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搜房网直播实况:中国绿色地产万里行·浙江之行

房天下   2007-10-22 16:32


李晓东:

我们今天坐在这儿台上的四位其实都是金融家,都是做金融的。张总这里刚才讲的非常好,对金融企业想什么,知己知彼。实际上,大家很清楚,的世界上金融之所以出现,就是解决一个项目和财富不匹配的问题,就个人拥有的财富和你管理财富的能力和你寻找的好项目的能力不匹配的问题,当然一种的办法是你自己去寻找。但是很多事情,自己刚好能够找到像你手上所拥有的资金量这么合适的项目不是这么容易,一对一的去找大家的成本会比较高,最后就产生了一个中介。

其实金融机构就是一个中介,就是把需要钱的人找到,然后把有钱暂时还没有合适项目的人,正在寻找合适投资方向的人解决在一起,所以说刚才讲的有几个问题了,现在浙江土地上有很多钱,刚才说了几个确实很吓人的数据;另外一个,这些钱都是有很强投资欲望的钱,但是中间缺乏一个金融的平台。或者有了这个金融平台,但是它配置资源的效率比较低,配置资源的手段比较少,观念可能比较旧。

刚才我听了浙商银行也好,我们不是说我们简单的制定了个标准你们达到,然后不行我们就拒之门外,这可能在十几年前的金融机构绝大部分都是这样的,跟衙门差不多。但是现在接触到的企业,像我们这样的企业,我们很愿意和开发商在一起,我在我们公司,所有人都知道,我让我们的员工每天上班的路上想三件事:,谁是我们的客户;第二,他需要什么;第三,我能为他做什么。我们既然把我们公司的LOGO上面打了八个字:因为专注、所以专业。我们就把房地产这个领域作为我们的安身立命之本,很明显,房地产开发商是我们的客户。

在宏观调控的背景下,他们需要资本、资金。第三个问题,我们能为他做什么?我们就需要不断地开拓新的融资方式,一些金融工具,为他们解决融资的问题。

这几年来,从我们最开始做121号文,2003年出来,我们开始做一些贷款性的房地产信托,主要解决四证不齐的时候,有两证了,我们做一些贷款的产品;后来我们又做了一些准基金型的产品,包括后来的夹层融资就是为了解决后来信托也不能做四证不齐的贷款了,我们就把原来的贷款换成一种有选择权的股权和债权之间的创新型的产品,使开发商能够拿到钱。

在现在,这种背景下,资金本看大大提高,刚才我讲了确实对房地产开发商来说,资金是的考验,而且这样的资金,刚才讲了,浙江的企业,土地成本基本上占整个房地产开发成本的60%以上,也就是达到2/3左右的事情,这一部分的钱,按照国家的规定,银行的贷款是不能给的。

也就是说,原来虽然121号文件规定是30%或者35%的限制,但是实际上在浙江这些地方,开发商必须要准备60%左右的自有资金,你才能够做房地产开发。因为它的两条:,你自有资金要达到30%,另外,四证没办齐之前的钱都是你自己去准备的。实际上变相的在浙江121号的规定又翻了一倍。

企业和股东的利益高度一致,我们经常遇到的就是这样的问题,开发商以前用惯了银行的钱,一谈就是你这个基金利息是多少,其实这是两个不同的概念,现在你要做的是股权融资,可能你的成本也好,因为大家担保五的风险或者介入的阶段不同。

包括现在有一些开发商朋友来找到我们说,我三分的利我也要钱,我这个项目非常好,四分的利我也要,实际上他的资金实力在目前的金融环境下很难把项目做完,如果再做下去非常的危险。现在有很多对价格不敏感的大的开发商,他愿意来介入,为什么不能跟他合作?跟他们去合作或者把这个项目干脆卖给他们,然后我去做一个股东,让他去做,他有资金,他有能力,今后房地产就是一个大家伙的游戏,不管你愿不愿意承认这个现实,今后房地产的行业集中,越来越强的高的资金门槛没有一定的规模,你再要去做房地产,今后会非常的困难。

所以说,处于这种可大可小的时候,你们要奋力地把自己向大企业去发展,用各种手段壮大自己,股权融资、债权融资反正你能想到适合于你的,你都想办法把你壮大起来。

还有一个,如果你觉得确实不具备你的条件,有的时候我觉得其实进退都从容。谢谢大家!

杨良姍:

今年是我加入德意志银行以来,第五次到浙江来,我对浙商的印象非常的好,浙商以稳健见长,而且在过去的时间里真正成就了高品质的企业。同时我也感觉到浙商对融资这块的知识其实是蛮缺乏的,这么好的公司找不到好的资金,这个是一个非常遗憾的事情。

我最近看了一些房地产企业,包括浙江,包括其他的二线城市,我上个礼拜在一个二线城市看房地产企业,他们说过去都依靠银行的贷款,结果去年有一块地3800块钱都流拍了,结果万科现在进来以8000多的价格把那个地拿下来了。

今天早上我的同事给我发了一个邮件,说证监会现在已经叫停了A股的房地产上市,我们觉得这么多的企业找不到融资是一个非常可惜的事情。我们也希望积极地来推进这些事情,所以今天也非常感谢商会的平台上我有幸认识国内的一些金融机构,这样我们来进一步探讨创新这块。

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