中国绿色人居地产峰会——中国绿色地产万里行·浙江之行
时 间：2007年10月22日
地 点：中国·浙江·杭州黄龙饭店·水晶宫
主办单位：工商联房地产商会
对此次盛会进行了现场直播。点击进入直播
▲ 以下为对本次活动的现场图文直播：
主持人：
尊敬的各位领导，各位嘉宾，各位媒体朋友，大家上午好！
我是今天会议的主持人钟彬是工商联房地产商会常务副秘书长/房地产设计联盟秘书长，首先我代表主办方工商联房地产商会承办方金都集团，协办方浙商银行和我们浙江不动产中心对各位的到来表示热烈的欢迎！
首先我向大家介绍今天活动的背景，作为的地产的行业民间组织，工商联房地产商会自成立以来就一直致力于绿色生态住宅的标准制定、研发、想法父服务于品牌推广自去年以来在北京正式启动了中国绿色地产万里行活动，并相继在广东的深圳、浙江的台州、黑龙江的齐齐哈尔、贵州的贵阳等地组织了一系列活动。
我们每到一个城市我们通过组织活动除了传播绿色地产的理念与技术以外，还搭建起一个政府机构、开发商、建造商、产品供应商、建筑师、金融机构以及广大消费者之间的对话交流平台，以更好的推动当地绿色地产的发展。
今天，我们中国绿色地产万里行来到浙江在这里举行绿色人居地产峰会的主题活动，本次活动我们得到了金都房产集团有限公司、浙商银行和工商联房地产商会浙江不动产发展中心的大力支持，除此以外还得到了精瑞中国不动产研究院，北京精瑞住宅科技基金会、房地产设计联盟的大力支持，再次我向这些机构表示衷心的感谢！
接下来请允许我向大家介绍一下出席今天会议的重要领导和嘉宾：
工商联房地产商会会长 聂梅生教授
建设部政策研究中心副主任 王珏林
浙江省建设厅副厅长 谈月明先生
杭州市人大副主任 项勤先生
金都房产集团有限公司董事长 沈勇民先生
浙江金都房产集团有限公司总裁 吴忠泉先生
清华大学教授著名绿色建筑专家 袁镔先生
浙江省建设厅 张小红处长
精瑞（中国）不动产研究院长 张雪舟先生
工商联房地产商会浙江不动产发展中心秘书长 吴闻先生
让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来。
接下来让参会的领导为本次大会致辞首先有请浙江省建设厅副厅长谈月明先生为大会致辞。
谈月明：
各位领导，各位来宾，同志们，大家上午好！
丹桂飘香秋风送爽的金秋十月，我们在美丽的杭州迎来了中国绿色人居地产峰会，中国绿色地产万里行浙江之行活动，借此机会我谨代表浙江省建设厅预祝本次活动取得圆满成功，并对各位领导和朋友长期以来对浙江省建设事业的关心和支持表示衷心的感谢！
浙江省快速的经济发展带来了浙江房地产业的繁荣，为了真正有效地引导和促进浙江房地产业健康有序地发展，浙江省建设厅认真地贯彻落实党中央科学发展观的精神，按照省委省政府的要求，大力地推进建筑节能和绿色人居。
前三天，我们刚刚举办了浙江省第十四届房地产博览会，在本次博览会上提出了“和谐人居、诚信房产”的主题。今天以绿色人居为主题的峰会，以和谐人居、诚信房产的目标是完全一致的。我们相信通过今天的讨论和交流，对推动浙江和谐人居、诚信房产具有十分重要的意义。
长期以来，浙江省经济快速增长，在很大程度上是依赖投资拉动和物质资源的高效好实现的，节能降耗和节能减排成为2007年省委省政府向社会作出的严肃承诺和硬性要求，不单是2007年，今年目标非常繁重，而且今后必须要这么做。
建筑节能和绿色建筑作为节能降耗的重要内容得到省政府的高度重视，今年初省政府提出建筑节能的工作目标以外，最近省政府又出台了浙江省建筑节能管理办法，使浙江省的建筑节能工作有了法律的依据。
浙江省建筑节能管理办法要求在浙江省范围内各项建筑功能工程的立项、招标、设计、施工、监理和备案都必须严格执行建筑节能管理办法。如果建筑节能不过关，工程将难以上马，也不能通过最后的验收。这充分体现了浙江省对建筑节能的高度重视，也表达了要认真实施的决心。
此外，为了推动建筑节能和城乡可持续发展，引导不同层次的建筑节能，浙江省还非常重视绿色建筑在浙江的开展。为了指导和规范浙江的绿色建筑工作，我厅分别于2006年和2007年先后编制出台了《浙江省绿色建筑标准》和《浙江省绿色建筑评价标准》，同时我们还积极培育了如百姓蓝湾、盛世钱塘、金都华府等一批房地产项目，作为浙江省的绿色建筑示范项目，引起了社会较好的反映，取得了较大的节能效应。
在这里，我要特别肯定的是，像我们金都房产等一批在建筑节能、绿色人居方面他们认识早，行动快，工作主动、成效明显，我们相信随着大家的共同努力，会有更多的绿色建筑、绿色房产在浙江省产生，必将带动浙江住宅产业可持续发展更上一个台阶。
今年年底，我们打算在下一个月召开全省的建筑节能绿色人居现场交流会，我们要推出一批绿色建筑节能的示范项目，表彰一批先进集体和个人，抓出一批新的绿色建筑节能的亮点工程，掀起新一轮的建筑节能绿色人居的高潮。
最后对工商联房地产商会和金都房地产积极筹备本次峰会表示感谢，预祝会议圆满成功！
谢谢大家！
主持人：
谢谢谈厅长。接下来我们有请杭州市人大副主任项勤先生为大会致辞。
项勤：
尊敬的各位来宾上午好！今天绿色人居地产峰会，中国绿色地产万里行浙江之行这个活动在这里举行，请允许我对各位参加会议的代表光临杭州表示热烈的欢迎！
过去的几十年中国的人居环境包括杭州的城市环境正在发生及其剧烈巨大的变化，从解决最初的人有一个基本的栖息之地，到逐步追求比较舒适、比较小康的居住环境，再到追求比较健康、环保的居住环境正在发生很大的变化。
杭州把自己这个城市打造生活品质之城，也就是生活品质很高的城市，在这个生活品质当中，我觉得居住的品质是其中及其重要的一部分。从这个意义上说，杭州的人居环境所发生的变化虽然很巨大，但是和今天这个会议主题比较起来，坦率地说我觉得路还很远很远。
现在这个变化我觉得不仅仅是人们对自然的要求或者索取，从能够有地方住到比较舒适然后到比较健康，然后希望有一个好的环境，这些都是人向环境向自然的索取或者要求。可能还会变得更加对重视人对自然的尊重，人对他人的尊重。我觉得绿色建筑所应该反映的就是这样一种理念。
应该说工商联的房地产商会和金都房产集团今天能够在这里共同举办这个论坛我觉得非常有意义，这个对于各种思想的碰撞，尤其人们对居住环境理念的认识我觉得会很有好处。就绿色建筑节能这个领域而言，现在杭州也好，也好，表面上看是技术问题，就很多新技术、新材料没有得到很好有效的使用，或者技术合成问题，就是技术、材料没有很好的整合在建筑里面，但实际上我觉得是价值观和理念的问题。
我个人感觉，过去三百年人类技术发展的目标是挑战自然，或者说征服自然的话，那么未来几百年人类的技术发展就应该是与自然讲和，与自然和平共处。那么因此，与自然讲和的技术，与自然和平共处的这种技术的应用、研发、集成可能就变得越来越重要。而所有这些研发、应用和集成都是建立在人们对人类自身和地球发展的认识上。
最近，气候的激烈变化使人们在这个问题上的共识越来越强烈，所有这些工作都离不开推动者—企业。金都房产集团是杭州市比较的房地产企业，十多年来很成功的开发了很多的楼盘，这个当中既有国家的节能示范小区，也有绿色建筑创新奖项目和建设部的3A住宅设施等。我觉得一个企业发展得很好，一定要跟上这个世界发展的潮流，金都目前在做的绿色建筑方面的工作，我觉得体现了这样一个世界发展的潮流。
正是因为有这样一些企业，杭州的绿色建筑工作在不断地推动，但我觉得总体上说还不够。杭州市的人大也好，各级政府也好，恐怕未来几年也会在这个方面给予更多的关注。
这次论坛讨论的是这样一些问题，我希望每一个参加论坛的专家都能够在各自的领域当中给我们带来更多、更新的好的思想理念和技术，也希望学术界更多的参与这个论坛，舆论界更多关注这个论坛，地产界更多的支持这个论坛。
预祝本次会议取得圆满成功，谢谢大家！
主持人：
谢谢项主任。下面有请精瑞（中国）不动产研究院执行院长张雪舟先生致词。
张雪舟：
各位领导嘉宾大家上午好！我谨代表工商联房地产商会欢迎大家参加本次绿色人居地产峰会，中国绿色地产万里行浙江之行的活动。
工商联房地产商会自从2001年成立以来，一直致力于推动绿色建筑或者绿色住宅在中国的发展。2001年我们和清华大学等一些权威机构共同组织编制并发布了中国部绿色生态住宅的标准体系。截止到今年我们这手册更新到第四版，目前也是国内非常权威的一本关于绿色住宅的评价标准，同时我们和环保总局一起把这本绿色住宅的体系上升为国家的环境标准认证生态住宅的标准。
依据这种标准，我们从2002年开始从各地，尤其通过商会的市场化理念来推动绿色生态工程的工作，截止到目前为止，在14个省市自治区的城市推动了32个绿色生态住宅示范项目，总建筑面积达到了860万平方米，并依托此项示范项目我们在先后在10多个城市举行了绿色地产万里行的活动。
这次活动能够回到杭州我非常高兴，浙江地区是我们在各省市中做绿色生态住宅示范项目的地区，我统计了一下浙江地区已经有六个项目进行了绿色生态项目的示范认证，其中金都集团富春山居是2006年批进入绿色生态住宅示范项目非常典型和具有示范意义的项目。本次大会和前几次大会不同之处也有关个很大的亮点，本次地产万里行我们把绿色地产的技术问题和目前房地产金融创新这样一个热点结合起来，把地产和绿色房地产发展和金融的一种支持作为一个有机的结合，这样也许对我们进一步推动绿色地产的快速发展有很好的借鉴意义。
希望通过本次论坛我们能够进推动浙江乃至绿色地产的发展。
最后我预祝本次活动取得圆满成功！
谢谢大家！
主持人：
谢谢张秘书长。接下来我们要进行的是三个重要的事，在仪式开始前，我向大家介绍一个比较的地产企业。我想在座的浙江朋友都知道，金都房产集团在知名的品牌地产企业，自1994年以来用专业构筑品质生活。在今年的九月，在北京召开的国际住协年终会议暨绿色地产国际会议的论坛上金都房产获得了国际住宅协会（IHA）绿色建筑奖企业贡献奖，这是中国的骄傲也是浙江的骄傲。
下面我们就请工商联房地产商会聂梅生会长，代表国际住宅协会为金都颁奖。我们先请金都的领奖嘉宾上台，金都房产集团有限公司吴忠泉先生，聂会长。
（颁奖仪式）
主持人：
接下来，我们进行的是中国绿色地产万里行的授旗仪式，我们将把中国绿色地产万里行的旗帜授予金都。
（授旗仪式）
主持人：
请吴总发表一下获奖感言。
吴忠泉：
尊敬的谈厅长、聂主任、尊敬的各位朋友和来宾，非常高兴我们在这里召开的浙江行的绿色建筑的峰会。首先我非常感谢国家建筑部和建设厅、杭州市等有关部门以及很多的设计单位、科研机构对我们公司13年以来积极探索绿色建筑、科技节能方面的大力的支持。
对金都而言，荣获国际住宅协会的绿色建筑贡献奖是一件非常荣幸的事，它既对我们过去和将来所要走的探索的绿色建筑之路的一个肯定，更是为金都将来的发展建立一个更加厚实、有利支撑的平台。
作为房地产的从业人员来说，在追求效益的同时，我们不得不研究我们这个产业，我们这个行业今后的结构的调整，产业结构的提升，消费模式的倡导以及为社会作贡献的同时，如何尽的努力节约能源、节约资源、积极倡导绿色建筑，为我们这个行业健康发展作出我们的探索，为企业的发展奠定一个扎实的、良性循环的发展基础。
再次感谢谈厅长、聂主任以及各位专家，谢谢大家！
主持人：
谢谢吴总。我们商会也希望浙江乃至的房地产企业都能像金都这样，以发展绿色地产为使命，促进中国房地产行业的整体的健康可持续发展。接下来我们进行一个揭牌的仪式，首先我们有请浙江省建设厅副厅长谈月明先生为我们宣布。
谈月明：
下面，我宣布浙江金都绿色建筑科技研究院正式成立。
主持人：
有请金都房产集团有限公司总裁吴忠泉先生一起为浙江金都绿色建筑科技院揭牌。
（揭牌仪式）
下面，我们有请浙江金都绿色建筑科技研究院副院长阮国海先生简单介绍一下研究院的情况。
阮国海：
各位领导，各位来宾上午好！金都房产集团自成立之初不忘科技是生产力的宗旨，高度重视科技的研究和应用。在产品开发上提出科技引领未来的理念，在十多年的开发中，金都房产集团集中结合国家的发展和社会的需求，运用绿色建筑和新的建筑科技为住入者提供舒适的住宅。
绿色建筑和住宅科技运用方面金都走在了行业的前面，获得了国际住宅协会绿色建筑奖企业贡献奖、示范项目奖。为了将绿色建筑的研究落入到实处，金都房产集团自成立以来就不断地加大对绿色建筑以及住宅科技的研究和实际应用，通过这些年的工作，金都房产制订了打造绿色建筑的理念，应用了大量的绿色建筑科技技术取得了可喜的成绩。
金都房产为了进一步提升科技应用，引领未来住宅的理念，开发正好的产品，为了大力改进绿色建筑和住宅科技，加大科技投入，成立了浙江金都绿色建筑科技研究院。我们将通过加强与国内外绿色建筑研究机构、设计单位的合作，同时结合公司自身多年开发的实践，加强对多个绿色建筑同行的研究和应用，建立一套适合金都的绿色建筑和住宅科技产品应用标准，针对不同的地域、不同的产品来源，不同的定位标准，都有一套系统检验的科技，从而提升房地产产品的科技含量，也提升公司产品在市场上的竞争力。
同时，对绿色建筑的发展方向做的研究，通过与国内外学者和交流，通过绿色建筑事业的发展，为社会、为杭州和中国住宅科技的进步作贡献。
谢谢大家！
主持人：
谢谢阮国海院长。随着浙江金都绿色建筑科技院的成立，我们相信金都在绿色地产的研发上又会推进一大步。接下来我们进入主题的演讲环节。
首先我们有请工商联房地产商会聂梅生会长为大家演讲，他演讲的主题是新时期、新机遇、新模式——绿色地产新商机。
聂梅生：
各位领导，各位嘉宾，我非常高兴参加今天的会议。万里行在举办的很多次，这次是特别的不一样，一个就是看到浙江省关于这个问题是做了很多很多的工作，而且取得了很大的成绩。同时这次金都又获得了（IHA）国际住宅的绿建奖。而且非常高兴看到金都这样好的房地产集团自己成立了关于科技的研究院，我想很多企业能够开始重视这个问题，开始成立自己的研发机构，这也标志着我们国家的房地产企业以科技作为核心竞争力，提高自身品质。
所以在这里我很愿意和大家讨论一下当前的几个问题。
今天会议的主题一块是关于绿建，关于节能省地等等，另外一块是关于房地产金融，所以今天上午会把对这两个问题的看法和大家交换一下。
现在中国房地产处在一个非常两难的境地，处于一个关键的时期，尤其十七大精神提出来以后，大概有这么四个方面的问题我们需要探索和思考。
一个是关于环境资源的制约。也就是我们今天说的绿色建筑的主题。
第二个是城市化和产业化的竞争当中出现的一系列问题。
第三个是房价上涨和和谐社会之间的关系，这次十七大大概有百分之三十七的关注率在房地产问题上，房价占了首位。
第四个是关于楼市之间很奇妙很麻烦的互动。
由于时间的关系我今天重点从和和第四两个环节切入。
这里不得不谈到，经过了连续四年的宏观调控以后，进入这个新的时期以后政策方面的一些导向。最近和很多企业也在交谈，也走了一些地方，大家一致认为可能下面五件事情是后调控时期政策还要继续出台的，而且已经正在出台了。
一个是住房政策，就关于低收入这块。第二是关于房地产金融政策，这个也正在出台，比如说提高首付等等等等这样一些政策，土地政策是大家最为关心的，税收政策也是大家现在急切想知道物业税到底什么时候收，怎么收，还有一些绿色节能型的绿色地产的鼓励支持政策，这样一些政策都在陆陆续续出台。
对开发商和房地产企业来讲，可能这里面的比较，大家认为力度比较大的还是在金融政策、土地政策，税收政策会不会有一些新的精神。由于时间关系，把土地和税收简单的带一下。
其实土地政策当中牵扯到土地出让制度改革的问题，稳定土地供应量平抑地价，有些办法是在酝酿当中，这里面有一块是讨论的比较多的，我也参加过很多讨论，实际上中国的土地制度当中，有没有可能有进一步的发展。比如说关于成都和重庆是在做城乡统筹发展过程当中的地权问题，也就是说，统一地权的问题，同地同权，然后和它周边的商品房这部分的同价，现在正在讨论这些问题。会不会在下一届政府当中集体所有制土地的流转问题，也就是现在的小产权问题。这是土地问题很大很大的一个走向。
也就是说中国的富裕必须是农民富裕，农民富裕关键问题是解决二元化，说到底还是土地问题，地权问题。所以这是有变数的，当然对于城市地价高涨也会有一些新的研究。
在一个是税收，税收现在是开发环节的税收已经比较明确了，土地增值税等等这些，持有环节的税收也就是现在的物业税，这是大家非常关注的，流通环节也已经出来了。二手房交易当中的。实际上在开发、持有、流通都在征税。
金都也是做的绿色住宅的示范工程，其中有几家做了新能源这块，必须太阳能等等，做了以后发改委也在补贴，力度还挺大，对采用了新能源的绿色建筑进行补贴，这就属于减税方面的。
现在房地产金融倒腾不清楚，别的事不好做。房地产主要的问题是银根和地根，地根的问题我今天不想深刻的讲。现在房地产金融的背后到底是怎么一回事，我认为房价快速上升只是一个表象，它是一个结果不是一个原因，那么流动性过剩是当前推波助澜的一个重要原因。要不然央行为什么来解决这个问题？什么是根本？金融改革调整金融结构才是根本。所以房价问题，一天到晚说房价降不下来，只有把根究弄清楚了以后才能把房价降下来。
说起流动性的问题，最近我觉得也不要老是说银行这一套，实际上流动性过剩是有内外原因的，就是钱突然多起来了。在中国进入中等收入国家，这个是国家统计局已经在说这个事，会出现什么事？就是在人均收入大概在760—9360元之间，这个按照世界银行联合国的标准下就是进入中等收入国家，我们肯定是进入了中等收入国家，你进入了就要承担一系列的压力。
所以和谐社会在中国一方面我们进入了中等收入，另一方面是极端的不和谐。再看一下中等收入的家庭是1亿人，我们什么叫中等收入？这次我也搜了一下，大概是在每一户在户均收入在5万到16万之间就叫做中等收入家庭。落在这个区间的是1亿人，我想在座的好多都落在这个区间。这部分人只占7%，而且7%又集中在大城市。我说这个话的意思是，我们进入了中等收入的国家，这些人都在7%，而且他们都集中在大城市。换句话说更多的人还是处在农村比较贫困的阶段。
假如说GDP达到了3500美元以后，在全世界会面对资本开放，所以现在中国的压力很大，我想这些事情在十七大以后越来越明确，你必须开放国际资本，这个没有办法逆转的。
第二个再看一下我们目前流动性过剩的外部原因是什么，到底是怎么回事。那么就是说我们面对着强大的美元王国的冲击，外汇储备快速地增长。九月当月进来250亿，外资通过各种渠道大举进入，这是一个现实的情况，就是我刚才说的你没有办法不让它进入，因为你到了这个阶段。
第二个我们再看一下九月份中国加息，加了0.25，美国马上加了，比我们多。因为你的股票市场已经在全世界开放了，通过H股等等。
第三件事情中国的CTR指数上升，从这个可以看出来全部都是逆反。
这是一个什么样的结果呢？换言之，美国正在通过美元游戏向中国输出流动性和通货膨胀。它向我们输出流动性，正在向我们输出通货膨胀，这个就比较麻烦了如果这两个同时输出换回到美国的是中国的财富大量的回落到美国，或者回落到美元的王国当中去。因为很多是以美元作为结算的。
所以，现在这个事情我为什么要讲这个事情是和我们国内应对有关系的。就是目前这样一个全球性的流动性和目前石油在涨价，以石油为标志的资源性的产品涨价，它会继续冲击中国的经济和金融。因为只要是有一涨价其他跟着涨，如果中国不涨等于消纳了全世界的通货膨胀。我们受得了吗？所以现在房地产的事情和这个是密切有关系的。
再说一下房地产的事情，我们的内部环节，我们现在面临着资产价格猛增。这一轮的楼价上升有它的都可以说是供需关系，这个是永远不错的。但这个需求当中有一部分是不能否认的，输入性的流动性由于这样一些敏感的因素，输入性的流动性带动了国内的恐慌性。他买与不买，他把股价搞高了你就跟进，楼市也是一样。他明明可以最终不买，他买了，现在就是处于储蓄大搬家快速的过程中。
在投资的渠道中我们没有更多的选择，没有更多的金融产品，所以这些投资性的只有在楼市和股市当中窜动。同时我们现在不能说是通货膨胀，按照十七大的研究来说，但是有这个迹象，所以我们原来一直说的持续了很多年的高增长、低通胀能不能还继续，也在争议当中。
央行在全世界也是创造了这种努力，今年提高银行存款的准备基率7次，加息5次，人民币也在，成立了国家投资公司，但是每一招都是双刃剑，我这里不解释，都不是一个单向的。你锁定了银行的贷款，对房地产的影响很大，但是银行又上哪儿去赚钱呢？你不让它往外贷，他哪来的利息付给存户呢？提高利息了以后对就业等出现了一系列问题，国家投资公司的事情出来，能不能解决中国一万四千亿美元的储备，能不能管好，这是一把双刃剑。
房地产怎么越调房价越高，到底是怎么回事。这里我说一下，绿颜色把它说成是调控的重点（图）。绿颜色是这次反复出台的宏观调控的重点就是银根和地根，这两个是调控的重点。然后浅蓝色是调控的对象，购房者、开发商都在调控当中。我们看这次调控当中每次政策出台都是收紧，对开发商的自由资金、土地出让金收紧，都是收紧的政策。收紧以后出现两个问题，从开发商角度上，他从银行拿不到钱了，他能够融资的基金又没有，所以只好通过上市解决这个问题，在宏观调控之后，开发商的融资上市是一个非常非常积极的做法，通过金融市场，通过股市来获取红箭头的资金。然后再去投到楼市当中去。这条路现在走的很通畅。原来企业的市盈率大量的增加，而且很多企业准备上市，通过这条线弥补银行银根收紧这条线。银根收紧以后对购房者有什么影响？本来他想买房，买房不够他就先到股市里面炒，炒够了又回到楼市，这样购房者的资金就在这两边窜动。
从外资来讲，绿箭头收紧的情况下，外资进来了是直接根据它的资本的特点，它可以直接进入这几个领域，一个是直接进入股市，一个是外资的一部分包括散户直接去买房，有一些是直接进入楼市和开发商一起，同时它还可以直接和开发商之间形成并购，而且和开发商一起买土地。所以外资的金融工具进入中国房地产的五条渠道，进入开发商的区域。
也就是说，银行收紧银行以后盘出来的空隙给上市、给股市、给外资留下了巨大的操作空间，所以现在从房地产整个的投资增速并不减少，投资量还依然大，那么银行收紧银根以后并没有解决房地产投资下降的问题，因为其他的信号被放大。
这里我特别讲一下土地的问题，土地问题是这次调控的对象，是收紧地根，这是屡屡地在说的事情。现在收紧了地根以后，为什么土地价格猛涨？而且开发商的土地储备猛增，并没有减少，而且是增加的，那是怎么一回事呢？开发商通过上市公司把土地装到了股市当中。原来这条渠道是被忽视，是不通的，就是我协议拿土地，或者“招、拍、挂”那来是我的。现在房地产并购是十分活跃的，圈地以后这部分土地在股市当中被放大，放大了以后再回来，再回到开发商这里去，然后再进入楼市是这样转的圈，所以土地这块本来是属于国家控制管理的很严格的这块，实际上在当前的情况下已经变成了金融市场当中的一个工具和它的一个砝码。所以在目前，在地根和银根调控的所有的结果是放大了，而不是减少了，是使更多的资金进入了楼市，而土地的价格在故事是上放大了一圈又回来了。
所以房地产的怪圈调了半年下不来？我觉得在这里面，由于今年的股市从国家来讲非常支持让中国人民享受中国经济发展的，所以股市被人多很所认可，所以很红火。房地产上市公司的市盈率达到100%到300%，有这么高市盈率的公司吗？有。所以它的土地的资源和它的持有的地产，可持有性的地产在股市当中被巨大的放大，放大以后再回来。所以股市在我们这里是个“放大器”。外资是个“推动器”，这是合理的，它推动了资金，推动了全球化的金融的系统，因为它的系统比你要完善，所以它进来以后它有它的系统性的优势，而我们没有。所这块上它推动的力度比我们大的多。
比如并购这块，外资可以通过基金、银行、股市各种各样的方式对中国的房地产企业参股并购，而我们就没有这么多的手段，我们现在充其量，一个银行、一个上市。它可以向GP摩根可以并购中国的优良物业，我们就没有基金跟它基金。我们在房地产当中缺乏金融工具，所以跟外资之间是一种不平等的竞争。
土地现在这个事情我最近考虑的比较多，谁拿到了土地是就拿到了房地产的硬通货。土地这个事情怎么会成为了硬通货了呢？就是我刚才说的它进入了股市、进入了放大器，所以它成了一个硬通货。而这个硬通货的管理体制又是极端极端的和非常开放的这样股市的体制极端不协调的。因为现在我们土地的管理仍然是地方政府的土地，仍然属于差不多计划外的财政生意，根本没有进入金融系统，央行当中。土地收入这块属于财政收入，而财政收入还是属于地方政府财政收入的计划外、预算外收入。
所以这个事情怎么能够解决土地飞涨的问题，我觉得隔了好几层，解决不了，所以地价在上升，楼价能不涨吗？所以土地成了比较精明的房地产商的硬通货。而这个硬通货在股市上得到了巨大的放大。这就是大家为什么做IPO，为什么要上市，不上市就吃亏。当然地产商之间的竞争也就成了一种不公平的竞争。
为什么要讲这些？跟尽快的要打造中国的金融工具有关系的。
下面我提一下关于今天下午李总要讲的金融基金。这里面我说一下，为什么投资基金非常重要？房地产的投资基金在发达国家当中所占的份额是非常之大的，在美国的财政储量中房地产这块占了40%以上的份额，我们现在远远没有到。所以若按照发达国家或者中等发达国家来看，大家还要继续买房，才能使房地产的存量上升。
证券化的像瑞士这一类的，直接融资占了75%，在房地产融资当中占了75%，大概是这么一个比例，当然这个直接融资还包括基金。这里面人寿保险公司等机构构成了直接融资的渠道。
在这75%当中，基金类的融资就是我们今天下午要启动的在全部房地产资本形成当中高达15%—20%，而我们现在信托这块不到1%，差的很多很多。再看一下现在我们中国政府启动的低收入，低收入这部分或者叫做中等收入，其实美国是用基金来启动的。美国在1986年出了一套低收入住房返税政策，相当于我们这次24号文，就是关于低收入住房制度的出台。它当时是1986年出台的，掀起了廉租房的高潮。这么以来在美国是1986—1995年一共有80万套中低档住房投入市场，很大一部分是由基金解决的。
咱们看一下最近全世界的情况，2005年一共创立了44个地产基金和中国有关系，一共筹集了300亿美元的资金，瞄准了全世界的发达的房地产市场。也就是说，全世界都在筹集这么大，那么我们中国为什么不能发起一个突破一下，然后带动我们也筹集，咱们不说44个，咱们起码带动多少个，中国要真正起来，他一年能弄44个，我们不能吗？所以我觉得对中国来讲这是一个挑战，你面临着它的挑战，你就必须应对。
大家可以看到紫色的（图）基本上是基金类的，就是美国的组成。所以我们在新时期碰到一些新机遇，要考虑到一些新模式，如果我们按照原来的模式是没有办法应对这样全球的金融开放和金融一体化情况的。所以危险就等于危险+机遇，生意就是不断地生出新意。
作为商会我们先做一个实验，因为我们有精瑞不动产研究院，已经比较好的运行了七八个月了，我说既然商会在说目前的形势在金融方面是怎么样，在能源方面是怎么样，那你自己能不能够启动一个模式来试一下。
我们现在启动一个虚拟的平台叫做精瑞绿色家园。精瑞是表示、精英这样品质高尚的绿色家园品牌。
我们整合了四个方面的优势来支持这样一个品牌，是不是一种新机遇、新情况、新形势之下的新的策划。
个、争取政策的支持，国家政策的支持，产业政策的支持，环保政策的支持，土地政策的支持，实验区政策的支持。实际上这个事情在很多地方，在广东，在成都、四川、重庆已经在开始做这个城乡一体化的试点，这里有很多政策在出台，关于土地入股等等问题。我们把这些政策的优势，包括对节能、环保政策性的支持把它整合到一起，支持这样一个绿色建筑。
第二个、金融支持。金融支持是非常非常重要的，就是说，实际上任何一个新的技术，新的产业，不能够在资本市场上去融资，它是发展不起来的，比如最明显的就是网络经济，美国有个硅谷，然后克林顿搞了个网络经济，炒出来一堆泡沫，拉动了经济发展，形成了美国实体经济。最典型的高科技这块，在资本市场上获取支持的例子。
所以我们大家在座的都是要做绿色题材，一定要争取金融的支持。
在一个是政策性的支持。再一个我们手里有两只基金，一个是投资基金，还有我们有个公益性的基金。这个要得到金融支持，同时还要得到品牌支持，比如今天这个会就是比较明显的，我们把绿色住宅生态项目，中美可持续发展项目，国家标准环境认证，还有联合国人居奖等这样一些很好的品牌支持来支持我们的绿色建筑项目，像这次金都就获得了（IHA）国际注协这样一个绿建奖，我们把它整合起来，作为提升企业的核心竞争力，提升绿色住宅的品牌来支持。
如果你想走到国际上去，那你可以走到联合国人居奖，国际花园社区奖，都可以。因为我知道国际花园城市的奖，杭州拿到过。
我们再把技术平台，那么就是能源系统节能、环境系统节水、先进技术节能，这样使我们绿建这个平台更能够很好的实现。这是我们商会大概今年开始，就是对绿建的支持，对这平台四个方面集中到一起来支持。
关于基金我就不说了，这是很重要的一件事情，今天下午详细说。
我们有一个精瑞住宅科技基金会，它主要是推动科技进步的公益性的捐赠，这里面会支持住宅科技里面的交易活动，然后支持出版和其他的活动。基金会是5月28号在北京成立的公益性的基金，当然件事情它支持金融住宅科学技术奖，大家知道精瑞奖已经连续四年，今年第五年已经评完了，现在已经在往网上公示。拿到金奖还要发奖金，今年竞争很厉害，270项申报入围的只有70几项，这里面的白金奖给了2008奥林匹克运动员奥运村。所以这个事情公布以后大家可以学习。奥运村做到这样，我们能不能做到这样。这是白金奖。白金奖和金奖要发奖金。白金奖五万，金奖两万，钱是由公益性的基金会接受捐赠。
最后品牌支持，我们一共做了860万平方米，一共做了36个项目，这里面我们做了个总结，节能，我们当时因为是2001年开始做，平均下来节能大概达到了58.1%，有的达到了65%，到底增加多少钱？我们算了一下，建筑节能达到50%以上或者55%以上，增加建筑安装这部分建安成本只有7.7%，并不多。然后平均节水率达到了21.6%，增加建安成本1.2%，节能节水加一起8.9%。换句话说在控制建安成本不超过10%的情况下，可以达到绿建的标准。所以这里面我是比较反对，做绿色建筑就一定增加成本，然后增加房价，这么看起来靠不住的，这个是没有理由的。就是说绿建增加成本，然后这部分成本不影响房价。
大家可以看一下，建安成本如果我们按权利150，你增加10%那每平方米就增加150块钱吗？所以绿建这个真的是扎扎实实提高我们的产业平台来促使良性循环，科学发展观当中这部分花的钱是要花的，几年之后这个钱是还可以回来的。我们算了一下，大概八年左右全部都可以回来，所以这个事情是在教育老百姓，这是一种投入产出的关系。
现在这边一共有5个是属于浙江的项目（图）。
现在十月一号开始，国家环保总局、认证中心来做这个中国环境标志生态住宅认证，他们也是把环保主题十环认证，，而且他是得到十四个国家承认的。他把生态住宅这块列入了标志。他认证和目前做的不太一样，他是两个认证，规划设计阶段认证一次保证它能够实施，它是分两个阶段认证，两个阶段反弹，规划设计完了以后可以申请。
还有国际花园城市，杭州是获得国国际花园城市奥斯卡大奖。精瑞科技住宅奖今年马上就要开始了，已经举办了三届。
最后技术支持方面我只谈两个，一个是大家要注意新能源这块，因为这块得到了国家的支持，拿到了这个以后，财政部和国家发改委有笔钱要支持这个项目，所以我们为什么不利用政策性的支持呢？比如这个是由美方发展中心，这个是政府间的合作，他们提出来的项目。其实能源的节能部分还不在围护结构，重要的是系统，就是能源系统，比如说火力发电的系统当中，他只有35%的电力是用的，可以达到65%耗损。现在我们很多小区，很多开发商，比如像招商地产，大家都知道也是中国做绿色地产做的比较好的，深圳的招商地产，他们就用热点来联产，你同样是燃料进来之后，实际上达到了90%的电力和热能同时来解决，同时从根本上来讲是最节能的。那么就是说它可以把工业、商业、家用的暖气和供电一起解决，所以这里我们有很多的例子。
这种情况之下的系统性的是根本，所以从国际上来讲，也是推进热电冷产（音）。那么就有些实例，什么样的规模可以做？前一段时间我到四川去，他们非常感兴趣，它又有稻谷、又有麦壳，他用的就是热电冷产，只要有秸秆的地方都可以用。我知道这个项目发改委已经发了文，就属于秸秆发电，秸秆供热，这个是有政策性的优惠和补助，而且上网电价还优惠。现在这些政策都出台了，我们为什么没用？中型的每2500千瓦，而且这种做法采用BOT方式，开发商不要钱，他给你建，建完以后你赎回就可以了。
中间可持续发展是由科技部牵头的，中心主任就是邓南，所以来负责这样一个节能的活动。
最后关于外墙外保温的问题，现在很麻烦，收到了很多不同的看法，尤其在江南这一代。从长江的上游，成都、重庆一直到宁波，再到华南就更麻烦了，夏热冬冷地方建筑节能达到50%。随着科学技术的发展，我们最近跟美国、德国交流，你只要建筑节能达到50%是目标，而不是挂上保温板是目标。
我说要把建筑节能50%要分配清楚，1980年当时都是推标准的住宅，把它作为一个基准线，当时1990年的时候和1980年的标准图，各个地方的住宅标准图相比节能达到50%，现在1980年的标准图还用吗？肯定不用了。现在开发商五花八门把房型都做到了，找不到了。那个时候都是用黏土式新砖（音）做的，现在都已经淘汰了。再一个是钢窗，现在也已经淘汰了，已经没有什么实际意义了。现在节能50%实际上是按照平米能耗来算，到底每平方米的能耗应该低于多少，杭州市肯定有一个说法，低于低于多少瓦，这个肯定是有分配。
供热系统环节采暖，在节能50%当中分配多少，外墙占百分之多少，太阳能地热是加分的，加百分之多少，在节能当中它是加的，照明在节能当中占百分之多少，然后你做整个小区的布局这块，小区布局热导效应影响建筑节能的，又占百分之多少，室内的通风遮阳又占百分之多少，你把这个数据必须分配好。分配好之后，然后再说外墙我占百分之二十或者百分之三十，这里面应该有什么，这就比较合理。所以这件事情我觉得只是提供一个信息。
（图）TECH TRADERS INC于1996年运用航天技术研发生产出的适合民用的反射隔热材料。这种东西是无害的，很细的颗粒都是中空的，我觉得甚至像细砂那样细，它加到任何一种涂料然后刷到墙上，它保温效果非常好。根据气候不同的特点可以刷到内墙和外墙。
（图）这两个图如果夏天太阳很热，造成房间温度很高，你在屋顶外面刷了这个材料以后它把阳光反射出去了，里面就很凉快；下面这个图（图），你把材料刷到房间的内墙里，热气就不出去，当然就起到保暖的作用。
Insuladd热流减少率32%，增加原有墙体保温的30—50%，半球发射率89%，太阳反射比83%，可直接喷涂于任何表面，无化学作用。
整体节能的效果，美国他们算了一下，木质结构的房屋他们涂了以后节省23%的电费，装璜结构涂了以后电费降低20%，另外一个他又供电又要供热，要有燃气的，这部分加到一起就是月供电费减少16%。你刷得多了，刷得少了，用量大了用量少有是还有波动的，大体在5元/平方米左右。我们现在也正在做更进一步的跟踪。
我就举这么一个例子，在目前，我们在整合绿色建筑这个平台当中是需要先进的、实用的、合理的技术来整合和计算，系统性的来考虑，需要技术和品牌的支持，需要金融的支持，需要政策的支持。这也就是在当前，在新观念、新机遇、新模式下，商会或者是不动产研究院，在绿色地产万里行当中，给大家提出来的课题，也是我们商会作为行业的服务型的平台，提出的新的服务模式，希望能引起大家的关注，同时我们一起讨论。
谢谢大家！
主持人：
谢谢聂会长。接下来我们有请建设部政策研究中心副主任王珏林先生演讲，他演讲的题目是绿色地产国家战略。
王珏林：
大家上午好！非常高兴能有机会来到美丽的城市—杭州，参加由工商联房地产商会举办的绿色人居地产峰会。
这个活动非常有意义，对我们节能、环保、循环经济发展都有很大的作用，推进这方面的工作。刚才看见金都得国际大奖，我对他们表示祝贺；另外，金都成立研究院，我也表示祝贺。这说明我们的企业更加成熟了，也预示着我们金都会得到更大发展。
我用最短的时间讲几个观点。
我的题目：绿色地产、国家战略。这是有依据的。
一个是在胡总书记、温总理相继提出了建设节能型住宅和建筑，咱们十七大胡总书记又提出了要加强能源解决生态环境保护，增强可持续发展能力。先是节约资源和保护环境的基本国策，所以我们绿色人居地产是我们这个国策一个重要的组成部分，也就是我们国家在新时期提出的节能减排的一个新的发展战略，所以我就给它命名为“绿色地产、国家战略”。
今天主要讲三点，这三点里面每点又讲了三点。
一、为什么把节约资源、能源、保护生态环境作为国家的发展战略？
这里面主要突出三个方面：
1、我们国家资源、能源不足，影响国家经济可持续发展。所以从我们国家来讲是个资源短缺的国家，资源、能源的有效利用是保证我们国家能否实现可持续发展的关键。大家都清楚我国人口多，资源匮乏，人居拥有量仅为世界平均值，煤炭占1/2，石油占9/1，天然气占1/23，可耕地占1/4，水资源占1/4，森林资源站1/6。我国GDP占世界的4%（前几年统计的），现在有所提高。可是我们的铁消耗占世界的40%，石油消耗占20%。
我国建筑总量相当于全球建筑总量的40%，而我们的水泥、玻璃钢材消耗相当于50%，所以从这些数据可以看出，一个是我们的资源少，再一个我们的浪费比较大。所以可以说，这些年的发展在很大的程度上依赖损害资源，浪费能源和破坏环境得来的。这是点。
2、建筑耗能过大，造成了很大的浪费。房屋建筑是我们建筑的一个重要组成部分。目前既有建筑面积400亿平方米，占大量的土地，在建造和使用过程中，直接消耗能源占全社会总能耗的30%，建材生产能耗占16.7%，用水占城市用水的47%，建筑使用钢材占用钢材量30%，水泥占25%。所以说，建筑节能工作非常重要，它关系到建设节能型社会的全局问题。
3、节能潜力很大，大有节约空间。到2020年我们国家全面实现小康社会，需要增加约300亿平方米的房屋建筑面积中城市中是130亿平方米。如果这些建筑全部在现有的基础上实现40%的节能目标，每年大约可节省1.6亿吨标准煤。以每平方米25公斤标准煤计算，大约可每年节省千万吨煤。
从现在起，如果我们新建建筑全部推行新的节能标准，到2020年我国建筑能耗可减少3.5亿吨标准煤，空调高峰符合的减少8000万千瓦。相当于4.5个三台电站满负荷运转，减少电力投资6000亿元。
下面看几张图（图），所以这些年我们经济增长非常的快。看增长速度，所以这个在咱们国家，在世界上现在都看好中国了，看好中国这个市场，确实又创出一个奇迹。
第二个图（图）就是我们的能源消耗速度也比较快，基本是和GDP差不多。
第三项看一下“十一五”期间重点七项工作中第二项是我们今天谈的最重要的，国家把它作为战略性来完成的。这是个方面。
第二、绿色地产、意义非凡。我们住宅包括居民住宅和商业地产，占整个我们建筑里面的比例相当的大，大概在70%左右。所以我们节能减排的任务，建筑节能的任务能够得到落实关键在于我们的政策，就是我们的绿色地产的推进情况。现在我们说的绿色地产，宜居城市、宜居小区建设，一个是在建筑的本身方面要达到，还有在我们日常的生活和使用中维护好，也一样非常重要。
现在各个城市都建成绿色城市和宜居城市。所以一个城市都想把城市建成现代化的城市和宜居城市，如果我们不按节能的标准，不按绿色的要求就很难达到。一个城市除了基础设施以外主要有建筑和人组成的，所以这是要求。
大家都知道，收入提高了，现在大家的生活标准要求也比较高了，我们要为大家提供更舒适的生活环境。
第三、推进绿色地产工作，需要关注的问题：
1、要有评估标准。刚才聂会长谈了很多，其实都涉及到标准的问题。怎样评定它是不是绿色建筑？绿色小区或者宜居城市，要有多个标准做支撑、做评价。所以一些发达国家在上个世纪九十年代都已经制定标准了，比如说英国、美国，所以他们考虑了包括生活、交通、休闲、管理、文化、娱乐、公共服务等方面的内容。
所以我们国家包括建设部也正在研究和制定标准，所以没有标准怎么认定？没法检查、没法认定，所以必须有标准，必须有实事求是和全面的评估标准。
2、要有监管措施。从我们建筑本身来讲，监管措施应当讲一个是从立项审批中，所以要对工程项目的可行性研究报告或者设计任务书进行论证和评估。审查建筑能源利用和节约的内容，对不符合标准的就不审批。
在设计文件审查中对施工图设计文件进行建筑节能抽查，发现不符合建筑节能强制性标准和技术规范的不能颁发施工许可证。
对材料、设备、产品的市场准入进行监管，要符合国家节能的技术规范，符合标准。所以没有申请评估或者评估没有通过的，就不能作为节能减排产品的使用，把住材料关。
还要进行建筑节能验收制度。加强对建筑节能有关规定、设计标准、施工质量验收。这样相对于建筑建造过程中施工节能方案落实情况进行检查，对违法违规行为及时进行查处。工程质量监督机构将建筑节能作为工程质量监督专项。
再一个是推动建筑能耗标识制度。
还有一个就是实行房屋节能明示制度，必须把你的住宅，哪些是节能的要向消费者公布，明示。
所以应该有更多的措施才能保证我们节能工作的推行和完成，政策要落地，不落地的政策怎么办。
3、要有激励政策。
所以在这方面要探索政府引导和市场机制，推动节能的方法，研究制定产业经济的政策，严格对新建建筑推广、四节和既有节能改造给予适当的税收优惠政策，对示范项目给予贴息优惠政策，促进节能审计工作，研究推进水价审核促进节约用水。
对这方面政府也在研究一些东西来鼓励大家、鼓励企业和社会来参与这个工作。
时间关系简单介绍一下，一个是自己的想法和部门的一些工作。
最后，谢谢大家！
吴忠泉：
大家好！非常感谢聂主任的重视，把中国绿色人居地产峰会的浙江之行由我们金都房产集团联合主办。今天非常荣幸邀请了很多的专家，像清华大学的老师和金融界的、新闻界的建筑设计研究机构的朋友。
借这个机会跟大家汇报一下金都对下一步绿色建筑、科技节能方面的探索和实践的一些设想。
大家知道房地产作为一个社会关注，百姓关注的一个行业，我们在整个产业链中有很多的热门话题，比如说提高、改善资本运作的结构，就是扩大融资平台，要钱，要钱干什么？就是增加土地的供应量和储备量，增加土地的储备和供应量干什么？就是造房子，有更多的实力，更多的规模建设房子。建房子干什么？卖给消费者。但是这么一个循环链中，在循环链中提升企业的品牌。
其中有一个，造什么样的房子？房子造好了以后卖给谁？昨天聂会长到了杭州在交流过程中，我收到一个关短信，杭州一个老朋友发短信给我，要我推荐一下他要住的房子，尽量简单一下但是要环保一下，这么个短信就回答了个问题，今后作为行业的从业人员，你造什么样的房子，你房子造了以后卖给谁，谁需要？所以说，金都这十多年来一直探索绿色建筑、科技节能，并不仅仅是提高一个企业的特性，也不仅仅是提高一个企业的知名度和品牌度，更主要的是探索一条今后可持续发展的道路。
所谓的“可持续的”，就是由消费者认同的，符合社会需求的，你的产品要有人买的，那么我想这是可持续发展的，所以首先回答这么个问题，就是金都为什么坚定不移地要打造绿色建筑，人家在忙于上市圈地的时候，你还在搞绿色建筑人居论坛就是要回答这个问题。
今后的发展就是你融资、圈地最后打造的产品老百姓喜不喜欢，老百姓要什么样的房子，这是个问题。
第二个，这几年我们倡导绿色建筑、科技节能，也是在一步一步地探索和实践过程，我们是个实践者，又产品的供应者，所以简要回顾金都房产系列的一些发展历程。
我们从试点小区到康居示范功能到节能小区的示范建设，我们希望打造一个完整的产品，打造一个完整的开发理念，需要在每一步的探索过程中加以探索、总结、提炼和提升。
所以我们非常的高兴在建设部专家、省市建设厅和社会，特别是科研机构、设计单位的支持下，我们无论在金都杭城、金都汉宫、蓝湾国际、金都雅苑、金都富春山居、金都华府、金都佳苑、金都华庭等一系列的项目中，全部系统化的研究了绿色建筑和科技节能在项目中的应用，有得也有体会，更感觉到差距的所在。
第三个方面，我们在全面总结金都华庭、金都汉宫的基础上提出进一步打造绿色建筑，其目的更进一步地提升、增强企业的开发建设的专业化程度，今后不管你拥有多少量的资金，不管拥有多少量的土地储备，关键最后还是要把这些土地转化为产品，那么产品的打造，专业化的程度尤其显得重要。
第二个方面，在专业化的打造过程中，通过绿色建筑、科技节能，全面提升住宅产品的性能和住宅的舒适度。
第三个方面，通过绿色建筑、科技节能的打造，全面提升企业的品牌度和市场竞争力，在全过程的开发建设过程中，切实贯彻国家提倡的“四节一环保”的绿色住宅的概念。
我们希望在新的项目中通过专业化、住宅性能、企业品牌、国家政策的执行方面，在新的项目中有更进一步的提升和探索。
第三个方面，向大家简要汇报一下我们刚刚完成初步设计和正在实施的金都城市芯宇项目在绿色建筑、科技节能方面的实践。我们把这个项目作为新的发展时期的一个标志性项目，通过科学的规划，因为金都城市芯宇位于杭州市中心，是原来的高教园区，在最繁华的文一路，就是从规划设计的时候我们提出一个整体的市场理念定位，就是从学校的搬迁，从110年的既有底蕴文化的这么一块地上如何打造一个让人能够体现一个城市的精神，体现一个人的思想高度以及产业高度的这么一个产品，所以我们希望不要走学校搬迁了，老百姓有失落了，如果你建的房子没有一个杭州市大气、开放、精致、文化内涵的产品的话，那么老百姓会失望，就是很好的一块地，很好的环境打造出来产品没有体现一个城市的精致和开发度的话，就会失望。如果买了以后住宅的品质，住宅的性能，住宅的价值没有得到提升，那么就会绝望，就是不能走像从失落走向失望，从失望都是绝望这条路。
背着这么个任务来规划设计金都城市芯宇这个项目的建设，所以从这个思想出发，我们与众多的设计单位、科研机构进行了合作，进行了探索，最后选用了刚才这个方案（图），希望能够从城市的高度，从城市的精神，来源体现整体的规划设计；从住宅的内在的文化体现我们这个土地的人脉，从住宅的科技节能、绿色理念来打造住宅的品质，从而提高住宅的舒适度和产品的价值度。
所以我们在这个项目中主要是做了十八项的系统：
个系统就是外墙外保温的干化系统。外设面的干化系统，因为住宅的节能，住宅的全生命，外墙是个主要的部分。
第二个方面采用了门窗，在门窗系统上做了系统化的研究，无论从节能、隔音还是舒适度上来说，门窗工程是单体建筑工程中的一个重要的环节。
第三个方面是在户设中央空调系统方面，把所有的住宅一体化的实现了VRV中央系统，使一家一户做不到的或者系统化集成高度不高的在整个项目中完全的实施。
第四个方面，实现生活热水24系统。是在满足人的生活的需要质量的保证的同时，通过集中式的24的系统化的管理和系统化的供应来尽努力的节约能源。
第五个方面，生态环境的设计系统，包括雨水收集，包括户外运动场地的设计。防噪音系统，在门窗工程，
在房间的分布系统中全部实施防噪音的系统。在卫生间设计过程中，的设计了卫生间的同层后排水成套技术，降低卫生间住户给住户之间带来的噪音，使得卫生间的平面布置更加灵活，管道和水箱更加有利，利用空间更加简洁美观。
在整个系统中，整个项目中实施了单元式的中央吸尘系统，在地下室中设计整个主机的管理系统，使得每户的吸尘面板可以根据住户的装修扩展。
这个（图）是“四节一环保”中非常重视的一个节水系统，因为整个基地面积比较大，那么我们希望在今后的运营过程中把雨水的收集作为“四节一环保”实现的载体。
在地下车库中引入了太阳光引热系统，所以汽车开到哪里灯亮到哪里。
这是（图）屋面绿化系统，既保温又收集雨水，又能够使得整个城市的环境得到美化。
这是（图）垃圾处理系统，希望能够在整个小区中实现环保的理念，简介引导垃圾分类处理，简介回收可利用能源和资源。
这是（图）一个智能化系统，在智能化的安防、安保等方面做进一步的探索。
这是（图）一个室外的道路系统，包括地下坡道，因为现在汽车的拥有量越来越多，地下坡道采用了防滑、降噪音的地面材料系统，包括我们的人行道路以及室外的活动场所全部采用了在建筑领域中高科技、环保节能的新产品、新材料。
这是（图）一个小区内配置的无线网络系统，方便业主在小区除了走出家门，在整个小区过程中活动、休闲、学习、交流的一个硬件设施系统。
这是一些（图）智能化的系统，采用高性能的环保节能的电梯，因为我们这个住宅是16平方米的地上面积，就是建了五栋的建筑，在高层建筑过程中，高性能环保的电梯的采用显得尤为的重要。
最后，跟大家汇报一下我们在城市芯宇以及其他项目未来开发建设过程中，需要加大绿色建筑、科技节能的抓手和措施。
我们通过一年多来的研究，通过十多年来项目开发建设的总结，我们认为在绿色建筑、科技节能的道路上探索还有非常大的空间，还承担着非常大的任务，我们的技术还有非常大的差距，所以我们希望在成立浙江金都绿色建筑科技研究院这么一个载体的基础上，能够进一步加大绿色建筑、科技节能的探索和实践，所以我们研究院通过研究院的设立，希望整合我们的技术，整合我们的竞争能力，更加构筑一个合作的平台，在技术研究方面做系统的研究，围绕绿色建筑、科技节能以及新材料、新技术、新设施做系统化的研究。
第二个方面，在制度标准的制定上有更进一步的腾所。全面吸收国际和国内的的经验，结合未来地产业发展的方向，制定企业的技术标准与制度，全面提升管理水平和效率，针对绿色建筑、节能技术在建筑中的推广应用，分析产品开发过程中的不足，制定相关的技术标准、施工工程和设计流程。
第三个方面，在针对新开发的项目对绿色建筑、配套设施制定完整的全面系统的建议书。
第四个方面，参与各个项目更规划设计的策划以及工程设计的技术要求的制定，完成全过程绿色建筑、科技节能在工程项目全过程设计中的贯彻。
第五个方面，在施工，在管理现场中加强绿色建筑、科技节能产品在施工现场中的应用以及施工质量的保障措施。
第六个方面，进一步加强人才的培养，我们认为企业的发展最终的根本点就是人才，只有通过大力、大胆，通过有效地手段培养人才，才能在绿色建筑、科技节能方面得到提升和发展。
所以我们希望，浙江金都绿色建筑科技研究院的成立的这么个平台上，更加能够与国内外的机构建立更广泛的合作，有更多的专家、学者指导我们的实践，我们也希望通过绿色建筑科技研究院的设立，吸收更多的的合作伙伴，像我们已经在合作的中国联合工程公司、新加坡的雅科本设计公司、浙江大学的建筑设计院等建立更广泛的技术合作，同时也希望有更多的的人才加盟到金都公司，我们一起站在新的起跑线上为绿色建筑、科技节能，企业今后可持续发展作出我们的认真的创新和探索。
再次感谢各位专家、银行界、新闻界朋友对金都的厚爱和支持，谢谢大家！
主持人：
谢谢吴总。接下来是我们的对话环节，我们对话主题是中国文化与绿色建筑科技融合的建筑设计理念，首先邀请我们的主持嘉宾工商联房地产协会张雪舟先生，清华大学教授袁镔教授、金都房产集团总裁吴忠泉先生，中国工程院的院士、中国建筑大师程泰宁先生。
张雪舟：
今天很荣幸主持这个对话。在座的两位一位是清华大学关注绿色建筑的老专家袁镔教授，吴总我们从2001年商会做绿色建筑生态，是个实践者，批“吃螃蟹”的人，我想今天这个对话会非常的精彩。
我们先请袁老师介绍一下绿色建筑目前在国内外的发展情况。
袁镔：
借这个机会将要向大家介绍一下绿色建筑在国内外的发展。绿色建筑实际上来源于可持续发展观，在国际上从上个世纪八十年代开始在建筑业界开始了一场悄悄的革命。这场革命实际上以绿色建筑为载体，在规划、建设、设计、施工发生了关键的变革。中国比发达国家晚了十五年左右，但是中国在这几年，在认识上，在推动绿色建筑发展的力度上都有了很大的变化，而且有了飞跃的进步。
一个方面是因为我们当前环境和资源的形势所逼迫的，第二是认识它的提高，第三是经济基础上目前具备了越来越好的经济基础，中国特别像住宅，本世纪开始已经从数量型发展到质量型的，相应对这方面的要求越来越高了，这是我们国家目前发展的基本情况。
国际上绿色建筑的发展也非常快，主要体现在四个方面：
一个是政策法规和体制不断完善，像欧盟在九十年代初就从欧盟议会立法，立法以后从产品的准入制度到政策的支持等等到一系列推动的标准，标准的改革等等做了大量的工作。
第二个就是在欧盟国家节能标准是在不断地在提高，我们国家现在提50—60%等等，其实欧盟国家已经修改四次到五次，所以每次修改都使节能的标准比上次有了很大的发展。像我们目前国家节能标准提出比如像墙体标准、保温系数等等实际上跟欧盟比起来还处于比较初级的阶段。
像德国最近新的标准来讲，它不是说墙体要导热或者外墙要导热系统，而是整体上通过各种手段，比如住宅要求每年每平方米的耗能是多少，你要调动所有的手段以后来实现这个目标。对于各种类型公建又有相应的要求，几次修改以后，我们的节能标准和欧盟相比还有很大的差距。而且在修改过程当中，很多国家提出了很多新的概念，比如节能住宅、低能耗住宅、零能耗住宅就是零排放住宅，这个指的是二氧化碳排放零住宅，提出了很多新的概念和新的实验，很多新的实验不是小的规模，而是整个住宅区进行了实验。
第三个体现在绿色建筑评价标准，标准不断地改进和完善。提出的是英国，最后像美国、日本体系等这都是在世界比较有影响的。这几个评价体系提出以后每年都在不断地修改，提出新的版本，而且越来越细。我们国家绿色评价标准对住宅是一个类型，对公共建筑基本上是做一个完整得大类型，但是在这几个体系当中，比如对办公建筑、旅馆建筑它都有针对性的条文，而且越来越完善。
第四个反映在新技术不断地涌现和提高。包括像新的能源利用技术，新的材料，包括新的节能构造，新的像太阳能采暖这种新的这些利用的方面，节能方面的技术也不断地出现，不断地改进以后，不断地成熟。所以在这方面都有很多好的经验。
我们国家目前来看，我们国家应该讲从2000年之后到现在为止有很大得进步，这个进步主要体现在个是2001年我们国家制定的中国生态住宅的评估手册，当时是与清华大学一起合作完成的，这是我们国家本。到现在为止我们国家绿色评估体系有性的，有的绿色建筑评估标准，环境部提出的生态认证体系，还有很多有影响的，绿色奥运建筑评价体系，这些是比较带有性的，比较有影响的几个绿色建筑评价标准。
除了这几个以外，现在各个地方，包括像浙江省出台了浙江省绿色建筑评价标准，还有地方，像苏州市，苏州市有一个绿色建筑评价标准，还有好些地方也在制定，四川省也有四川省的绿色建筑评价标准，看的出来我们国家为了推动规范绿色建筑发展，有了很多的进步，虽然看起来不大成熟，但是反映了大家在这方面的认识和这方面的发展。
以前从国家大的政策上支持的力度是很欠缺的，这两年开始像财政部是支持，财政部对于新能源、可再生能源的示范项目支持是每平方米60块钱，这个支持还是有一定力度的。今年有几十个项目得到了财政部的支持。科技部对这个绿色建筑也是从经济上、政策上给了支持。从政策上我们国家是在慢慢发展。
另外从技术上我们国家也在普及和提高，目前来讲，像外保温技术、外窗的技术、太阳能利用技术等等，这方面越来越在推广，而且越来越被大家认可。特别是可再生能源示范项目推广以后，在辽宁省就大力的应用用了几百万平方米，规模很大，而且取得了相当好的效果。这几年来讲，应该说我们国家在这方面有了很大的进步，这其中有一个重要标准，就是说各个地方涌现出一批的确做的比较好的住宅，包括住宅，像金都评的绿色建筑就是其中之一，公共建筑又有一批做的比较好的，也得到了国家绿色建筑创新奖的。这个是我们国家。
但是总体上来看，我们节能标准，绿色建筑评价体系是一个动态的，目前和国际上相比还有很大的差别，最简单的对比就像外墙，我们在寒冷地区和延安地区我们导热是0.55，节能65%，在欧盟普遍来讲是0.3，0.4，有的严格要求已经达到0.2了，这个来讲还是有想当差别。随着经济的发展和不断改善以后这个标准还会提高，而且绿色建筑评价体系也是要修改的，修改以后对这个要求也会越来越完善。
所以我们国家应该看到这几年进步很大，从建筑的发展来看也是非常快的。
张雪舟：
谢谢袁老师，袁老师从国内外的绿色建筑发展，非常全面的从标准、实施全面地阐述了使我们比较清晰地了解国际上发展的趋势。
我们请吴总来介绍一下，吴总在做绿色实践方面，首先你们很早开始做，你们之后据我所知你们做的很多项目都是围绕绿色建筑这样主题来做的，目前我们国内在推广过程中，很多开发商提的问题，绿色建筑很直白就是说我能得到什么，我想吴总你们在做绿色建筑，你们在尝试，在创新，你们这些年得到了什么，你们对房地产开发商贡献了什么样的经验？
吴忠泉：
刚才主持人问我，我们金都在做绿色建筑、科技节能得到什么？我想他问这个问题大概是从原来市场上有个现象，就是做绿色建筑的，做科技节能住宅的销售价格与不做的，或者没有明白提出的可能销售价格是差不多，有这个因素。就是你做了绿色建筑、科技节能的销售价格可能跟没有做的是一样的，那你为什么要做？其实这个很简单，我们得到什么呢？得到了三个方面：
一个是产品鲜明的特性。因为我们做绿色建筑在杭州，比如金都华庭、金都华府、城市芯宇、包括我们办公楼杰地大厦，好不容易买了一块地，在这块地上怎么做一个好产品出来，而且这个产品是有生命力，有特性的，这是一个好处。如果不搞绿色建筑，不搞科技节能，可能我们很多项目的影响力和品牌度就没有那么高，可能得到的结果就是房子卖掉了，人家卖一万二，金都也卖一万二，但是产品的品性、特性没有，所以这是得到的一个出，就是有价值，有意义，有代表性的产品出来，跟设计师一起合作。
第二个方面得到的好处就是对金都而言，不仅仅是原来建了房子，现在要建房子，将来专业构筑品质生活从每条道路上去做，就专门的、专心的、专致的走从而打造专业的团队，就是有人才、有方向。
第三个方面，如果不走绿色建筑、科技节能，我们很难认识到很多科研院校的专家对我们的项目进行指导，如果失去这一些，那你就失去了社会、最资源的支持。我们现在讲节约土地能源，节材的资源的节约，而从市场运作、企业运作方面来说，要尽努力的扩大这些资源，扩大专家资源、社会资源的支持，所以我想这一点的体会，对一个企业来说是非常有价值的，也是对今后的发展来说是非常有帮助的。谢谢。
张雪舟：
谢谢吴总，做了一个绿色建筑的实践者。刚才吴总得到的三点，我想我们非常希望今后在推广绿色建筑的开发商的问题得到一个很好的答复。据我所知程大师做很多的项目，包括今天我们开会的黄龙酒店也是程大师的作品。在浙江这样一个文化名城，希望今天程大师能够拿出自己的经验和我们大家共享。
程泰宁：
我谈不出更多的很系统的想法，我就想谈谈这两年做住宅设计的一些感受。可能有些同志知道我是过去基本上住宅做的很少，尤其这两年和吴总做了两个项目，我可以谈谈作为建筑师的感受。
现在住宅设计的发展到了这个阶段，我觉得跟我们过去是不一样的。我主要表达两个方面，一个是现在提倡生态节能，怎么提高中国的居住品质，这一点来讲我觉得这是一致的问题，这个问题过去考虑得很少。现在住宅设计是越来越向精细化发展，我们做城市芯宇做的时候是22个系统，里面做的很复杂，所以我现在觉得，我们讲生态节能也好，讲怎么提高居民生活也好，对于建筑设计讲起来这不是过去一般讲的怎么样，其实我觉得应该讲是一个很精细化的工业层，往这条路上走，应该是这样。
过去做事情特别搞住宅，我个人觉得，现在好象住宅是比过去公建，好象大家花的精力，花的一些时间好象少一点，我个人觉得实际上不是这样。住宅设计要搞好确实要花很多的时间，因为对我们很多建筑师来讲，住宅设计这块很多是一些并不熟悉的东西，需要学习。
通过这两年做住宅，我自己也深深感受到这点，这时一个方面。
同时这个方面我也感觉到另外一些问题，我们现在讲生态节能，讲绿色建筑，但实际上做的时间问题很多很多，所以我们一些要求，一些评估体系，一些标准，在我们具体做的时候问题还是不少的。我总感觉到，我们现在提出的标准，跟我们实际操作上，我们的技术支撑有距离的。这个问题我觉得我们定标准是需要定得很明确，但是我们整套的技术的支撑，一整套产品的开发这些方面确实还有很多很多问题要做。
举个最简单的例子，外墙外保温，这是做设计最基本要考虑的，但是我觉得，我们现在外墙外保温技术实际上并不过关。现在我也了解到这个情况，我们为了搞，有这么个标准，你要做，但真正做起来，我不管从它的防水，特别高层以后它的安全度确实有很多的问题。
这两年我们也找了国外的公司跟我们谈外墙外保温的技术，人家的材料，人家的手段跟我们完全不一样，你要跟人家做一样的不行，因为花钱花太多。南方地区，在杭州这个地区到底做中空的玻璃，到底在节能效果上做跟不做，怎么做有什么区别。这些问题我讲也是缺乏进一步很具体的研究，所以我是觉得，中国在住宅方面推广绿色建筑，推广生态节能需要很严密的科学技术，需要科学的总结，需要很强大的支撑。
作为建筑师我是学习，是要怎么实现我们国家规定的规定，但从我们整个要走这条路的话，我觉得不止光是设计能解决的问题，这是产业链，这是多方面，这是个系统，所以我个人提这样的看法，不知道对不对。这是一方面。
另外一方面关于住宅建筑跟人文，跟文化相结合这方面，我讲一下我的体会。
我觉得大家都在关心住宅建筑，吴总关心市场，行政领导可能关心政绩，关心城市的建设，老百姓关心房价，建筑师就关心我们建筑盖成怎么样，我特别感觉到一点，现在住宅建筑跟过去不一样，过去在一个城市当中，住宅跟供应相比，也许从凸面土地的关系，住宅就是个底。现在相反，你到杭州的城西去看，大的住宅拔地而起，整个城市面貌相当程度上体现了我们住宅建设的问题。
住宅的建设在地貌、城市的建设起了相当大的作用，真正住宅怎么能够在改变城市面貌方面提高它的文化品位，提高它的地域文化的内涵我觉得是很重要重要的问题。所以有人讲住宅公建化口号我是不赞同的，我觉得建筑师应该按照过去公建的态度精神去设计住宅，让它能够更有特色，让它为城市的面貌的改变提高起到作用，这是我们建筑师应该特别特别注意的问题，我们在这方面也是做了实践，但是起来有很多的问题，我希望在这方面跟吴总，跟其他的同志我们共同努力把工作做的更好。谢谢！
张雪舟：
谢谢程大师。我记得昨天住到宾馆就看到一份报纸，其中一个很重要的话题，西湖边上有一个高楼刚刚被拆除，然后要重新建一个标志性的建筑，开发商规划报的85米，在杭州引起了非常强烈的义愤，刚才程师讲到了建筑和环境的相融合。我记得富春山居提出的口号，建筑和自然环境的相融合，吴总提出把家建在大自然中，这个口号我记得非常清楚。
程大师提出设计师的理念，我们在实践中确实和很多设计院对绿色建筑是排斥的，它原来按照工业化生产都是比较简单的思考，按照规划去做，各方面都达到了就可以了，而不是按照科学发展的概念去重新把建筑设计和可持续发展和绿色协调起来，我觉得从基础教育开始到后期培训，建筑师也是非常重要的。
第二个程大师提到的，我们在实施绿色建筑的过程中，达到这些标准的实践技术的支持、产品的支持、体系的支持，刚才聂会长也谈到了商会也在做一些工作，把国际上先进实用的技术引进到中国来，来推动中国的发展。刚才袁教授讲的在欧洲强调的不是主体节能，而是全面节能。我们想下一步大家共同努力，从学术界、政府、各方面一起共同努力，把绿色建筑这样一个体系，刚才袁老师在交谈中谈到，他们的研究生专门在做绿色建筑政策的制度经济学的研究，我想这方面可能需要我们国家，我们的商会尽快的推动这方面的工作。
今天上午还有一点时间留给在座的嘉宾和媒体界的朋友，如果大家有什么问题请举手示意。
提问：
今天这个主题比较有趣，中国文化跟绿色建筑科技融合。我想中国文化当中比较讲究天人合一，都希望前面有小桥流水，后面有青山翠柳，又讲究中庸之道，不显山不露水，这种文化跟绿色建筑到底怎么结合？专家能不能设想一下后面能不能设计出这样的绿色建筑？我想听听各位专家的意见。
程泰宁：
这个问题也是我们做建筑师经常想到的问题。杭州市住宅很清楚，刚才讲天人合一理念也好，贴近人性化也好，杭州是很典型的。现在不对了，房子盖好以后，杭州因为土地紧张，盖的都是小高层，甚至高层以上，这种情况下怎么跟自然融合，实现中国天人合一的理念？我个人觉得，我觉得推破历史的都是是不可能，也是不需要。我觉得中国最主要的是内涵方面的东西，我们在做设计当中，我们现在考虑的不是把日照排好了就把问题解决了，现在以日照作为标准。我们社区里面的绿化怎么让他感觉到生活在有安全感的环境中，我觉得这是很重要的问题。我们也确实很希望这方面有投入。我们所创造的一些和中国文化相结合的既有生活气息同时又庭院不断变化感觉的。
这个东西说起来反正也盖起来了，大家看了以后觉得有一点，或者觉得根本一点也没有，但是我觉得我们现在对传统东西的理解，天人合一也好，跟自然亲和也好，一定要结合我们现代的客观上给我们提的问题。
我想这个肯定有一个过程是在跟有些相比，可能无形的东西更多一点，我们也在这方面做了探讨，希望以后更多的建筑师跟我们一起来做这些工作，希望我们真正文化的精神在建筑设计当中体现出来。
袁镔：
在城市特别是大城市当中，现在创造完全天人合一很自然的生态是非常困难的。包括住宅区或者比较好的城市绿化地带实际上是人工和自然复合的生态系统，不是纯自然的。比如你要强调植物的多样性，二氧化碳的平衡，生物多样性，完全要像大自然那是不可能的，它主要还是要为人服务的，要人性化，为人创造一个更舒适的户外环境。
另外一个角度讲，创造绿色住宅小区根本意义上是减少污染排放，包括二氧化碳、污水、垃圾，对整个全球的生态系统来讲，包括我们国家的生态也是有好处的，长远往这个方向发展下去，能够使现在被破坏的系统能够逐步逐步的恢复，以后能够得到改善。特别当人的数量控制以后，我们国家到2030年大致到16亿左右，然后慢慢缩减，会不会恢复退耕还林，那个是20年以后的事了，可能那个时候人和自然是更和谐的。
吴忠泉：
我讲个故事给你听。这两天在开房博会，世贸开好以后到和平会展中心打的去的，出租车驾驶员开过的时候，看到一幢建筑物，他就讲这个房子怎么这么难看，造了那么多年。我跟他交流的时候，出租车司机讲这个问题，我说，其实这个房子并不难看，投资也不小，老百姓为什么觉得难看？因为有的时代特征，如果这个房子在杭州大厦建以前是有标志性的，但是现在漂亮的房子多了，它就不好看了？为什么不好看了？因为它有个对比。对比上海的浦东、钱江新城，所以就不好看。你讲文化我理解一句话，中国文化的建筑不是一种抄袭的建筑，更不是一种复古的建筑，而是随着一个时代发展以后体现一个时代精神，体现一个生活和文化需求的一个建筑，有内涵的鼓励人向上的中国建筑的文化。
张雪舟：
谢谢三位。今天上午的时间非常紧，我们的对话暂时到这里，下午我们还有更精彩的演讲和对话。
今天上午到此结束，谢谢大家！
主持人：
谢谢几位嘉宾的精彩对话，今天上午的会议到此结束。谢谢大家！
主持人：
从今天上午的演讲当中看到，房地产的发展离不开金融，接下来我们就邀请工商联房地产商会的副会长、联华信托总裁李晓东先生为我们做房地产金融创新本土房地产基金的一个专题的演讲，大家欢迎！
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李晓东：
大家下午好！
今天上午所有嘉宾的演讲应该说都是激情四射，给大家带来了很多关于房地产领域里的一些思考，非常多的新的观念，很多闪光的东西。
下午我承接今天上午商会聂会长讲的在房地产这种经营过程中的一些的一些思维的东西，特别是在商会，在金融领域多方位的支撑房地产行业发展的一些思考。
我们联华国际信托，可能大家关心这个房地产融资或者是如果在企业里从事房地产包括财务、融资这方面工作的人都知道，我们是一家本土的致力于房地产金融发展的一家专业房地产信托公司。我们从成立以来就把房地产信托作为我们的一个主营业务来推动。这几年也随着宏观政策的不断变化和房地产商的需求的不断地变化，我们也在不断地尝试推出了一些新的、最前沿的一些房地产金融工具。
今天给大家重点介绍的就是一个我们本土的房地产基金。房地产基金这个词实际上大家都不太陌生，只不过以前听到的基金，大家一谈到房地产基金，往往就是外资银行管理的一些外资基金，很多的大型的房地产企业都在不同程度地跟外资的基金在合作。但是，随着近两年宏观调控的不断深入，现在国家对外资不断地涌入中国市场导致流动性过剩的加剧有了很多的警惕。外资进不来了，本土包括我们传统的银行融资也在收紧，这种情况下我们房地产企业的融资渠道如何解决，这个时候我们就想到能不能做一些进口替代型的产品，就是我们本土的人民币的基金。因为大家知道其实国内市场并不缺钱，其实大家烦恼的包括监管层烦恼的是现在钱太多了，我们这样的东西也是试图为当前面临的这些宏观的问题能够探索出一条解决的通路。
我今天大概跟大家探讨的是这四方面的内容，首先我跟大家分享一下我们对房地产融资格局发展的体验。
个就是房地产行业现在大家可能都很清楚，正在发生着急剧的变化。一个最典型的特征，这个行业逐步的向大企业集中，业内在重新洗牌。根据我们的统计，拿北京市举例，1999年底的时候大概有四千家开发企业，到2006年底的时候大概只剩下八百家。也就是说在七年的时间里，已经有80%的开发企业从北京市场上消失了。而且就现存的这八百家很多也就是把现有的项目做完，后续项目至少在北京市场上还没有着落。可以预见的将来这个数量还会急剧的下滑。根据我跟很多开发商的朋友聊天或者包括冯仑跟这些大的开发企业在讲的话，大家普遍的认识，将来可能中国的房地产开发企业很难超过一千家。
比如像杭州这样的城市，可能本地的可能会有一二十家，二三十家，还有外地的，几十家房地产开发企业这么个趋势。在这种情况下，原因是什么？主要是土地政策变化导致的房地产资金门槛大大的提高。现在集中的“招、拍、挂”，而且最近新的文件出台不能分割的批地政，进一步太高资金的门槛，主要是资金的问题。这个行业资金密集型企业的特征越来越（明显），以前房地产企业是关系密集型+资金密集型，以前拿地是最重要的，现在拿地拼的就是资金。现在房地产商向下转移，向二三级城市，还有就是向其他的行业转移，转行不做了，还有一类就是作为专业的房地产投资人。
我可能对这个行业又有所了解，但是我单独去拿地现在做已经很困难了，现在包括市场上高利贷的房地产拆迁的资金达到了三分利这样，这样做是非常危险，而且有可能把自己过去很长时间创业的成果毁于一旦都有可能，一旦资金链断裂，政策的变化。所以很多人选择把项目卖掉。
另外一些开发商，一些人被迫在这个过程中把房地产项目卖掉，另外一类大的开发商通过上市或者上市之前的私募都能够获得资金的支持，然后通过不断地并购，这种情况下银行的贷款非常的紧。现在很多银行已经没有贷款额度，大家都知道，特别在每年的下半年。
在这个重新洗牌的过程中，最终谁能够留在这个行业里，因为存活率大概就3%这么个比例，谁能成为3%的幸运儿取决于各自的资本能力。不管你愿不愿意，房地产企业的资本来源问题一定要提到你的议事日程上去，资本的解决有各种各样的办法，资金融资的渠道，通过上市、私募股权、融资、发债还有一些开发型的基金，包括海外基金还有国内的一些信托融资，如果做商业地产可能还会涉及到房地产投资信托。
现在的一个趋势就是资本跟房地产的融合，资本在大量地进入房地产行业。
大家也可以看到最近刚刚公布的《福布斯》和《胡润》的排行榜，就是我们现在的首富是1200多亿，他怎么完成了资本的魔方，几级的跳跃，无疑房地产行业排在前面的都是这几个原因，登陆资本市场，上市。
另外的像公司债权现在上市公司也可以重新可以发行，这个将来作为债权融资也是一个很大的一个渠道被打开，但是前提必须首先成为一个上市企业。行业的并购包括我们万科并购了包括像南都、朝开（音）等等大量大型小型的。
另外的刚才提到的房地产投资信托现在试点也开始启动，我们作为央行选的试点单位现在已经开始进行房地产投资信托试点。证监会也在启动相关的研究。这个说明了什么？一个是符合我们现在的政策导向前不久十七大胡总书记的报告里面就专门提到了要优化资本市场的结构，多渠道提高直接融资。直接融资就是相对于原来的因银行贷款间接融资的方式，像基金等都是直接融资，包括股权融资、上市、IPO都是直接融资，一个结论，直接融资正在成为市场的主流。股权融资成为支撑房地产发展的一个重要资金来源。
中国只有房地产信贷而没有房地产金融的历史正在逐渐被改写，这是一个大家需要关注的一种趋势。
在这种趋势中间，其中作为一种私募股权的一种融资逐渐成为一种重要的力量。私募股权也就是大家熟悉的PE，PE的投资相对于股票二级市场投资的话，这个应该算是一级市场的投资。就是犹太人一个观点就是说，与其我自己辛辛苦苦地去创业，去管理一个企业，不如我去发现谁最会管理企业，而我把钱投给他。这个是整个华尔街的一个主流的一个思想，正因为这样，在国外那样的情况话，你只要有好的观点、好的团队或者好的商业模式你就不愁没有钱，华尔街就会给你钱，给了你钱，它帮助你发展，帮助你成长，在这个过程中间它也获取它的利润。
为什么叫资本主义？资本就是决定一切的力量，有了它可以扶持很多的企业。在这种过程中间，我们的从这种扶持一种企业发展最初的阶段是天使基金，天使投资者，再后来有创业投资，再后来一个阶段就是我们现在提到的PE。包括中国外汇投资公司投的笔就是投到了黑石集团。它就是一个很著名的私募主权基金，专门扶持将要上市的这些企业，帮助它们完成上市。
这个大家都可以知道蒙牛、分众等都是获得了PE的支持，增强实力、扩大市场占有率，然后达到被公众所能够接受的，成为一家公众公司的标准最后去上市，所以一个企业成长为一个上市企业的过程中间，PE的作用，私募基金的作用是非常重要的。像PKI、凯雷、黑石这些都是非常著名的。
房地产企业为什么需要PE？一个就是提供新的融资渠道，改善你们的融资结构。以前的这种渠道非常的单一，一个是上市了的企业我可以拿到钱，还有一种就是找银行。
在国外，今天聂会长也讲了直接融资占到70%以上，那么很大量的企业在没有上市之前，或者即将上市的时候，它需要发展，又达不到银行的融资条件的时候，那么这样就有很重要的支持。房地产企业现在的这种资产证券化的步伐在加快，所谓资产证券化就是把自己的股权也好，或者自己的楼宇也好通过上市把它证券化，变成可交易的证券化的资产，通过这个过程实现你的财富的乘数效应，在股市上体现你的财富来。
大量的的房地产企业需要通过私募壮大自身实力，完善治理结构达到上市标准。那么上市的房地产企业，虽然已经上市了，它仍然需要多渠道的融资来满足快速扩张带来的资金需求。包括像万科，刚刚做了公开的增发拿了一百个亿，那么它最近的很多项目也是跟很多的境外的私募基金在进行合作，进一步放大。我知道它在福州的项目27亿拍的一片地，万科自己出了7个亿，剩下的是海外的基金给它出的，都是这样的方式在不断地扩张。所以说私募股权基金也恰恰能够集合市场，现在市场相对比较充裕的资金投资高成长型的房地产企业，一方面这样的基金可以分流，原来只能进入股市购买上市公司股权，那么促进股市的一个理性增长，它分流一部分资金，另外一部分是推动一些的房地产企业的发展，为资本市场培育出更多的符合上市条件的企业，增加的股票的供给，分流了需求，这个对股市也是有好处的。
还有个作用是能够集聚行业闲散的资金，让这些资金同时追求项目和资本两个层面的回报。现在房地产的开发的门槛提高，前期积累的资金需要寻找出路。前面讲的要么你向下转移，但是毕竟这些市场是有限的，都往下走可能没有那么大的容量，而且做的很辛苦，很累，而且中小企业规模很小，以前的话只能参与到具体项目的经营和投资中间获得项目层面的利润，可能你做过一个两个三个的项目，那就是你做了很多的加法，你赚的钱就是这些项目利润的总和，但现在大的房地产开发商做的是乘法。
现在市场资金普遍宽裕，流动性过剩，人民币预期，顺差经济学家都说了很多，大量的资金看好中国的房地产市场，但是又缺乏有效的投资渠道，通过这样的基金可以把各方面的资金集聚起来，一方面是我们行业内的一些闲散资金，另外一方面是行业外，更多的来自于行业外的资金，可以通过直接投资的资金进入到市场来。
以前为什么很难推出只有国外的基金，主要的原因是由于缺乏有效的设立的这么个法律法规的规范，一方面产业基金立法一直没有出来，另外现在有些私募基金用有限合伙，但是小规模的可以，但是历史很短，老百姓的接受程度也很低，这一块的接受度一般不高。原来很多人对信托寄予厚望，但是信托是完成了信托立法的，《信托法》是2001年有的，但是这些年由于行业老是有一些问题出现，导致监管限制很多，也很难开展。
我们现在讲的，现在情况有些变化，就是一些新的监管政策在颁布，这个我不详细讲。意思就是说信托行业的两个基础性的法规，一个是信托公司管理办法，一个是集合资金信托管理办法，今年年初重新颁布，有一些颠覆性的一些做法，另外对原来的一些包括2121号文，限制四证齐全，不齐不能放贷的办法现在也废止了。现在对投资者数量的自然人不超过50人，机构数量不限。异地业务限制基本取消，发行不受地域限制。
在这些政策变化的基础上，我们积极地和商会基于现在的这些政策，然后政策出台的一些鼓励性的方向，我们积极地和商会在研究，所以说我们依据《信托法》和两个新颁布的规定，我们就以基金的形式创立信托来突破分数限制，这个就为本土性的私募基金，房地产基金推出了新的形式。
我们在8月7号，博鳌论坛上我们联合了商会还有首批的十家发行，签署了设立这么一个办法。（图）这是签约的图片。
这个产品主要的方案，因为后面在三年多的时候还有一个专门的前期对这个基金感兴趣的，不管是在项目上，对资金有需求，或者说我有资金想放进来一些企业，专门安排了一个比们会议，那个时候我们会更详细地介绍基金的情况，这里我大概简单过一下。
一个设立的目的主要就是发挥资本的力量，引导行业资源整合，提高资源配置效率，降低金融系统的风险和投资者的风险。另外就是拓宽房地产行业的融资渠道，为房地产行业发展注入新的资金。
第三，引导房地产行业发展的绿色产业。今天上午很多嘉宾都讲了绿色产业对于房地产长远发展的一个重要性。我们这个基金当然也是支持这方面的发展。
另外也投资一些有潜力的物业，争取将来通过房地产投资信托上市。
产品的主要要素：
个它是可以扩募的基金的性质。我们现在工商联房地产商会作为基金的发起人，联华信托作为受托人，另外我们选择一家国有大型的商业银行作为我们基金的保管银行，资金全部由它来进行托管。规模首期我们是20个亿。我们今年内，这20个亿基金成立起来，小部分来自于房地产开发商，更多来自于银行的客户。他们会来认购这样的基金。中期的目标在明年年底之前，我们计划把这个基金扩大到200亿规模。再下一步我们根据受益人，全体委托人的意愿再决定是否进行进一步的扩募。
主要的投资方向刚才也讲了，认购金额不低于100万。我们在委托人中间主要有发起委托人，这个是一些知名的房地产企业，它可能会参与到基金的管理中间来；第二是普通委托人，第三还有一部分是银行的客户，他们在基金里拿固定回报的，他们可能拿的比较少，但是安全性更高，一个固定的回报。
这一块管理的价格是这样的一个，我们首先会在全体委托人下面成立一个受益人大会来做的权利机关，另外我们会设立一个投资决策委员会，主要是由一些行业的专家和知名的房地产的管理人，他们来做中立的做基金项目的投资决策，主要是去参股一些将来有上市潜力的这些企业，这些房地产企业，在它上市之前注入，然后通过持有一两年之后，帮助它上市以后实现退出。
在这下面我们会成立一个管理公司，专门的管理公司来管理这支基金，当然这个基金也会对一些夹层融资的项目，短期的项目能够有20%以上率的这些投资项目进行一些短期融资。
投资目标主要就这三类，一个有上市潜力的房地产企业的一种补充；第二个是房地产投资信托需求的房地产项目公司的股权投资；第三是企业的夹层融资。
我们选择项目追求的这个资本，就是作为一个目标，我们希望能够做到比如说项目能够达到50%一年，但是保守的估计就是年平均应该不低于20%，这个大家都很清楚，哪怕我们把这些项目做土地储备，由于有商会和这么多发起委托人的资源，我们拿到的项目相对来说土地状态比较低，我们还是比较有信心的。
当然作为金融机构，我们在这里做任何的盈利预期都是比较保守的，也就是说20%是一个我们认为比较有把握做到的年。
组织发起人这个不用过多的介绍了，工商联房地产商会现在遍布各地，有几千家的会员。另外有大量的绿色项目的一些储备，而且这些绿色项目在取得的时候相对来说成本会低一些。
联华信托作为受托人做这里，我们也是长期致力于中国房地产金融事业的发展，2004年我们推出了专门的房地产金融服务品牌，第二就是我们推出了一个“联信·宝利中国优质房地产投资信托计划”系列准基金产品。我们也是获得国一些在这方面社会上的一些认可。
另外，我们的首批的发起委托人在博鳌签约的有现在这么十家企业（图）。
一推出现在就得到了大家的热烈反映，我们是希望能够把开发商的力量集聚起来，然后为行业整体的服务，然后根据现在房地产发展这么一个趋势，我们能够在这个房地产这个剧烈转型的过程中间，能够实现抓住这种机遇，帮助房地产企业顺利地转型和发展。在这个过程中间，既然是商会做的事情，我们也希望得到大家热心的支持，不管是在方案的设计上提供你们的意见和建议，我们这次闭门会也是征求大家对基金的意见。我们前段时间在北京开过一次，当时参会的反映就非常的热烈，十家企业当场就决定参与。下一次我们在杭州，下一步我们还会去南方，然后去上海，大概会三站左右的小范围的征求意见。我们也希望得到大家的宝贵意见，如果大家有好的房地产项目也希望提供给这个基金来考虑，来投资。
此外，如果有一些闲置的资金，或者说在自己手上做不如放到基金里来运作，我们也非常地欢迎。
今天利用这个机会跟大家做一个简单的沟通和交流，谢谢！
主持人：
谢谢！下面我们就有请浙商银行房地产顾问的副总经理凌久平先生演讲浙商银行的发展战略。
凌久平：
各位领导，各位嘉宾，各位媒体的同仁、朋友下午好！
战略其实谈不上战略，只是借这个机会跟大家汇报一下浙商银行的基本情况。浙商银行是2004年8月18号在杭州成立的，它是第十二家性的股份商业银行，资本金15个亿，总行设在杭州市庆春路88号，有机会的话欢迎各位领导去那边视察、指导。
我们浙商银行取名为“浙商”的话，主要有三层意思：
一次意思表明这是浙江商人投资兴办的银行；第二次意思是以浙商精神为精神的一家银行；第三个意思是以浙江商人良好的经营理念和作风的银行。
成立三年来，我们充分发挥了性股份制商业银行广阔的发展空间和良好的发展前景，以民营资本为主体的机制优势。提到这一点，我再补充一下，我们15亿的资本金里面包括了85.71%股份是民营资本，也就是
说国营资本才不到15%，这些民营资本主要是以像中国万象、中国广厦控股等一类的为主。
还有一个方面，我们完全扎根于浙江，依托浙江的一些本土优势，包括人才的战略也好、管理也好，这些优势统一地集合了初步地实现了资本、规模、特色和效益的协调快速地发展。到目前为止，到六月份为止，我们一些主要的相对经营指标，我这里讲的是相对经营指标，就是在的商业银行当中已经列入上流指标。
到2007年6月，我们的资本充值率现在是9.47%，我们的总资产是533个亿，总的存款余额391个亿，我们的贷款余额是280个亿。大家都很关心资产质量是这样的，我们到六月份为止，我们不良资产余额为零。
我们一到六月份光帐面利润就达到了三亿两千四百万。三年间我们的网点也发展比较快，我们目前已经在省外的成都和天津开设了分行，省内在宁波、温州、义乌开了三家分行，还有若干八家支行，我们目前也在筹建的上海分行，我们基本上确定是在下个月开业。还有包括北京、西安、南京、济南、重庆、昆明、广州、深圳这些地区都在相应陆陆续续争取在近两三年之内能够经过监管部门批准，能够快速地开业。
当然，在省内我们也会形成一个整个地级市的一个分支机构的一个网点的布局，我们的观念就是浙商活跃到哪里，我们浙商银行的金融服务就提供到哪里。
房地产行业在浙江也是重要的产业之一，我们浙商银行也是非常重视房地产的信贷业务，我们统计了一下，这三年来我们房地产开发贷款的总量每年都占全部总量的10%以上，这里面不包括个人按揭。我们杭州来没有成立杭州分行，所以都是在杭州总行本机做的，这三年做了40多个楼盘，分别跟绿城、金都、万科、南都这些比较知名的开发商都建立了良好的合作关系。
为促进我们整个浙商银行房产信贷业务的发展，我们今年年初还单独成立了房产业务部，重点是扩展在杭州的优质开发企业和优质楼盘。通常概念上我们房地产业务部还跟我们总行的投资银行部合作开展了一些有关房地产企业投资银行方面的业务，包括发行一些单一的信托，也有集合信托产品，也包括委托贷款，应该说效果也蛮好的。
与此同时，我们为了提高整体的房地产信贷业务的比较和谐的发展，我们还专门成立了一个以房地产配套按揭个人银行业务服务为主的专业支行，就是杭州市建国支行。我们在产品上面除了传统的等额本息还款和等本金的还款方式之外，我们还提供了一些宽限还款法等等一些比较有特色的按揭银行服务。而且我们向客户承诺可以无障碍的提前还款和自主选择保险、公正等等。
我想作为我们目前情况来看，虽然网点比较少，但是因为我们杭州有一个叫金融本地通这么个业务，应该说虽然我们目前网点比较少，因为有这个业务，我们的客户可以在杭州选择280多家其他股份制商业银行的网点，就是都可以为我们的按揭客户提供金融方面的服务，因为这是杭州的特色产品。从这个角度来说的话，我们因为网点少这样的缺陷反而能够用其他的产品把它延伸了。
当然我们也清醒地意识到，作为一个房产开发企业的话，对资金需求量都比较大，单一的依赖银行信贷这种融资结构应该说更多的有一个缺乏诚信、消化风险的能力比较差的缺陷，更何况刚才李总也谈到了，现在房产企业也都在努力地在拓展多样化的融资渠道，那么这种多样化融资渠道的拓展对银行信贷而言，应该在面上来说是一种冲击，但是我个人认为这也是金融创新的机遇。我们也在不断地探索从单一的房产贷款供应者转变为多样化的房产融资服务的提供商，我们一直在考虑也在探索这个问题。
目前我们已经跟几家信托公司和基金公司建立了合作的关系，参与了一些信托计划的设计等等，而且我们跟我们自己行里的一些理财产品进行了结合，也用我们的网络进行的一些发售，同时也在探索为企业引进投资资金，同时我们也提供财务评估和支持等金融服务，目的是为了培养我们的战略性合作客户和成长型的客户。我们更非常乐意和在座的同行、领导在今后的业务创新过程方面，有更多的探索和合作。
谢谢大家！
主持人：
谢谢凌久平总经理。下面我们进行绿色对话这个板块，首先我们邀请浙江不动产发展中心的秘书长吴闻涛先生作为主持人，我们对话嘉宾有金都房产集团执行总经理俞阅隆先生，博洛尼家居用品有限公司总经理 先生，杭州伟基实业有限公司董事长陶文祥先生，还有精瑞（中国）不动产研究院张雪舟先生。吴闻涛先生在浙江也是从事房地产开发，现在是工商联房地产商会浙江不动产发展中心的秘书长，张雪舟先生上午也是做了主持， 先生是博洛尼家居用品有限公司，这个公司是我们中国的家居提供整合服务的一家企业，也是在北京等很多地方做的非常好的产业化的企业；陶文祥先生是杭州伟基实业有限公司的董事长，陶先生最近做的建材刚刚也是获得了国内很大的一个奖的金奖，也是在绿色地产的实践也是做了很多很多的一些尝试。
吴闻涛：
大家好！非常高兴我来主持这个绿色对话这个板块。这个对话的主题是中国绿色地产的实践趋势。实际上这个题目，我想趋势大家都还比较容易理解，因为现在不管是从国家的政策扶持上面，甚至我们十七大把生态提到文明这样的高度来认识。
生态文明的话，其中我想节能减排是非常重要的主题，然后节能减排当中我们的建设过程当中，住宅建设也好还是一些其他房地产项目的规划过程，如何节电、节水、节材、节地，这也就是今天我们在座的业内人士所关注的共同的主题。
所以我想从国家的政策扶持上面对我们的趋势理解这个，对广大的老百姓也好，对行业的人员也好，都是耳熟能详的。
第二个就是市场需求。我们房地产市场化这个历程的历史，九十年代初期我们人均住宅面积是6—7平方，去年我们国家统计局统计出来的数字是26平方，也就是说，真正房地产开发的大规模我想是在2000年的时间开始有一些上规模的品牌、楼盘逐渐推出。也就是说，在短短的七八年时间，我们国家完成了人均住宅面积怎么将近20平方这么样一个量，现在世界上发达国家一般的住宅面积在40—50平方，也就是说我们跟他们的差距在15—20平方这么个量。
前面我们是七平方、六平方，实际上是为了居住栖身之地应该有的起码的起居活动面积，那个时候是非常窘迫的，到了26平方到40平方到50平方之间，这个之间15平方、20平方，这上面很多就是生活品质的提升。这个时候从市场角度来说，他自然而然对你房子的品质要求跟前面的为了居住一般的起码的面积要求，这个概念上是有区别的，有距离的。
第三个从人类生存的环境来说，现在每个人人均的自然资源越来越少，人口增加，所以如何为子孙后代着想，如何使我们的生存环境跟自然更和谐，所谓的天人合一，从这些深层次的深层条件来说，节能减排、绿色地产也是发自内心的一种趋势性的要求。
所以说理解，理解趋势不是太难，但是把这种趋势化为实践就不是很简单的事情，所以这个实际上是非常难的问题。我们在房地产商会的带领下，去年很大的精力就在做绿色地产的示范和绿色地产的推广普及工作。一年来，我们大大小小的会议我们开了三十次，小的会议也开了不少，而且我们依托于浙江大学的专家、教授专门在长三角成立了一个专家委员会，来支撑绿色地产在长三角的发展。
所以尽管用了这么大的力度，报纸上面我们有四十多个版面介绍什么叫绿色地产，包括绿色地产国内外的发展趋势，还有就是介绍了国家环保总局绿色地产的认证执行的一些流程，包括我们浙江不动产发展中心如何在这些实践上面做一些中介，做一些努力，但是坦率地说，去年真正地投资绿色地产的运营或者开发的房地产企业还不是那么踊跃。
我们知名的房地产商实际上好多前期都是非常热衷的投入，但是真正落后进去做的不是太多，但是今天我们对话的金都房地产确实是做的很好。
先请我们房地产商会的张秘书长，谈谈我们房地产商会是如何在绿色地产的推广跟实践上面做一些努力或者是在这方面做了哪些工作。
张雪舟：
谢谢主持人。上午讲到我们做绿色地产也好，首先一个标准是最重要的，没有一个评价体系，没有科学公认的评价体系绿色地产就是虚的概念。从今年开始我们就开始研究这项工作。在绿色建筑标准方面我们和发达国家走在同一水平线上了。
我们现在参照了美国的系统和日本的系统，目前我们这个标准采用的是五大体系，小区规划然后是能源与环境，第三个是室内环境，第四个是水环境，第五是材料与资源。这五个大体系基本涵盖了绿色建筑的三大概念。资源节约与保护环境、健康舒适居住环境，第三个所谓天人合一，这样一些概念一些主题的确定使我们的标准成为目前和国际接轨的，前两天国际住宅在中国开年终会议，我们请来了好几个国家，包括日本、美国很大发达国家和发展中国家的代表，他们参观了中国的很多示范项目，他们很惊讶。他们认为这些东西在中国可能还见不到，但实际上中国从质量上首先就不落后，第二我们在实践的数量上也是很大的。
但是在做过程中，我们分成几个阶段：
个，刚出来的时候在国内是相当的陌生，因为我们组织包括清华大学、包括中国建筑科学研究院等我们组成了专家团队、咨询团队，帮助企业把它从规划阶段开始，能够按绿色生态要求去进行调整。个是评估，60分及格，80分，首先按照五大体系，我们把项目从规划阶段整个过一遍，每一条问题都要达到多少分，然后我们第二步是进行优化，就是我们的专家团队帮助企业、设计院帮助开发商一起按照绿色标准去调，我们对建筑节能是要对整个建筑进行建模，从门窗、屋顶、楼板、墙体的保温等等方面去算。所有的东西都要进行定性的分析，包括我们的植物配备，不同的植物配备有二氧化碳吸收量不同的，最后都要得出数据的。比如调整噪声怎么去隔绝，建筑节能怎么调整，风长怎么调整，水系统怎么平衡，这样的工作使项目在规划阶段达到绿色建筑的初步要求。
然后就是进入实施阶段，我们目前绿色认证在跟国际接轨，我们通过两个阶段的认证：个叫事前认证。这个认证能够更好地从前期引导和帮助企业进入。第二个是事后认证。后面是事后认证保证项目能够按照绿色生态的概念实施。
这个实践几年来我觉得还是非常成功的。上午程大师也讲了，这个完成以后还有个技术产品的支撑。什么样的技术，什么样的产品能够替代目前这种保温，或者什么样的节能体系能够达到我们所谓的50%节能，在发达国家并不完全靠墙壁保温，目前我们也承担了国家“十一五”科技攻关的小城镇可持续发展的研究。这方面也是我们重点研究的。
所以说，这些实践我也觉得确实中国做生态住宅，我们是发展中国家和发达国家还有差距，但是我们在做绿色建筑的起点上，标准上至少我们跟他们同步了。后续的工作通过我们的企业家，通过我们的专家一起能够使绿色建筑从标准真正走向整个的实施。原来我们做的虽然是八百多万平米，在发达国家很多，但是在国家里面是很小的。
陶文祥：
我是杭州伟基实业有限公司董事长陶文祥，我们企业是做供应材料为主。我们主要在两个方面做了工作：
个就是引进了加拿大的一个技术，是玻璃纤维门窗，这个门窗有五大功能，它的强度是钢的四到五倍，是铝合金的四倍。
第二，它是超安静，也就是说它的隔音性能非常好，如果用上楼宇玻璃、中空的玻璃以后，它的室内分贝达到37，所以说它的静音非常好。
第三个就是节能，一般的门窗节能开着应该在2.3现在讲是比较好的，一般都是在2.8左右。如果用这个门窗，它的开着能够达到1.8以下。还有一个就是它的使用寿命比较长，它可以跟建筑同样的寿命，它是抗辐射的。原来它用在航天上面的，抗高温、抗低温，现在用到门窗这块是非常好的。
还有就是它任何的涂料都可以上色，也就是它的色彩比较丰富，所以说它这块当中，目前我们公司已经完成了100多万平方米建筑的使用量。
第二块，我们就是一个节能的玻璃，也就是说现在目前节能效果比较好的楼宇产品，这样它能够降低能耗的损失，降低它的电力方面的损失。
这两块我们这几年还是为节能降耗，提高人们的居住舒适度做了一些探索和经营。谢谢。
吴闻涛：
据我所知，陶文祥总经理是做多种经营的，他还经营一个很大的商贸城。
陶文祥：
绿色产品的我希望同行我们以后能够多加交流，我也希望能够在更多的地产项目中更多的去实践。
：
非常高兴今天有机会坐在这里跟大家做个交流。我是博洛尼家居用品有限公司总经理的 ，我们公司主要从事室内整体解决方案的一个公司。从当年的做橱柜，后来发展到卫门、卫浴、家居，后面的整体设计装修一体化的解决方案，在这个行业做了十多年的时间。
今天参加绿色地产的实践和趋势，我是专业的从事室内环境这块的解决方案的公司，根据刚刚张院长说的绿色的地产的五大系统指标，我分析了一下我们可能属于室内环境这块。
目前我们在每年在北京有一个小小的故事跟大家分享，谈谈中国目前建筑行业和地产行业环保的问题。
光在北京一个市场上，我们每年大概会接待一万多个客户，都是零售的客户，他们家里面买了个毛坯房以后会找我们公司做装修，从设计、施工到所有的配套产品，尤其是配套整个厨房的产品，我们就发现无一例外几乎所有的家庭买了房子在找装修公司装修的时候，无论他的厨房空间还是居住空间，还是玄关空间几乎都是重新开始拆，我们在这个过程中感觉特别的痛心。
后来我们把这么多的经验，就是为什么客户愿意把墙给拆了，重新去隔断，重新布置各个功能间的布局，我们发现了一个规律，现在随着中国地产的政策，70/90的政策出台以后，很多的客户，终端的消费者对于家庭里面的环境布局越来越讲究它的宜居功能，如何让他在有限的空间里面让他住得很舒服，尤其在里面的几个空间里面如何布局到位。
比如说像厨房，当时我们统计了整个消费者，发现不同的消费阶层，不同的客户人群对厨房的要求是完全不一样的，如果一个房间里面简单的分成五个区域里面，两口之家厨房里面要储的东西跟三口之家以及白领储藏的东西完全不一样，如果我们在开始的时候跟开发商一起在户型设计和产品设计里面全部能够介入的话，我相信能够使得整个的材料的运用和户型运用能够更加合理和优化。
所以我们最近也是专门的成立了针对我们的地产界的同行，因为我们是服务于地产公司的，我们专门成立了这样的研究院，针对入户去研究不同的消费者，南方区域和北方区域，对于家里面的功能布局和结构布局怎么样到位，如何利用我们的产品，利用我们的系统化的产品，能够满足客户宜居方面的要求。甚至中国未来可能要进入到老龄化的社会，老龄人会越来越多，他们对于整个卫生间的布局以及居住的环境的布局要求也是不一样。
我们其实是专业的一个提供整个室内环境解决方案的公司，这些研究和概念是配合了整个产品，我们现在产品，能够提供整个的解决方案，所以今天也是非常高兴，也非常希望所有在座的朋友和领导有机会去我们的展厅看一看，我们在包括杭州、南京、上海，包括其他大的城市都会有我们的大的体验馆，把里面的布局和概念做个详细的阐释，我们也愿意在中国住宅产业化和中国绿色人居的地产行业里面贡献自己的一份力量，谢谢大家！
吴闻涛：
非常感谢陈总的介绍。陈总不仅考虑了绿色地产人居上面的节能减排，而且从非常人性化的角度来考虑他们提供的产品的总体的室内居住的一系列的问题。
下面隆重推出我们的俞总，因为今天我们讨论的主题是绿色地产，我刚才讲过，绿色地产实际上意识到问题的重要性并不难，但是能够付诸于实践，而且是一步一个脚印非常投入地去做这项工作，这确实不太容易。因为从绿色地产的投入来说，在消费层面上来说，你增加了绿色地产当中的科技含量，毕竟在建造的费用上面要有所增加，增加以后，买的这些人市场是不是认可你这种投入，市场消化上面会有些问题；作为企业来说，它要考虑企业的，要考虑投入产出，要考虑性价比，所以能够从很积极的，很自觉得，非常投入的很早的时间切入做绿色地产，这是非常不容易的。
金都在浙商那么多的开发商当中也是屈指可数的这么一家在绿色地产上面做的非常多的开发企业，我想现在请俞总谈谈，作为开发企业面临着经济，面临着市场还不太认可的前提下面，你们是从哪一个因素思考，这么由衷地投入绿色地产的开发？
俞阅隆：
谢谢主持人，各位下午好！实际上我们在进入这个会场之前，可能会走过这条走廊的时候，都会看到我们布置的效果图和一些画。特别是有一张照片讲的是冰川的演变，不到五十年的时间厚厚的冰川就没有了，这个地球究竟怎么了？实际上，我相信所有有责任心的，有良心的，有良知的人可能会看了这副图片以后都会感到非常的震惊，我们的地球暖化，温室效应等等，整个人类面临的生存环境越来越恶劣。所以在这样一种背景之下，我想作为一家有责任心的一家企业，追求可持续发展，为消费者营造一种良好的居住环境，我觉得可能更有它的一些重要意义。
所以，我们金都房产从成立开始，一直在建筑、节能、科技、绿色建筑方面做了一些探索和实践，特别是在这13年当中，可能我们走过了大概有三个阶段：
个，我们主要是在1988年以前还是在一些材料的应用方面做了一些研究和试验。像新材料、新工艺、新技术的应用方面，比如说我们在杭州建造的金都城市芯宇项目就是我们杭州也是建设部城市住宅的金奖项目，像富春山居也是跟绿色建筑协会合作搞得当时也是一个示范项目，也在2005年建设部召开的国内首届绿色建筑大会上获得了绿色建筑的创新奖。
我们后来又在2000年以前，实际上我们又走了第二步，主要是根据国家的一些相关的一些规则，或者是一些导则怎么样来系统化的应用到我们的项目当中，当然我们在嘉兴，也是浙江省家推出了康居示范项目，运用了大量的新的技术，特别是一些节能的、环保的一些技术在这个项目当中。
到了第三个阶段，也就是我们在前面总结前十年开发建设的基础上进行了大量的技术的集成，像我们已经交付使用的金都华府，在杭州的；外地的像北京、武汉、厦门，包括目前杭州即将上市开盘的金都城市芯宇项目，上午吴总在介绍的时候也介绍到了这个项目的情况。实际上在这些项目的应用过程当中，其实我们是首先把我们建筑节能这块做好，作为绿色建筑来说，我相信它的基本的要素，或者基本的条件，建筑节能必须要符合国家标准要求。当然，我们在杭州的金都城市芯宇这个项目在整个规划设计定位的时候就考虑了这块，一方面我们参照了绿色建筑的三星标准，还有个就是居住性能的3A标准和节能65%节能的标准来定位的。
当时省里面有个强制性的标准，目前的标准是50%，65%要到“十一五”末才真正的开始实施，那么我们金都在两年之前就定下来这个项目就是希望能够打造一个建筑节能65%这样的项目，能够比其他的项目提前五到六年进入这样的一个高标准的要求。
同时，我们也按照我们绿色建筑的相关的一些标准和要求，整合到我们整个项目当中，刚刚我跟他们在交流的时候也讲到，实际上除了刚才我们吴总讲到的，就是我们在这个项目当中应用了18个大项的建筑节能科技方面，特别是在绿色建筑方面的技术以外，实际上我们在整个项目从2004年拿到这块地的时候开始，就花了整整将近两年的时间进行研究，而不是按照常规的地拿到以后马上就开始规划设计，马上就开始打桩卖房子，而是我们静下心来真正地研究了两年时间，无论是从它的户型。当时我们跟中科院，跟深圳建筑设计研究院一起，在初步户型出来以后，我们就进行了模拟的分析和研究。
实际上就是很多消费者有一些消费的误区，他就老是觉得我前后有窗就是通风，实际上不是这么回事情，可能有很多的建筑，你看着有窗，实际上里面空气是不流通的。我们要避免类似问题的发生，所以我们在图纸上的时候，就希望能够做一些深入的研究，无论是窗户门窗的位置，包括它的高低，包括它户内的分隔墙的设置等等，做了大量的优化以后最后确定开工建设。
金都在绿色建筑方面应该说都做了研究和实践，当然也取得了一些业绩，上午的话我们也荣获了一个大奖包括企业奖等等。我们在实践的过程当中我们也深深体会或者感觉到，绿色建筑的推广或者说应用也好，从目前来说还是存在着一定的困难，还有很多的困难。比如说我们在整个集成应用，作为开发商来说他实际上是个整合者，集成者，往往我们在整个产业链上面有很多的，就像我们刚才陶总他们说的，就是在整个产业链上，目前的产业链上大量的重视绿色的企业实际上也是刚刚在起步阶段，也还没有真正地很成熟。包括他的产品的品质、质量还是有一些不齐，作为开发商如何鉴定和选择好产品，不是光光靠常规的原来工程师做得到，这个需要专业人员参与进来，首先我觉得这个方面还是要重视。
第二个，刚才讲到的个问题，我们这个产业链当中，就是这些大量的推广绿色建筑的企业还是少量，实际上这个也就带来了一个价格的问题，就是你的价格会很高。上午也做了分析，可能绿色建筑方面投入，实际上我们在真正使用或者实践过程当中，我们也明显感觉到这块的投入实际上赚的比例是很大的，因为现在我的下游价格高，下游价格很高，这个我想可能是第二个方面，就是我们觉得还是有一些困难。
第三个，现在不同的地区的开发近来，他需要有不同的标准，不同的档次。你不能完全参照一个档次应用到所有的开发项目当中，这样的话可能你的房价会非常的高，而且开发商利润很低。所以这方面，我们觉得也要做进一步的研究和探讨，怎么样在不同的地域、不同的城市能够研究出一套切合当地的、因地制宜的标准和要求来真正提升他的品质和档次。我想这个也是一个方面。
我觉得非常好的，这次十七大当中，胡锦涛总书记在报告当中在建筑、节能、减排包括绿色建筑这块其实政府已经提到相当高的高度，作为我们一家专业的房地产开发企业，我想在我们发展的过程当中，肯定一方面就是要满足消费者的需求，另外一方面也要顺应整个政府的发展潮流或者这个方向，所以金都也一定会继续朝绿色建筑这个方向去努力，也希望我们的合作单位能够跟金都有一个跟紧密的合作，通过我们的努力能够使我们的产品有一个更高的提升，也为我们消费者提供更舒适的、综合品质更高的产品。谢谢！
吴闻涛：
非常感谢俞总、陈总还有陶总、张秘书长的精彩发言。留给这个单元的时间不是太多，我想确实绿色地产整个实践或者推广是一个漫长，在某种程度上也是非常艰苦的工作，我想借助于这样一个绿色地产万里行的活动，希望在我们浙江省的绿色地产推广跟实践当中，通过这个会议能够有所促进。
主持人：
谢谢我们的几位嘉宾，谢谢我们的主持人吴闻涛先生。下面板块是金融类板块的对话，今天对话的主题叫做地产新政下面的创新。有请我们的对话嘉宾：
浙商银行房地产部的副总经理凌久平先生
德意志银行香港分行副总裁杨良姍女士
联华信托总裁李晓东先生
浙江正达集团总经理郑浩先生
主持人：
今天上午谈到房地产本质根本属性就是金融的属性，所以房地产的银根是一直所有开发商所关心的，今天我们有请的这几位嘉宾其实都是非常有特点的。
郑浩：
谢谢秘书长，谢谢各位。我是来自浙江省的民营企业，以前在银行做过几年，出来在民营企业也是做房地产这块，做了三四年。这几年民营企业如何跟金融行业更紧密的结合，我们所面临的问题也有比较大的感受，我想借这个机会给大家做一个共享，也请大家多指点指点。
我们公司叫浙江正达集团，总部现在在丽水，我们的业务主要以房地产开发业务为主，现在开发的区域我们丽水、杭州、温州、南京、天津等都有我们开发的项目，整个开发量在杭州，在浙江省也不算大，在民营企业里面也算是个小弟弟了。我们这个企业有个非常鲜明的特点，我们是全民营背景的房地产开发集团。我们公司的背景主要有17位个人股东组成的房地产开发企业，这17位股东里面有90%以上是华侨资金注入，因为我们来自浙江青田一个侨乡，我们的股东基本上都是海外华侨回国投资组成的房地产产业集团。这个集团成立12年的时间，这些年从房地产逐步进入酒店、工程建筑等行业。房地产作为主力业务仍然占整个集团业务的90%以上，这是我们集团的概况。
这个集团现在本身实力来说也是属于中偏下水平的民营企业，本身母公司房产注册资本是17.8亿，房产注册资本是2.7个亿，属于刚起步的状态。
民营房企在新政下到底有什么优势？我觉得我们不找出优势的话不知道从哪里入手。浙江省民营企业有非常特也的特点，它非常特有的精神，浙江省民营企业发展过程当中非常特有的特色，我们怎么样把这个脉，从我们企业本身，也是从我对浙江省民营企业的了解，我认为浙江省民营房企，目前我们所面临的优势，我感觉有以下几点：
一个，浙江省的经济结构是以民营企业为主，在这样的情况下浙江省出现了大量的民间资金，这个作为浙江省民营企业的发展也是非常充实和强有力的基础和平台。浙江省的民营资金包括我在温州中行工作过也好，包括平时和同行的接触当中感觉到，特别是丽水、台州、温州、民间资金的量非常大，非常的活跃。但是这部分的资金由于各方面的原因没有非常好的融资平台，所以这部分的资金目前使用不怎么理想。但是量是非常大。
像青田这个县，每年的个人进出口贸易额达到100亿美元以上，外汇汇入汇款都是10亿美元以上的资金，这部分资金都是个人资金，也包括像温州一样的，温州我前几年了解过，温州春节前十天时间，外地个人汇入温州的资金都是几百个亿的资金，这些都是个人的资金，这是浙江省民企发展的基础。
第二个优势，我感觉浙江省的民营企业有非常灵活的运转机制和内部管理的体系。灵活的内部机制为民营企业特别是金融创新方面我认为是很好的平台。因为灵活的运作机制跟金融机构、金融创新和金融产品的衔接可能比其他的地方的民营企业更容易衔接。特别是对股权、债权认定的问题，都会放的比较开，只要是对企业发展有帮助，在让利方面可能比其他地方的民营企业做的更到位。
第三点我感觉浙江省民营企业，像银行可能对浙江省民企并不是很了解，浙江省民营发展是从改革开放以来是大发展的时候，从前一段时间不规范的发展，一种无序自然的发展，现在已经逐步转入规范化运作，特别是浙江民企吸引职业经理人进入等，某种程度不亚于别的企业。
我们浙江省民营企业的老板参加的一些培训，参加清华大学、北大的读书就感受到我们浙江的民企内部运作的规范化程度越来越高，并不是其他地方想象那样。这样运作的规范有可能为金融创新也是很好的基础。
第四个优势，我们浙江省的民营企业，企业的利益和股东的利益是高度的一致，这是民营房起非常鲜明的特点。股东把自己的利益跟企业的利益是紧密地联系在一起，这样在公司的运作过程当中，可以发挥股东个人的一些资源，因为我们民营企业好多是跟资金、项目、资源相结合的。
这是我对浙江省民企一点肤浅的认识。
第三点我谈一谈浙江民企，特别是民营房企在运作过程当中，特别是像我们这类不大不小的民营房企在新政下所面临的困难。这些困难现在看来越来越大，特别是国家的一些宏观调控政策，包括金融调控政策，给我们企业带来的既是挑战又是机遇，挑战是要我们企业越来越规范，要我们企业实力越来越强，要我们企业要有创新的眼光，产品要创新，融资渠道要创新，这个创新就给我们带来很大的挑战；机遇是民营企业在宏观调控规范了以后，市场就会规范，市场规范了以后对企业发展也是有利的。
我简单的总结了浙江省民营房企遇到的问题：
一个是宏观调控的进一步深入，银行融资的渠道和融资的方便程度，银行融资的难度也会越来越大，特别是现在我们银行对企业的规模控制、放贷的手续管理，包括信贷的控制，包括企业实力的认定等等给我们民企带来的首先是银行融资的困难，比我们以前想象的大得多。
第二点，特别是浙江省有非常大量的民间资本，如何去利用这个民间资本，这个目前国家在法律法规上都没有一个很好的途径，但是这部分的资金现在又是用各种方式，变相的也在进入市场。一个，投资者得不到法律保障，第二个企业也得不到法律保障，在这个过程当中出现了违规集资和诈骗的行为，这个在浙江省的例子也不少。
第三个问题，民营企业资本运作的能力确实不强。因为浙江省民营企业某种程度并不是国有企业改制的企业，浙江省民营企业都是土生土长、自发成长起来的民营企业，他的管理稳定也好，素质也好，所带来的资本运作的能力并不是很强，没有一个很好的资本市场进行对接。包括我们银行一些资本的产品如何跟民营企业去合作，这个中间我感觉有很多的空虚，这个怎么整合，银行是一个方面，民营企业也是一方面。现在好多的产品，民营企业我们所了解的，他们都知道，但是不知道哪个途径去做，不知道怎么把自己规范成银行、资金、投资的要求去做。
第四个问题，特别是民营房企在新政下，现在的资金缺口越来越大，特别是像我们浙江省，由于地价的上升造成了房价也在上升，房价上升以后造成了浙江省，我在各地看了一下，浙江省成本里面，我们的土地出让金占的成本在是的，建安成本占到了60%甚至70%以上，我们的土地出让金太高了以后，造成了民营企业在土地款支付的压力很大，这个空隙怎么解决？你不可能把地价整个总价比例降下去，降不下去我们怎么解决？这也是比较困惑的。
第五个方面，如果民营企业跟银行合作如何进行金融创新，特别是对房地产企业如何进行金融创新，我认为首先要解决观念创新的问题。其实观念创新并不是我们两家的问题，还有个监管机构创新的问题。银行也好，包括投资公司也好，基金也好，怎么针对民营企业所特有的一些特点，怎么针对民企去推出适合民企的一些金融产品，这也是创新的过程。
第三个，金融监管部门对金融产品创新的话，特别是对民企有关产品的创新的话，怎么有个创新的观念的问题。我感觉这三个问题不解决，我们民企的金融创新可能就很难做得到，我就谈这些。谢谢。
下一篇：金都吴忠泉：房地产将步入理科时代
李晓东：
我们今天坐在这儿台上的四位其实都是金融家，都是做金融的。张总这里刚才讲的非常好，对金融企业想什么，知己知彼。实际上，大家很清楚，的世界上金融之所以出现，就是解决一个项目和财富不匹配的问题，就个人拥有的财富和你管理财富的能力和你寻找的好项目的能力不匹配的问题，当然一种的办法是你自己去寻找。但是很多事情，自己刚好能够找到像你手上所拥有的资金量这么合适的项目不是这么容易，一对一的去找大家的成本会比较高，最后就产生了一个中介。
其实金融机构就是一个中介，就是把需要钱的人找到，然后把有钱暂时还没有合适项目的人，正在寻找合适投资方向的人解决在一起，所以说刚才讲的有几个问题了，现在浙江土地上有很多钱，刚才说了几个确实很吓人的数据；另外一个，这些钱都是有很强投资欲望的钱，但是中间缺乏一个金融的平台。或者有了这个金融平台，但是它配置资源的效率比较低，配置资源的手段比较少，观念可能比较旧。
刚才我听了浙商银行也好，我们不是说我们简单的制定了个标准你们达到，然后不行我们就拒之门外，这可能在十几年前的金融机构绝大部分都是这样的，跟衙门差不多。但是现在接触到的企业，像我们这样的企业，我们很愿意和开发商在一起，我在我们公司，所有人都知道，我让我们的员工每天上班的路上想三件事：，谁是我们的客户；第二，他需要什么；第三，我能为他做什么。我们既然把我们公司的LOGO上面打了八个字：因为专注、所以专业。我们就把房地产这个领域作为我们的安身立命之本，很明显，房地产开发商是我们的客户。
在宏观调控的背景下，他们需要资本、资金。第三个问题，我们能为他做什么？我们就需要不断地开拓新的融资方式，一些金融工具，为他们解决融资的问题。
这几年来，从我们最开始做121号文，2003年出来，我们开始做一些贷款性的房地产信托，主要解决四证不齐的时候，有两证了，我们做一些贷款的产品；后来我们又做了一些准基金型的产品，包括后来的夹层融资就是为了解决后来信托也不能做四证不齐的贷款了，我们就把原来的贷款换成一种有选择权的股权和债权之间的创新型的产品，使开发商能够拿到钱。
在现在，这种背景下，资金本看大大提高，刚才我讲了确实对房地产开发商来说，资金是的考验，而且这样的资金，刚才讲了，浙江的企业，土地成本基本上占整个房地产开发成本的60%以上，也就是达到2/3左右的事情，这一部分的钱，按照国家的规定，银行的贷款是不能给的。
也就是说，原来虽然121号文件规定是30%或者35%的限制，但是实际上在浙江这些地方，开发商必须要准备60%左右的自有资金，你才能够做房地产开发。因为它的两条：，你自有资金要达到30%，另外，四证没办齐之前的钱都是你自己去准备的。实际上变相的在浙江121号的规定又翻了一倍。
企业和股东的利益高度一致，我们经常遇到的就是这样的问题，开发商以前用惯了银行的钱，一谈就是你这个基金利息是多少，其实这是两个不同的概念，现在你要做的是股权融资，可能你的成本也好，因为大家担保五的风险或者介入的阶段不同。
包括现在有一些开发商朋友来找到我们说，我三分的利我也要钱，我这个项目非常好，四分的利我也要，实际上他的资金实力在目前的金融环境下很难把项目做完，如果再做下去非常的危险。现在有很多对价格不敏感的大的开发商，他愿意来介入，为什么不能跟他合作？跟他们去合作或者把这个项目干脆卖给他们，然后我去做一个股东，让他去做，他有资金，他有能力，今后房地产就是一个大家伙的游戏，不管你愿不愿意承认这个现实，今后房地产的行业集中，越来越强的高的资金门槛没有一定的规模，你再要去做房地产，今后会非常的困难。
所以说，处于这种可大可小的时候，你们要奋力地把自己向大企业去发展，用各种手段壮大自己，股权融资、债权融资反正你能想到适合于你的，你都想办法把你壮大起来。
还有一个，如果你觉得确实不具备你的条件，有的时候我觉得其实进退都从容。谢谢大家！
杨良姍：
今年是我加入德意志银行以来，第五次到浙江来，我对浙商的印象非常的好，浙商以稳健见长，而且在过去的时间里真正成就了高品质的企业。同时我也感觉到浙商对融资这块的知识其实是蛮缺乏的，这么好的公司找不到好的资金，这个是一个非常遗憾的事情。
我最近看了一些房地产企业，包括浙江，包括其他的二线城市，我上个礼拜在一个二线城市看房地产企业，他们说过去都依靠银行的贷款，结果去年有一块地3800块钱都流拍了，结果万科现在进来以8000多的价格把那个地拿下来了。
今天早上我的同事给我发了一个邮件，说证监会现在已经叫停了A股的房地产上市，我们觉得这么多的企业找不到融资是一个非常可惜的事情。我们也希望积极地来推进这些事情，所以今天也非常感谢商会的平台上我有幸认识国内的一些金融机构，这样我们来进一步探讨创新这块。
从政策上面来说，以前很多的企业都是依靠银行的贷款，因为以前一个企业可能两三千元人民币就可以运作一个项目了，但现在地价的拍卖价可能就到十几二十个亿，这不是一般的人能拿到的。外资来说，他们已经看到了这块，可能在一年以前就进入到房地产这块，银行的资金是不能用来让你去买地的，外资的钱借给你就是让你去买地用的，所以很多的企业，可能以前四百万平方米的土地储备很多的，现在像碧桂园全是靠资本的力量推动起来。
过去容易进入的是外资直接进入到外面的公司，以债权或者股权的形式投入，房地产公司海外的企业最开始是以股东贷款的形式进入到国内，这条路被政府砍掉以后就以资本金的形式进入，但现在也是非常非常的不容易。政策的变化也促使我们来创新，我们今天有这个平台也非常感谢商会。谢谢！
主持人：
下面大家可以自由的跟我们的嘉宾一起沟通。我想问一下凌总，浙商里面你是主场，我们在房地产融资方面，包括我们的贷款方面，或者金融服务方面我们有哪些优势？
凌久平：
这个问题延续郑总谈的关于浙商的优势，我感觉我们的管理流程非常的短，这是杭州任何一家银行目前现有的可能都做不到的，这是一个优势。
第二个优势是我们网络了一帮人才，2004年我们筹建浙商银行的时候，政府秘书长亲自牵头的，当时从各家银行，各个不同的岗位都邀请了一系列人才过来，这方面包括我们房产业务部目前现有的一些骨干力量也都是原来各家国有银行做这个行业的，应该说这方面的经验也好，客户资源也好，都比较有保障。
第三个优势是我们目前主要的业务是在浙江，浙江人为浙江人服务，浙商银行为浙江商人服务非常的方便，三言两语相互之间都比较了解，比较理解。我以前也在国有银行工作，很多浙江的做法，很多浙江的项目报到北京去经常会给“枪毙”，因为他看不懂浙江人的报表，看不懂浙江人的股权结构，刚才郑总也讲到了公司跟股东的利益是高度一致的，但是报到北京就通不过，但是这个在浙商银行就不会发生。
我们这三年来跟杭州的房地产开发企业合作的话，我刚刚总结了一下，我们应该基本上这么个思路吧，不管是新政也好，特别是在新政情况下，我们的思路更加明显，一个是区域优势，浙江这个区域应该说比一般的地区，不管是经济发展水平也好，实业家的诚信度也好应该都比较坚实、可靠。所以区域的选择我们会比较重视。
第二个我们会比较重视选择一些优质的品牌、开发商。特别是这近两年来，我们在这块方面做的特别明显，就是选一些比较好的开发商，这样的话因为刚才李总也谈到了银行是做高端客户，最上面的一层我们也是没办法，特别是在新政的情况下。
第三个我们可能会更多的选择一些物业，就是我们在产品，因为房地产发展到一定的程度必然会出现一个对不同的物业之间不同的选择。前一个对话的时候也谈到了，客户对不同的物业的购买能力是不一样的。我们也是一直在分析，杭州经过这么多年的房地产发展之后，现在呈现两极分化，所以我们在选择房地产项目合作的时候，我们也会往这两个方面去看。
另外一个，就是刚才大家都谈到的，我们会很注重我们的渠道，渠道上面的优势，因为郑总也好，李总也好，包括杨小姐都谈到关于融资的问题其实也是对我们比较传统的商业银行提出了更高的要求。
事实上，我们也一直在做这项工作，我们两年前就做了一些关于股权信托方面的，包括一些违贷方面的，也包括一般房地产信托我们都做了一些，我觉得我们做的很成功的就是有一些股权性各方面，因为现在情况也有变化了，既然情况变化了，我们也会有新的思路，比如我们现在正在考虑一些可能更依托于银行信用这个角度，我有我的银行信用给客户的融资提供保障，这样既能解决开发商的问题，也能解决新政下面传统的银行业务的问题，也可以解决第三方更多的资金出入的需求的问题。
主持人：
我不知道三位金融家的回答让郑总能不能够满意，其实刚开始是郑总在提问题，三位金融家在回答。今天时间的关系，整个感觉到是意犹未尽，我希望下来的时候可以跟几个金融家单独的沟通，我们在坐的几家公司下个月11月14号都会跟商会签约，都会成为金融的合作伙伴，这样为我们的企业更好的去服务。
谢谢我们的各位嘉宾，谢谢大家！
今天论坛到此结束！
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