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搜房网直播实况:中国绿色地产万里行·浙江之行

房天下   2007-10-22 16:32

吴闻涛:

非常感谢俞总、陈总还有陶总、张秘书长的精彩发言。留给这个单元的时间不是太多,我想确实绿色地产整个实践或者推广是一个漫长,在某种程度上也是非常艰苦的工作,我想借助于这样一个绿色地产万里行的活动,希望在我们浙江省的绿色地产推广跟实践当中,通过这个会议能够有所促进。

主持人:

谢谢我们的几位嘉宾,谢谢我们的主持人吴闻涛先生。下面板块是金融类板块的对话,今天对话的主题叫做地产新政下面的创新。有请我们的对话嘉宾:

浙商银行房地产部的副总经理凌久平先生

德意志银行香港分行副总裁杨良姍女士

联华信托总裁李晓东先生

浙江正达集团总经理郑浩先生

主持人:

今天上午谈到房地产本质根本属性就是金融的属性,所以房地产的银根是一直所有开发商所关心的,今天我们有请的这几位嘉宾其实都是非常有特点的。

郑浩:

谢谢秘书长,谢谢各位。我是来自浙江省的民营企业,以前在银行做过几年,出来在民营企业也是做房地产这块,做了三四年。这几年民营企业如何跟金融行业更紧密的结合,我们所面临的问题也有比较大的感受,我想借这个机会给大家做一个共享,也请大家多指点指点。

我们公司叫浙江正达集团,总部现在在丽水,我们的业务主要以房地产开发业务为主,现在开发的区域我们丽水、杭州、温州、南京、天津等都有我们开发的项目,整个开发量在杭州,在浙江省也不算大,在民营企业里面也算是个小弟弟了。我们这个企业有个非常鲜明的特点,我们是全民营背景的房地产开发集团。我们公司的背景主要有17位个人股东组成的房地产开发企业,这17位股东里面有90%以上是华侨资金注入,因为我们来自浙江青田一个侨乡,我们的股东基本上都是海外华侨回国投资组成的房地产产业集团。这个集团成立12年的时间,这些年从房地产逐步进入酒店、工程建筑等行业。房地产作为主力业务仍然占整个集团业务的90%以上,这是我们集团的概况。

这个集团现在本身实力来说也是属于中偏下水平的民营企业,本身母公司房产注册资本是17.8亿,房产注册资本是2.7个亿,属于刚起步的状态。

民营房企在新政下到底有什么优势?我觉得我们不找出优势的话不知道从哪里入手。浙江省民营企业有非常特也的特点,它非常特有的精神,浙江省民营企业发展过程当中非常特有的特色,我们怎么样把这个脉,从我们企业本身,也是从我对浙江省民营企业的了解,我认为浙江省民营房企,目前我们所面临的优势,我感觉有以下几点:

一个,浙江省的经济结构是以民营企业为主,在这样的情况下浙江省出现了大量的民间资金,这个作为浙江省民营企业的发展也是非常充实和强有力的基础和平台。浙江省的民营资金包括我在温州中行工作过也好,包括平时和同行的接触当中感觉到,特别是丽水、台州、温州、民间资金的量非常大,非常的活跃。但是这部分的资金由于各方面的原因没有非常好的融资平台,所以这部分的资金目前使用不怎么理想。但是量是非常大。

像青田这个县,每年的个人进出口贸易额达到100亿美元以上,外汇汇入汇款都是10亿美元以上的资金,这部分资金都是个人资金,也包括像温州一样的,温州我前几年了解过,温州春节前十天时间,外地个人汇入温州的资金都是几百个亿的资金,这些都是个人的资金,这是浙江省民企发展的基础。

第二个优势,我感觉浙江省的民营企业有非常灵活的运转机制和内部管理的体系。灵活的内部机制为民营企业特别是金融创新方面我认为是很好的平台。因为灵活的运作机制跟金融机构、金融创新和金融产品的衔接可能比其他的地方的民营企业更容易衔接。特别是对股权、债权认定的问题,都会放的比较开,只要是对企业发展有帮助,在让利方面可能比其他地方的民营企业做的更到位。

第三点我感觉浙江省民营企业,像银行可能对浙江省民企并不是很了解,浙江省民营发展是从改革开放以来是大发展的时候,从前一段时间不规范的发展,一种无序自然的发展,现在已经逐步转入规范化运作,特别是浙江民企吸引职业经理人进入等,某种程度不亚于别的企业。

我们浙江省民营企业的老板参加的一些培训,参加清华大学、北大的读书就感受到我们浙江的民企内部运作的规范化程度越来越高,并不是其他地方想象那样。这样运作的规范有可能为金融创新也是很好的基础。
第四个优势,我们浙江省的民营企业,企业的利益和股东的利益是高度的一致,这是民营房起非常鲜明的特点。股东把自己的利益跟企业的利益是紧密地联系在一起,这样在公司的运作过程当中,可以发挥股东个人的一些资源,因为我们民营企业好多是跟资金、项目、资源相结合的。

这是我对浙江省民企一点肤浅的认识。

第三点我谈一谈浙江民企,特别是民营房企在运作过程当中,特别是像我们这类不大不小的民营房企在新政下所面临的困难。这些困难现在看来越来越大,特别是国家的一些宏观调控政策,包括金融调控政策,给我们企业带来的既是挑战又是机遇,挑战是要我们企业越来越规范,要我们企业实力越来越强,要我们企业要有创新的眼光,产品要创新,融资渠道要创新,这个创新就给我们带来很大的挑战;机遇是民营企业在宏观调控规范了以后,市场就会规范,市场规范了以后对企业发展也是有利的。

我简单的总结了浙江省民营房企遇到的问题:

一个是宏观调控的进一步深入,银行融资的渠道和融资的方便程度,银行融资的难度也会越来越大,特别是现在我们银行对企业的规模控制、放贷的手续管理,包括信贷的控制,包括企业实力的认定等等给我们民企带来的首先是银行融资的困难,比我们以前想象的大得多。

第二点,特别是浙江省有非常大量的民间资本,如何去利用这个民间资本,这个目前国家在法律法规上都没有一个很好的途径,但是这部分的资金现在又是用各种方式,变相的也在进入市场。一个,投资者得不到法律保障,第二个企业也得不到法律保障,在这个过程当中出现了违规集资和诈骗的行为,这个在浙江省的例子也不少。

第三个问题,民营企业资本运作的能力确实不强。因为浙江省民营企业某种程度并不是国有企业改制的企业,浙江省民营企业都是土生土长、自发成长起来的民营企业,他的管理稳定也好,素质也好,所带来的资本运作的能力并不是很强,没有一个很好的资本市场进行对接。包括我们银行一些资本的产品如何跟民营企业去合作,这个中间我感觉有很多的空虚,这个怎么整合,银行是一个方面,民营企业也是一方面。现在好多的产品,民营企业我们所了解的,他们都知道,但是不知道哪个途径去做,不知道怎么把自己规范成银行、资金、投资的要求去做。

第四个问题,特别是民营房企在新政下,现在的资金缺口越来越大,特别是像我们浙江省,由于地价的上升造成了房价也在上升,房价上升以后造成了浙江省,我在各地看了一下,浙江省成本里面,我们的土地出让金占的成本在是的,建安成本占到了60%甚至70%以上,我们的土地出让金太高了以后,造成了民营企业在土地款支付的压力很大,这个空隙怎么解决?你不可能把地价整个总价比例降下去,降不下去我们怎么解决?这也是比较困惑的。

第五个方面,如果民营企业跟银行合作如何进行金融创新,特别是对房地产企业如何进行金融创新,我认为首先要解决观念创新的问题。其实观念创新并不是我们两家的问题,还有个监管机构创新的问题。银行也好,包括投资公司也好,基金也好,怎么针对民营企业所特有的一些特点,怎么针对民企去推出适合民企的一些金融产品,这也是创新的过程。

第三个,金融监管部门对金融产品创新的话,特别是对民企有关产品的创新的话,怎么有个创新的观念的问题。我感觉这三个问题不解决,我们民企的金融创新可能就很难做得到,我就谈这些。谢谢。

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