题，我觉得隔了好几层，解决不了，所以地价在上升，楼价能不涨吗？所以土地成了比较精明的房地产商的硬通货。而这个硬通货在股市上得到了巨大的放大。这就是大家为什么做IPO，为什么要上市，不上市就吃亏。当然地产商之间的竞争也就成了一种不公平的竞争。
为什么要讲这些？跟尽快的要打造中国的金融工具有关系的。
下面我提一下关于今天下午李总要讲的金融基金。这里面我说一下，为什么投资基金非常重要？房地产的投资基金在发达国家当中所占的份额是非常之大的，在美国的财政储量中房地产这块占了40%以上的份额，我们现在远远没有到。所以若按照发达国家或者中等发达国家来看，大家还要继续买房，才能使房地产的存量上升。
证券化的像瑞士这一类的，直接融资占了75%，在房地产融资当中占了75%，大概是这么一个比例，当然这个直接融资还包括基金。这里面人寿保险公司等机构构成了直接融资的渠道。
在这75%当中，基金类的融资就是我们今天下午要启动的在全部房地产资本形成当中高达15%—20%，而我们现在信托这块不到1%，差的很多很多。再看一下现在我们中国政府启动的低收入，低收入这部分或者叫做中等收入，其实美国是用基金来启动的。美国在1986年出了一套低收入住房返税政策，相当于我们这次24号文，就是关于低收入住房制度的出台。它当时是1986年出台的，掀起了廉租房的高潮。这么以来在美国是1986—1995年一共有80万套中低档住房投入市场，很大一部分是由基金解决的。
咱们看一下最近全世界的情况，2005年一共创立了44个地产基金和中国有关系，一共筹集了300亿美元的资金，瞄准了全世界的发达的房地产市场。也就是说，全世界都在筹集这么大，那么我们中国为什么不能发起一个突破一下，然后带动我们也筹集，咱们不说44个，咱们起码带动多少个，中国要真正起来，他一年能弄44个，我们不能吗？所以我觉得对中国来讲这是一个挑战，你面临着它的挑战，你就必须应对。
大家可以看到紫色的（图）基本上是基金类的，就是美国的组成。所以我们在新时期碰到一些新机遇，要考虑到一些新模式，如果我们按照原来的模式是没有办法应对这样全球的金融开放和金融一体化情况的。所以危险就等于危险+机遇，生意就是不断地生出新意。
作为商会我们先做一个实验，因为我们有精瑞不动产研究院，已经比较好的运行了七八个月了，我说既然商会在说目前的形势在金融方面是怎么样，在能源方面是怎么样，那你自己能不能够启动一个模式来试一下。
我们现在启动一个虚拟的平台叫做精瑞绿色家园。精瑞是表示、精英这样品质高尚的绿色家园品牌。
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