李晓东：
大家下午好！
今天上午所有嘉宾的演讲应该说都是激情四射，给大家带来了很多关于房地产领域里的一些思考，非常多的新的观念，很多闪光的东西。
下午我承接今天上午商会聂会长讲的在房地产这种经营过程中的一些的一些思维的东西，特别是在商会，在金融领域多方位的支撑房地产行业发展的一些思考。
我们联华国际信托，可能大家关心这个房地产融资或者是如果在企业里从事房地产包括财务、融资这方面工作的人都知道，我们是一家本土的致力于房地产金融发展的一家专业房地产信托公司。我们从成立以来就把房地产信托作为我们的一个主营业务来推动。这几年也随着宏观政策的不断变化和房地产商的需求的不断地变化，我们也在不断地尝试推出了一些新的、最前沿的一些房地产金融工具。
今天给大家重点介绍的就是一个我们本土的房地产基金。房地产基金这个词实际上大家都不太陌生，只不过以前听到的基金，大家一谈到房地产基金，往往就是外资银行管理的一些外资基金，很多的大型的房地产企业都在不同程度地跟外资的基金在合作。但是，随着近两年宏观调控的不断深入，现在国家对外资不断地涌入中国市场导致流动性过剩的加剧有了很多的警惕。外资进不来了，本土包括我们传统的银行融资也在收紧，这种情况下我们房地产企业的融资渠道如何解决，这个时候我们就想到能不能做一些进口替代型的产品，就是我们本土的人民币的基金。因为大家知道其实国内市场并不缺钱，其实大家烦恼的包括监管层烦恼的是现在钱太多了，我们这样的东西也是试图为当前面临的这些宏观的问题能够探索出一条解决的通路。
我今天大概跟大家探讨的是这四方面的内容，首先我跟大家分享一下我们对房地产融资格局发展的体验。
个就是房地产行业现在大家可能都很清楚，正在发生着急剧的变化。一个最典型的特征，这个行业逐步的向大企业集中，业内在重新洗牌。根据我们的统计，拿北京市举例，1999年底的时候大概有四千家开发企业，到2006年底的时候大概只剩下八百家。也就是说在七年的时间里，已经有80%的开发企业从北京市场上消失了。而且就现存的这八百家很多也就是把现有的项目做完，后续项目至少在北京市场上还没有着落。可以预见的将来这个数量还会急剧的下滑。根据我跟很多开发商的朋友聊天或者包括冯仑跟这些大的开发企业在讲的话，大家普遍的认识，将来可能中国的房地产开发企业很难超过一千家。
比如像杭州这样的城市，可能本地的可能会有一二十家，二三十家，还有外地的，几十家房地产开发企业这么个趋势。在这种情况下，原因是什么？主要是土地政策变化导致的房地产资金门槛大大的提高。现在集中的“招、拍、挂”，而且最近新的文件出台不能分割的批地政，进一步太高资金的门槛，主要是资金的问题。这个行业资金密集型企业的特征越来越（明显），以前房地产企业是关系密集型+资金密集型，以前拿地是最重要的，现在拿地拼的就是资金。现在房地产商向下转移，向二三级城市，还有就是向其他的行业转移，转行不做了，还有一类就是作为专业的房地产投资人。
我可能对这个行业又有所了解，但是我单独去拿地现在做已经很困难了，现在包括市场上高利贷的房地产拆迁的资金达到了三分利这样，这样做是非常危险，而且有可能把自己过去很长时间创业的成果毁于一旦都有可能，一旦资金链断裂，政策的变化。所以很多人选择把项目卖掉。
另外一些开发商，一些人被迫在这个过程中把房地产项目卖掉，另外一类大的开发商通过上市或者上市之前的私募都能够获得资金的支持，然后通过不断地并购，这种情况下银行的贷款非常的紧。现在很多银行已经没有贷款额度，大家都知道，特别在每年的下半年。
在这个重新洗牌的过程中，最终谁能够留在这个行业里，因为存活率大概就3%这么个比例，谁能成为3%的幸运儿取决于各自的资本能力。不管你愿不愿意，房地产企业的资本来源问题一定要提到你的议事日程上去，资本的解决有各种各样的办法，资金融资的渠道，通过上市、私募股权、融资、发债还有一些开发型的基金，包括海外基金还有国内的一些信托融资，如果做商业地产可能还会涉及到房地产投资信托。
现在的一个趋势就是资本跟房地产的融合，资本在大量地进入房地产行业。
大家也可以看到最近刚刚公布的《福布斯》和《胡润》的排行榜，就是我们现在的首富是1200多亿，他怎么完成了资本的魔方，几级的跳跃，无疑房地产行业排在前面的都是这几个原因，登陆资本市场，上市。
另外的像公司债权现在上市公司也可以重新可以发行，这个将来作为债权融资也是一个很大的一个渠道被打开，但是前提必须首先成为一个上市企业。行业的并购包括我们万科并购了包括像南都、朝开（音）等等大量大型小型的。
另外的刚才提到的房地产投资信托现在试点也开始启动，我们作为央行选的试点单位现在已经开始进行房地产投资信托试点。证监会也在启动相关的研究。这个说明了什么？一个是符合我们现在的政策导向前不久十七大胡总书记的报告里面就专门提到了要优化资本市场的结构，多渠道提高直接融资。直接融资就是相对于原来的因银行贷款间接融资的方式，像基金等都是直接融资，包括股权融资、上市、IPO都是直接融资，一个结论，直接融资正在成为市场的主流。股权融资成为支撑房地产发展的一个重要资金来源。
中国只有房地产信贷而没有房地产金融的历史正在逐渐被改写，这是一个大家需要关注的一种趋势。
在这种趋势中间，其中作为一种私募股权的一种融资逐渐成为一种重要的力量。私募股权也就是大家熟悉的PE，PE的投资相对于股票二级市场投资的话，这个应该算是一级市场的投资。就是犹太人一个观点就是说，与其我自己辛辛苦苦地去创业，去管理一个企业，不如我去发现谁最会管理企业，而我把钱投给他。这个是整个华尔街的一个主流的一个思想，正因为这样，在国外那样的情况话，你只要有好的观点、好的团队或者好的商业模式你就不愁没有钱，华尔街就会给你钱，给了你钱，它帮助你发展，帮助你成长，在这个过程中间它也获取它的利润。
为什么叫资本主义？资本就是决定一切的力量，有了它可以扶持很多的企业。在这种过程中间，我们的从这种扶持一种企业发展最初的阶段是天使基金，天使投资者，再后来有创业投资，再后来一个阶段就是我们现在提到的PE。包括中国外汇投资公司投的笔就是投到了黑石集团。它就是一个很著名的私募主权基金，专门扶持将要上市的这些企业，帮助它们完成上市。
这个大家都可以知道蒙牛、分众等都是获得了PE的支持，增强实力、扩大市场占有率，然后达到被公众所能够接受的，成为一家公众公司的标准最后去上市，所以一个企业成长为一个上市企业的过程中间，PE的作用，私募基金的作用是非常重要的。像PKI、凯雷、黑石这些都是非常著名的。
房地产企业为什么需要PE？一个就是提供新的融资渠道，改善你们的融资结构。以前的这种渠道非常的单一，一个是上市了的企业我可以拿到钱，还有一种就是找银行。
在国外，今天聂会长也讲了直接融资占到70%以上，那么很大量的企业在没有上市之前，或者即将上市的时候，它需要发展，又达不到银行的融资条件的时候，那么这样就有很重要的支持。房地产企业现在的这种资产证券化的步伐在加快，所谓资产证券化就是把自己的股权也好，或者自己的楼宇也好通过上市把它证券化，变成可交易的证券化的资产，通过这个过程实现你的财富的乘数效应，在股市上体现你的财富来。
大量的的房地产企业需要通过私募壮大自身实力，完善治理结构达到上市标准。那么上市的房地产企业，虽然已经上市了，它仍然需要多渠道的融资来满足快速扩张带来的资金需求。包括像万科，刚刚做了公开的增发拿了一百个亿，那么它最近的很多项目也是跟很多的境外的私募基金在进行合作，进一步放大。我知道它在福州的项目27亿拍的一片地，万科自己出了7个亿，剩下的是海外的基金给它出的，都是这样的方式在不断地扩张。所以说私募股权基金也恰恰能够集合市场，现在市场相对比较充裕的资金投资高成长型的房地产企业，一方面这样的基金可以分流，原来只能进入股市购买上市公司股权，那么促进股市的一个理性增长，它分流一部分资金，另外一部分是推动一些的房地产企业的发展，为资本市场培育出更多的符合上市条件的企业，增加的股票的供给，分流了需求，这个对股市也是有好处的。
还有个作用是能够集聚行业闲散的资金，让这些资金同时追求项目和资本两个层面的回报。现在房地产的开发的门槛提高，前期积累的资金需要寻找出路。前面讲的要么你向下转移，但是毕竟这些市场是有限的，都往下走可能没有那么大的容量，而且做的很辛苦，很累，而且中小企业规模很小，以前的话只能参与到具体项目的经营和投资中间获得项目层面的利润，可能你做过一个两个三个的项目，那就是你做了很多的加法，你赚的钱就是这些项目利润的总和，但现在大的房地产开发商做的是乘法。
现在市场资金普遍宽裕，流动性过剩，人民币预期，顺差经济学家都说了很多，大量的资金看好中国的房地产市场，但是又缺乏有效的投资渠道，通过这样的基金可以把各方面的资金集聚起来，一方面是我们行业内的一些闲散资金，另外一方面是行业外，更多的来自于行业外的资金，可以通过直接投资的资金进入到市场来。
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