主持人：“用真实的视角见证杭州楼市的成长”，房天下友大家好，欢迎收看《楼里楼外》，我是主持人朱佳玮。今天我们要探讨的话题跟昨天新出的一个政策有关，昨天在国务院常务会议上，温家宝总理针对我们的房价和楼市出台了一系列新的政策，今天我们就和三位嘉宾一起共同探讨一下这四条政策对我们的楼市会产生什么样的影响。
今天我们的主题是新政或成房价拐点，深度解读政策背后的市场，首先我先介绍一下今天的嘉宾：
科威不动产签约中心总监赵晓名先生、中指研究院杭州分院研究总监曹旭东先生、杭州汉嘉房地产咨询有限公司土木咨询副总经理陈焕春女士。
首先我们先来回顾一下新政的主要内容。接下来我们就谈一下昨天温总理在国务院常务会议上提出的四条新的政策，其中可能受我们网友和业内外关注的政策就是关于信贷政策，其中包括我们的二套房贷有一个新的标准，对于这些政策各位是怎么看的？
陈焕春：第二套房贷政策这次明确的是不能低于50%，之前我们一直在关注甚至有传言说有可能会到60%。应该说这个政策基本上是在我们的预料当中，尤其是三月份中下旬以来，各地的楼市所体现出的有点异常的火爆行情影响到了一些政策层面，当时我们也看到，新华社连续几天发文针对房地产市场，针对土地财政等等，那么这也被大家解读为信号，虽然它自己出来说不是受益，但是事实上确实是在为某些政策探路，目前这些政策是信贷层面的。另外一点我们看到，温总理的讲话还提到了比如说税收，税收大家就联想到了在年前就讨论过的物业税、消费税还有上海所提出的房产税，这些税是不是在后期也有可能出台，这也是我们在关注的。
主持人：其实税是一个比较重点的话题，但这个话题我们等一下再聊。下面我们先来听一下曹总对这个政策的看法，之前房天下时间对这个新政也做了报道，有多位业内专家表示这个政策是在许多人的意料之中，这是否也在您的意料之中？
曹旭东：在我意料之中。要看政策的推出其实要看它背后的根源，也就是市场的表现，我们以杭州为例，三月后一周开始到现在短短几周的时间楼市表现异常火爆，开出来的盘马上就卖掉，而且价格比以前有一个很大的提升，在这种量价齐升的情况下很多人是非常担心的，相应的中央管理层出台这样的一些政策是在我们意料之中，只是它的比例到底是五成还是六成，具体的时间是这段时间还是延后一两个月，区别只是在具体的推出时间上，政策肯定要推出这一点是毫无疑问的。
同时，我们需要回顾一下二套房贷的政策，为什么这次中央推出来的调控政策中以二套房贷为核心？为什么着重的强调这一点？那是因为在2007年底的时候二套房贷当时首次出现，对市场的杀伤力是非常大的。2007年十月份之前楼市也是异常的火爆，而前面中央有一系列的调控政策出台之后，楼市火热程度和房价不但没有打下来反倒越走越高，直到二套房贷的出台，起到了立竿见影的作用，所以说这个政策在当时起到了拐点的作用，就是王石先生所说的拐点。然后我们再看2008年底的时候，二套房贷政策又一次被重点提出来，那时候是把它做一个反向的调整，就是说降低二套房贷首付的成数，降低贷款的利率，在当时这个政策又发挥了一个重要甚至是神奇的作用，也就是从那个时候，全国的楼市以那个为起点，很短的时间内起来了，然后在2009年整个一年的时间里量价齐升，供销两旺。现在又到了这个时间节点上，我们看到楼市又是处在了一个非常高热的位置上，在这种情况下要想控制住房价使整个市场投资也好、消费也好降温，管理层很自然的想到了二套房贷。同时我们看二套房贷这次提到五成，这是一个新出来的，但实际上二套房贷的收紧在2009年下半年的时候已经是落实了，或者说是当时并没有提高这么大的成数，但是各银行在房贷进行执行的时候实际上已经是从严控制了，在那个时候实际上二套房贷已经比前一阶段有明显的收紧，这段时间我们是又增加了一些。我预计这一政策的出台应该会对市场产生一个较大的影响。我们以杭州为例看昨天跟前天楼市的认购量，前天是44套，昨天是16套，虽然我们看成交量也是很高，但是认购量一下子下来就说明在现场买房子下单的这些人应该说或多或少受到了这一政策的影响，当然，其他更深远的影响我们还要以一个较长的时间来观察，这是我的观点。
主持人：赵总，应该说您是跟银行信贷的工作密切相关的，您觉得五成到底会有多大的影响？
赵晓明：我觉得短期内可能会对购房者造成一个心理压力，会有一个观望的情绪产生。但是因为贷款政策调整也已经从高层到市场都已经做了一个预热跟铺垫，我的观点就是短期会有心理上的影响，但是对长远市场动态来讲并不能从根本上改变这个趋势，我觉得还要看后期的市场包括供应量等需求的平衡期。
应该说您跟银行也有一些比较密切的接触，之前是不是在房贷方面已经有一些信号？
赵晓名：对。因为银行政策在上半年一季度调整频率是非常快的，特别是对二套，从一月份二套房首付四成已经是一个铁定的规则，在利率上各个银行可能会有各自不同的操作方式，现在中央有这么一个比较明朗的政策的话对银行来讲它们的操作空间就会比较小。
主持人：刚刚我们也提到二套房首付是五成，利率是1.1倍，这两个数据中央肯定是经过一系列的研究得出的。陈总，您觉得他们是根据怎样的数据和情况来定出这样的政策？
陈焕春：中央根据什么来定出这个政策我们很难去揣测，但是我们觉得这个背景也很对，因为40%的点曾经在2007年、2008年的时候曾经实行过，也起到了一定的作用，所以说我们在2009年底和今年一月份的时候国家明确了40%，但是明确这40%之后我们看到对整个楼市来讲虽然当时是整个的成交量已经很低，但是它是一个传统的淡季，本来就是春节，所以可能实质的影响不是很大。三月份市场一回暖之后就马上一下子到了火爆，所以感觉到这个政策的力度还不够，所以这个情况下中央政府顺势就增加了一下，因为原来可能感觉不够严厉，从40%就到了50%，但是到底是50%还是60%会是一个致命的节点我觉得这个很难讲，因为这还要配合其他的政策来看，不能单单的就看这一点，因为我们不能忽略目前大的金融环境。我们现在看到利率的水平以及我们整体目前这么多的资金活跃在这个社会上，房贷量也还是很大，在整体比较宽松大的金融环境下，这个市场又这么热，我觉得这个政策用一个词来形容有点像“扬汤止沸”，但是不是真正的釜底抽薪很难讲。大家都在看什么时候升息，真正把利率升到了一定高度的时候，大家不会恐慌到要到处投资的时候，这个时候才会真正有个比较冷的环境，这种政策可以叫做“釜底抽薪”。我们看到这个政策肯定是有一定的作用，至少在心理层面会有影响，比方说会在成交量上有一定的影响，但是在房价上会不会有所变化，有拐点出现可能还需要长期的观察。我们感觉这个政策也有点像个“组合拳”里面的招，之后肯定是个“组合拳”，所以我们还是要期待后面的一些政策。
主持人：刚刚陈总也跟我们聊到政策的“组合拳”，确实有些业内人认为它只是一个开始，后面会有很多的政策产生。如果它只是开始的话，后续政府还会在哪些方面对政策进行进一步的调控？
曹旭东：我基本上同意陈总刚才所说的房价问题是表现在鲜明的问题，集中体现了房地产行业乃至我们国民经济目前整体上一些很多的弊端，它表现为房价。要想解决房价不是用一个单纯的方法把它压下来就可以了，就像人感冒一样，你给他退烧药，退烧药只是针对性的解决这个问题，但是根源是你内脏病变或者说遭遇风寒或者病毒这些内在的因素要把它解决掉，如果解决不了这些东西只是给他一味吃降温的药，这只是暂时缓解，但不会从根本上解决问题。也就是说，我们看现在的房价高，涨得很快，按说是自然的行为，就是说要买房子的人多，但是可供出售的房子少，严重的供需不平衡，那房价肯定要涨，但是再往下看，实际上整个房地产行业存在着很多问题，比如说在土地也好、交易也好、信贷也好还有其他的很多相关行业也好存在着很多不规范的现象。还有的就是说我们要放开眼光来看，把房地产这个行业放到全国民经济中来看，它是其中比较特殊的，我们看多数行业辛辛苦苦干一年赚得钱其实并不多，而且付出的成本精力非常多，但是用来买房子、买地，立刻就赚很多，所以就可以解释为什么那么多实体经济的资金要进入到房地产，有那么多央企也要做一部分项目，那就是因为其他行业利润率明显的低，相比较而言房地产是明显的利润率高，在目前来说投资回报的速度是非常高，风险也比较低，所以这样一个大的背景下，我们看到越来越多的资金涌向房地产开发投资，越来越多的需求涌向房地产投资，但是我们能够提供的供应量是有行业内在的客观因素在里面的。我们看到2009年下半年拍了很多地，要形成房源销售的话首先要经历较长的时间，中间还要经历不确定性的许多环节，使得供应总是赶不上需求，所以大背景表现为房价的过度上涨。
现在列出来的政策实际上只是其中的一部分，也就是治标的，然后往下看中央常务会议实际上也有治本的一些措施，治本的措施有这么几条，首先是增加供应，增加供应就是从根本上解决供求关系；再就是增加保障性住房；再就是增加在各个环节进行规范、监控。也就是说，首先条是治标的，另外三条是治本的，相应的它会形成一个体系，标本兼治。但是在我看来，治标的这条规定的非常细致，但是治本的这三条实际上还比较虚，就像人感冒了，要加强锻炼，要多吃水果，要多通风，要多接触新鲜空气，从这个方向讲还是相对是虚一点，也就是说它没有具体的一些可操作性的规范在里面，也就是回到刚才提到的问题，接下来要出的政策应该是这三方面，一个是供应，加强保障性安居、工程建设以及加强市场监管这些方面陆陆续续会有一些落实下来的细则以及与当地市场相衔接的政策的陆续出台，我想一是从表面上，二是标本兼治来解决我们目前各方面乃至房地产行业内在不健康的一些问题。
主持人：您刚刚也说了治标肯定要从治本开始，那我们可以以此来读一下这些政策，第二条是加强住房有效的供给，其中有提到对闲置的土地、捂盘的政策，其实闲置土地政府对它打击力度其实已经有好几年了，但是成效可能就是不是那么的尽人意，您觉得什么样的刺激政策才能够有效得让这些开发商尽量的把土地建设起来、开发起来？
曹旭东：我们看去年出台的有关政策实际上对挤出土地市场的泡沫，打击炒地、囤积土地的行为其实有相关的政策，首先是土地出让首付比例的提高，提高的话就使得开发商首先不做开发，纯做炒地皮的付出的成本就明显增加，使得真正拿地的都是扎扎实实做开发的企业，反倒是有利于品牌大企业规范运作；另外一个，在前一阶段市场上明显体现出来了，如果开发商以较多的资金，也就是总地价款的50%拿地的话，相应的集团的现金流必须要作相应的调整，另外他要把后端可供销售的房子出售回笼资金。我们看前一段时间土地相应的措施对规范土地市场起到了一些比较好的作用，同时我们看到四月份为什么没有土地出让，前因是因为北京、上海或者杭州这边很多地王的出现，地王的出现等于土地部门叫一下暂停，大家都停止土地出让，然后利用这段时间好好的反思一下土地市场有哪些问题需要改进，尽可能的规范和明确，使它排除各种不健康、不规范的环节，这个对于土地市场的健康发展也是有利的。
同时要看到，不管是土地市场还是房地产行业本身也好，因为它的体量非常的大，发展非常快，我们的很多政策往往是落后于形势，这是没有办法的，因为形势就是很快，我们只能是等它出现了问题，先发现这个问题，然后再想到，而且还要多次进行政策的实验才能够找到针对性的、科学的办法来解决它，应该说这是有一个过程的，不是说所有问题都能够在时间很好的解决的。
主持人：赵总，曹总也提到现在开发商买土地首付是五成，这个政策您接触下来是不是有一定的效果？
赵晓明：去年的话整个房产是非常火爆的行情，大部分的开发商其实把原来的存量基本上都销售一空，对有实力的开发商来讲他们囊中已经鼓鼓了，对他们来讲资金压力是不大的,近像一些民营企业在跟央企的叫板拿地的过程中表现出来的实力也是相当强的，所以我觉得土地拿地的成本提高，他们在一定程度上会想方设法把这个成本转嫁到购房者身上，我觉得对于根本的抑制房价方面来讲还不是特别有效。
主持人：之前我们也接触过许多的开发商，有一些可能以前是做实体经济的，现在转过来做房地产，对于这批开发商其实他们手上是有很多现金的，陈总也接触了很多的开发商，这块您跟我们聊一下。
陈焕春：土地首付款50%不是新政策，我们在2007年下半年的时候碰到了这个政策，那时候市场也比较火爆，然后国家出台这个政策，出台之后地王还是不断的出，尤其在杭州市场我们看到其实是2007年的土地市场要比2009年的土地市场还要疯狂，那个概念就是说比周边的在售楼盘要高的价格去拿这个土地，就是我这个楼面地价要比售价还要高，但是我在2009年看到很多只是接近周边的售价，虽然说我的价位已经达到地王了，但是还没有赶上房价的涨幅，但是在2007年的时候,地价的涨幅远远超过房价，那个时候如果谈泡沫的话，那个时候更大一些。也就是说，这个政策出发点是好的，就像曹老师分析的，它确实能够对开发商的现金流进行一定的抵制，但是另一点我们要看目前供需的大背景，如果在供不应求的背景下，它的房子盖起来如果能很快销售的话，就不存在资金的压力，就是说我可以很自由的来安排这个事情。相反我们如果在2008年行情很不好的时候出台这样的政策，那这样对很多开发商来讲可能是致命性的一个打击，所以在现在整个社会都不差钱的行情下首付50%也好，甚至于像上海试点招标拿地，不仅仅是要求首付50%而且要求两种方式，一种是一个月内付清，一种是三个月内付清，但是还有很多开发商很踊跃的去拿地，当然他能够严控起来也是比较好的，但是往往我们就会看到这个政策有的时候是一松一紧，在一松一紧之间就造成了很多人有投机的心态，对开发商来说不好，对老百姓来说也不好，市场大起大落其实是不好的，因为大家找不到有什么规律可寻，这样的话，心态很难摆正，开发商也不想好好的去开发了，可能抓住一个机会就成功了。事实上，如果房价稳中有升也可以，对消费者来说是好，对开发商来说也好，可以老老实实的来做这个东西，大起大落其实是投资客看好的，投资客喜欢你把房价打下来，他有低谷可以进入，他们喜欢这样波动的行情。但是无论对想长期发展的开发商和老百姓来说，大起大落很不好，但是政策有紧有松，紧了以后环境比较恶劣，有些开发商也要生存，但如果老是这样其实是不利于整个房地产形势长久的健康发展。
主持人：其实陈总刚刚说的现象包括我们几位嘉宾都有很大的共鸣，包括今年两会的时候房地产提到了一个非常高的关注度，大家都在说这个问题，但是你说他的根源到底在哪里，很多人都说是供求关系，所以我们一方面要加大土地的供给，另一方面也是要让我们的购房者在心理上也有一些保障性的感觉，所以说现在保障性住房也让政府提到了一个非常重要的工作当中，今年政府就规定说要三百万的保障性住房，这三百万的数字是否能给普通或者中低收入的购房者一个安抚的心理？
曹旭东：我们看保障性住房这块，实际上几年以前政府就已经启动了，上海出了两千万的政策，就是说廉租房有一千万，经济适用房有一千万，然后在杭州报纸上经常可以看到经济适用房或者廉租房申请的家庭的名单。应该说很多城市都把经济适用房的工作落到实处在推，但总体上它的供应量还相对的少一点，也就是说现在要买房子，绝大部分可买的房子多数还都是商品房。因为我们是专业做数据统计的，我们发现全市不管是供应还是成交的量，基本上是商品房，像保障性住房这块基本上不纳入到房地产交易中心的统计里，统计局也只是一个概要性的数字，而且数值也不是特别的大，在这方面接下来会有较大的潜力，特别是我们元旦前后两会期间，我们着重地把经济适用房提到这样一个地位就是跟商品房并列实行双轨制，对于部分中低收入者以及“夹心层”都通过走保障性住房这条轨道来解决住房问题。应该说，对于市场的稳定，对于解决更多普通老百姓安居的梦想我觉得是非常有利的，但是同时也要看到这还是一个过程，因为保障性住房在实施的过程中会有一些问题，我前面说过了，因为我们房地产形势发展太快，很多政策是跟不上形势的发展，而且很多政策也是在摸索的过程中，我们不是说批评政府，就是说政府有的时候出台的一些调控政策未必能够起到预想的作用，比如曾经的90/70政策，结果后来就淡出了，加强保障性住房总的出发点是好的，应该也会对市场产生较大的积极作用，但是在实施的时候我觉得还是要循序渐进，不是说一下子就提供那么多的保障性住房，也就是我们在做好保障性住房的同时，商品房市场其实还是要不断的规范，不断的调整，两个轨道都让它健康发展，总体的形势我还是非常有信心，就是会越来越好。
主持人：我们近也关注比如说嘉兴对于经济适用房出台了一个政策，就是说有车一族不能申请经济适用房，您觉得这样是不是一个信号，可能杭州或者更多的城市也会对经济适用房提出更多的要求？
曹旭东：经济适用房也好、廉租房也好，它主要是针对社会低层或者中低层的人推出来的，而且我们也注意到在某些城市住经济适用房或者廉租房的这部分人实际上财力是很不错的，甚至很多这些房子并不是自己住，而是转租，前面有中介禁止这方面的交易，也是与涉及这类房产出租有关的，也就是政策是不允许的，但事实上还是有人钻这个空子。也就是说,一方面要加强保障性住房的总量，同时保障性住房进行申请、转让、回收的时候要逐渐的形成一套完善的管理监控体制，这样才能使得保障性住房真正落到实处，真正能够解决老百姓的住房问题，真正能够使房地产行业健康有序的发展。
主持人：我注意到初的保障性住房包括经济适用房的时候，它的面积都会大一些，因为我的几个朋友都能在经济适用房买到一百多方的房子，但是后期都不可以了，一般是在75方左右，而且我也看到媒体上的报道说哪怕是75方，对于真正要去买经济适用房的人其实还是负担不起的，对于这块陈总是不是有更多的感受？
陈焕春：现在为什么老百姓对于房价这么大的矛盾，这么多的情绪要宣泄，可能跟经济适用房各方面的东西确实不到位有关系。像主持人刚刚说的，对于经济适用房的购买有很多的限制条件，限制了很多人去买，刚才你说有车一族不能去买经济适用房我觉得很不合理，我们可以考虑一下现在的经济适用房都在比较偏远的地段，配套也不好，交通也不方便，而且汽车也不算是奢侈消费，很多城市都是这样的。当然也有特例，可能有某些事业单位的经济适用房会在很好的地段，但这也是大家去垢病这个制度的原因。一个是说它的准入准出机制也是不合理，因为经济适用房其实有些人还是要购买的，还是有一定经济能力的，现在可能因为经济条件限制了以后反而是一些只能住廉租房的人去买，而现在的廉租房应该说供应量也不够，我觉得如果是要保障低收入群体应该大力建廉租房，而且要有它比较好的准入和准出机制，你一旦超过了收入各方面的水平就要退出，这个房子就可以由其他人租住，就是这个产权不是你的，由政府来控制，这也是很合理的。另外除了经济适用房之外可能还会有一些“双限”，我们在其他城市看到的限价、限套型等等，这些房产可能针对“夹心层”来讲能够解决他们的一些燃眉之急，我们在杭州这种房产也没有。现在大家可能矛盾指向房价之后都认为这个是对的，其实也是存在一定的味道，我觉得这个其实在保障性住房层面可能政府还有很多的工作可以做，可以改进，等到它改进了以后我们的居住环境才能真正的好起来。
主持人：对于这一点，赵总您是怎么看的？
赵晓明：其实经济适用房一直以来都在做，可能因为市场的接受程度，主要从开发商，从需求方受各方面的限制，大家都不看好，另外政府的重点推的力度也不够，政策的重心可能不在这里。现在不管是之前已经有提供了一些保障性住房还是今后的目标三百万，这个供应量其实是远远不够的，在资源非常有限的情况下，我们有一个非常庞大的需求在后面，这么有限的资源是不是能够比较有针对性的能够有配套的执行到位的政策去针对性的给特别需求的人群对口，我觉得这个是政府在这方面应该做的细化，而且应该把这块工作内容作为今后考核民生工程的问题里面。
主持人：刚刚我们聊得比较多的是保障性住房，应该说保障性住房是属于我们刚需的这块，但是回过来说我们今天的政策，它说二套房是五成，1.1的利率，这块其实主要是为了抑制投资客，这块会不会对正常合理的改善性住房的购房者产生影响？
曹旭东：毫无疑问这个政策的出台是一个双刃剑，它出发点是打击投资客和投资者，但是它也是误杀一部分改善性的客户。这部分客户在这个情况下受到这个政策对他来说会有较大的抑制作用，而对于真正有钱的客户而言反倒没有太多的影响。我们注意到近期很多楼盘销售的时候，特别是高端楼盘就出现一个情况，很多客户宁愿主动的多付一些首付，这样他的贷款就少，还的利息也就少，就是越是高端的房子反倒对贷款信贷的依赖程度是比较低，而且我们也注意到从今年以来，杭州的楼市可以说是进入一个豪宅年，因为前两个地王陆陆续续房子要上市了，它的价格相对是很高的，在这种情况下对于这群高端客户来说这个政策起到的作用有限，但是对于真正有刚需和改善性需求的这部分群体反倒是会误伤。首付50%首先是向市场明确表达了这个意思，不管是处于什么目的，房价这样疯涨下去是不对的，所以不管是投资者也好还是自住者，不管是个体还是机构、开发商，要明确领会这一点，这才是这一政策根本的意思，也就是说不管是自住也好，房价涨到这样离谱的地步，各方面潜在的风险集聚了很多，这样政府管理层肯定是不能做事不管的，肯定是要出手的，有时候政策出的比较稳妥，但有时候出的硬性一点，但没办法，房价不能疯涨。今年整个楼市是表现为市场跟政策的博弈，价格体现了资源配置的水平，但是我们管理层肯定要从整个行业乃至整个国民经济的全局来看，也就是说2008年形势不好，2009年起稳回升，到今年还是有很多的不确定性，这样资金和需求都释放到楼市来，这样长期下去的话是有明显问题的，所以有人对比说中国楼市跟日本楼市有一个时间点，照这样的形势继续发展，也就是2009年疯涨一年，今年再疯涨一年，这样一年一年涨上去整个行业国民经济会受不了的，总有一天会崩掉。
主持人：这确实是一个问题，但是还要回到这批改善性住房，今年尤其是杭州的市场高端的住宅是很多的，应该说今年是大量的上线，显而易见，它的目标消费群从自住角度来说就是改善性住房，刚刚我的同事说现在的规定是就算套付清再买第二套房还是按第二套规定来要求你，陈总您觉得对于这批人该怎么办？
陈焕春：这确实是很无奈的一个做法，甚至于有的人还在开玩笑说有可能会造成离婚率的上升，也可能是一个社会必然要面对的问题。你既然出台了要卡的政策，那么大家就会想方设法去钻这个空子，或者想方设法来规避。事实上我们看不同的群体对这个政策来讲是是一个打压，我觉得打压不是一个问题，政策只是阶段性的，我这段时间买要首付40%或者50%，可能过一段时间我就可以30%买了，不公平性是在这个地方。如果有些政策可以一直延续下去，这个大家也都会慢慢习惯，不会有什么问题出现，就是因为老是摆来摆去的才会有人觉得不平衡或者要怎么规避。其实对于很多改善性的客群来讲，它是一个弹性很大的需求，我们把改善性分成首改和再改，像高端这批属于再改或者多次改善的，还有就是首改就是原本只有一套或者很小，首改还是跟刚需贴得比较近的。刚需市场一直很坚挺，它的摆动幅度不会超过百分之多少，豪宅的市场由于在杭州，由于社会的购买力，所以它的购买力在，但是产品一直没有跟上，愁的是没有好产品，所以这个市场还是很坚挺，一高一低很坚挺，中间是波动的，这就说明政策对他们的影响确实是比较大，那这是没有办法的事情。
主持人：这块的比例大概会是多少？
陈焕春：它是超过百分之百，其他的市场基本上刚需的波动幅度可能是在百分之八九十左右，它会超过百分之百，有这样大的摆动幅度，就说明这批人其实是纠结的，在政策来的时候买也不好，不买也不好，所以对这批人的影响确实很大，而真正专业的炒房团的操作已经规避了，可能老早就想到了其他的方式去规避，反而对他们的限制不是真正那么奏效，更重要的还是要在心理层面把他们的预期改变掉，就是说他只要认为房价长势没有那么好了才会收手，投资的人是算利润的，这跟老百姓的想法是不一样的，主要的还是要管理对楼市的预期才能真正的打压到投资客。
主持人：您刚刚之前也谈到了包括我们的这些专业的炒房团其实他们手上有很大的现金流在那里，回过来我们总的来说，三位觉得这个政策到底会对我们目前或者今后的楼市带来怎样的影响，会不会加深我们购房者的观望情绪？
赵晓明：肯定会有一个短期观望的情绪产生，大家也会看到下一步中央的政策包括从贷款层面，包括从增加供给的层面都会有一个更多的“组合拳”，看它到底要出哪一招，可能会观望一段时间。对杭州来讲，人居展也会是一个分水岭，大家都会关注，对前期的三四月份这一股比较高的行情的话，我觉得暂时会告一个段落。
主持人：刚刚赵总说到了五月份召开在即的房交会，很多人说房交会会是一个风向标，您觉得这个政策一出在房交会之前或者当中分别会有怎样的影响？
曹旭东：我觉得这一政策的出台对于购房者的实际影响不是非常大，但是对整个市场心理方面的影响是非常大的。只要有房子卖的话，购房者还会来买，但是他很可能会影响到开发商不推盘，开发商的推盘如果一旦减少的话，从元旦开始到三月的后一周时间里成交量非常低迷，全国楼市都是这样，杭州的楼市这段时间低迷倒不是说没人买房子而是说开发商没有推盘，也就是说随着三月底后一周开发商开始推盘，推多少盘卖多少盘。首先我们看元旦前后中央的一系列政策，实际上当时政策也是非常密集的，使得开发商的信心受到了打击，首先是开发商开始观望不推盘或者少推盘，当时我注意到有这样的情况，就是说在一月份的时候，认购和成交比例是相对比较低的，也就是说开发商一看形势不好马上又把空缩回来，就是后面不推盘了，也就是说前面调控的时候首先是影响到开发商的信心，使开发商不推盘，现在商品住宅的存量是四千套，四千套按照像去年一个月卖九千多套商品房量的话，一个月的量都不够卖的，也就是说如果开发商出现观望情绪那楼市的成交量立刻就低下来了。
主持人：推的量少会不会让价格更高？
曹旭东：不一定。首先如果推的量少，这一批房源可能表现为价格稍微高一些，但是如果后续不推盘，整个楼市的成交量非常低了，你的价格实际上没有太大意义了，都是个盘效应。比如蓝色钱江开盘就是四万五以上，你如果是金地自在城开盘的话就是说两万左右，如果下沙的盘开出来就不到两万，各案效应比较明显，不反映可比价格的涨还是跌，也就是说我预计如果开发商观望的话，接下来的一段时间成交量会明显的走低，但是成交量低也好，开盘量低也好不可能始终是这样，到房交会期间应该开发商会有较多的盘推出来，不管是怎么观望，房子还是要卖的，而房交会是非常好的展示机会，预计房交会应该会有很多的盘进行预热、展示或者实际性的推盘，那全市的成交量又会上来。从全市的统计均价上我们会发现，有的时候是三万多甚至四万多的成交价格，但有时候可能两万多一点，这不是说价格走过山车一上一下，在我们的研究中这叫成交结构的变化导致了价格高来高去，但是如果看可比价格，也就是说同样是蓝色钱江这个项目，它这期卖多少钱，下期卖多少钱，可比价格整体上保持相对平稳，同时有小幅的上下波动。
主持人：陈总，政策是昨天出的，刚刚我们也谈到其实对一些投资客或者对钢性或者改善性都有不同程度的影响，但是有一批群众可能是他在政策处的前两天刚刚预定了某套房子，贷款还没批下来，转合同会在政策之后，有业内说会引来一拨退房潮，这个会不会形成？
陈焕春：退房的现象会有，但会不会是大面积的是要具体分析了，要看楼盘购房的客群具体情况是怎么样的，比如我是卡着贷款百分之多少，来购房的人到底是多少。现在真正买房子的人现在为了贷款的利息少付一些也不一定说一定要首付40%或者30%，可能也会适当多付一些，为了减少后面的利息。我们也看到很多的人买房子的时候家庭储蓄，家庭储蓄就意味着我存了很多年的钱那来买房子或者再向亲戚融点资，这样他实际上每月的还贷能力是有限的，他也吃不消比例上贷款的太大额度，自己本身是自筹款项要多付一些，投资客可能会卡着政策来做，他是小的成本博的，如果投资客比较多的盘会不会出现退房潮还说不定，但是有些高端盘甚至人家都要一次性付款，我觉得影响是有限的，是要分不同的楼盘去看。
主持人：从房源来看，一手房和二手房哪个影响更大？
陈焕春：二手房相比一手房来讲更能代表刚需，但是经过2009年，因为前几个月的供应量太少，其实有很多的投资客也转向二手房，有些人在炒二手房，这些大家都是知道的，包括温州客等等已经是一个不争的事实。在这个情况下实际上对二手房的影响很大，不单单是政策的影响，而是接下来新房供应量会增加。虽然政策的出台会使有些开发商观望，但是今年会有多数开发商认为下半年的形势会更不好，现在的政策可能只是开头，不少开发商会想在上半年形势好的情况下加紧出掉，那么新房的供应量多了之后本身对二手房也造成了一定的影响，有些地方二手房老早就不被重视了，只是因为拍了一个地王，那二手房才有人买，这些很多都是个案，很难去统计它的特征，而往往一手房我们会统计的多。很多人一手房买不到了才去买二手房，所以对二手房的影响肯定是大的，因为它不单单受到政策的影响还有接下来供应放量的影响。
另外在第二季度或者接下来的行情里面随着供应的放量，并不一定成交量会下降的很厉害，因为毕竟供应量上来了也是传统的旺季，再加上五月份有房交会，其实对于很多的楼盘来讲，我们上半年谈这个形势的时候会有很多的开发商相对来讲会看得比较保守一些，但是因为每年都有销售任务要完成，但是往往到年底之后大家会无谓一些，因为销售任务完成了。去年上半年的情况下，我觉得供应量会上来，也能缓解目前严峻的供需矛盾，但是价格和曹老师说的差不多，因为供应结构的问题可能豪宅会居多，所以也是两极分化，总体上去统计的话，由于豪宅的数量占的比在增加，可能还是有一个上扬的趋势，因为即便是行情变了，它还是有这个资本，并不会一下子走低。
主持人：总之，不管是量跌还是量涨，不管是价高还是价低，我们还是希望房地产从一个健康的角度能够长久发展。
非常感谢三位嘉宾今天做客《楼里楼外》，我们也希望国家的这四条政策能够真正的给我们的房地产市场降降温。
