主持人：“用真实的视角见证杭州楼市的成长”，房天下友大家好，欢迎收看《楼里楼外》，我是主持人朱佳玮。今天我们要关注的话题是“从中央经济工作会议看明年楼市”。我们知道，为期三天的2009年中央经济工作会议在昨天刚刚闭幕了，会议把“调结构、防通胀”作为重点，从会议释放的信息我们不难发现，明年的政策基调并没有出乎市场的预料，财政政策和货币政策都会以“双宽松”为主。那么作为权威的经济风向标，它给房地产市场会带来那些引导？今天我们请到了中指研究院杭州分公司副总监曹旭东先生，让他和我们一起谈一下中央经济恢复给杭州楼市带来的影响。
曹总您好，我们首先看到今天我们中央经济工作会议主要基调就是“双宽松”的政策，2009年的“双宽松”政策和2010年即将使用的“双宽松”政策主要的区别在哪里？是否一样？
曹旭东：从表述上我们看没有太大的差别，但是从实际的执行层面，我觉得可能还是会有些差异的。现在我们回顾2008年底2009年初的“双宽松”政策，我们说的是适度宽松的货币政策，实际上在执行层面是过度的宽松。我们看整体的银行系统信贷投放的量以及发放的标准到具体的房地产市场比如购房者申请贷款的时候二套房贷的执行情况以及贷款利率的执行情况有些是过度宽松的。考虑到整个2008年经济形势非常的不好，2009年实际上是我们非常关键的一年，我们整体经济可以说是战胜了百年不遇的危机，在世界各国中率先实现了复苏，而且有着一个快速发展的势头。接下来我们依然也会实行对经济的刺激政策，扩大需求，总的指导方向是不会变的，相应的我们的货币政策和财政政策依然是适度宽松，但是在执行的时候可能真正的要适度宽松了，我们看到在国民经济起稳回升的过程中，有些行业某些区域实际上有过度泡沫化，有过热的苗头。
主持人：具体是哪些？
曹旭东：我们看在房地产行业中，有些城市的有些区域投资是非常火热的，以杭州为例，我们看到年底集中推出很多楼盘，像万家星城等，这些开盘销售得非常火热，当然这是市场上大家都愿意看到的，但是它过度的火热就值得我们警惕了，我们看到这些楼盘在开盘的前几天就出现连夜排队，甚至出现炒号的现象，这个实际上就说在某些节点上出现了过热的情况。当然了，要说资产价格在这些楼盘过度泡沫化，这个不能说，但是这方面的投资购买是过热，所以我们需要警惕，总体的适度宽松可能要真正做大适度放松，对一些整体的层面还是以支持促进消费为主，但是对于有过热苗头的地方要加以适当的调控。
主持人：具体是税收方面还是贷款方面？
曹旭东：2008年底一系列针对楼市的救市政策杭州表现为24条，应该说前面两个月的时间业内对这个问题是否延续讨论得比较火热，现在看来中央经济工作会议开过之后，我们发现总体上从中央层面对于这一正面还没有取消的意图，还是总体上可能要保持一段时间的延续性，可能还会再持续到甚至明年上半年。如果对于楼市发展的过度火热的话，特别是在某些城市，一线城市表现投资更加的火爆，市场的反映更加非理性的话，可能会有一些政策在这些城市率先取消掉，比如购房税费会收紧，二套房贷会收紧。各地比较有特色的政策，比如杭州去年24条有购房入户的扩大，24条出来之后，如果你买下城区、上城区、西湖区只要买总价超过一百万的也可以给你办相应的购房入户政策，也符合这样的政策，但是我们看到在目前这个形势下，其实整个市场已经不缺乏购买力，甚至购买力是过度旺盛了。同时我们看中央经济工作会议中提出加快城市化进程，这种情况下实际上应该积极的把人口从主城区向郊区做一定的适当疏导，因此这个政策有可能会逐渐的取消。
主持人：刚刚您也提到我们有一个在中央经济工作会议中提到加快城镇化建设，尤其是中小城镇化建设它对我们的房地产肯定是有一定的影响，如果具体到加快城镇化建设步伐的话，是不是首先从购房这块进行导入？
曹旭东：是的。我们说城市化进程具体的表现其实就是从主城区向郊区逐渐的延伸，或者再直白一点就是造房子、修路、修隧道、修桥梁，在这样的过程中开发商房地产的开发实际上扮演了非常重要的角色，实际上它是城市化进程的实施者和落实者。以杭州为例，下沙早是农村的感觉，我们把它开发委经济区之后，政府给的是这样的规划，然后做的是道路、桥梁、基础设施这些东西，相应的另外一部分具体的小区然后商业中心、写字楼，这些物业产品绝大部分都是通过市场的方式，开发商进行具体的运作，所以我们看到房地产开发实际上是城市化进程小城镇建设的一个非常重要的组成部分。
主持人：比如在杭州的话,它会不会推动一些比如临平这些副城的建设？
曹旭东：应该说是会的。我们看到杭州这边经过多年的发展之后，像下沙、九堡、钱江新城以及钱江世纪城、萧山这边的发展以及房地产开发投资其实都是达到了一定水平，接下来我们其实注意到从今年的杭州第三期的《读地手册》，也就是土地部门推地的方向实际上又到了新的方向，就是往北、田园、半山、丁桥这个方向发展，因为这个地方以前推的地少一点，在下沙以及往东方向推地推的差不多之后开始了往北方向，接下来还可能进一步的往临平、老余杭发展都是有可能的。我们看到一是杭州房地产自身发展的需要，再一个我们有中央小城镇发展的政策指导，这两者结合起来的话，应该说未来杭州房地产总体的发展形势依然看好，同时像杭州周边的这些地方，一些相对郊区一点的可能会迎来城市化以及小城镇建设发展的快速时期。
主持人：您刚刚也提到房产的发展有一部分非常重要的原因就是土地的供应量，之前王国平书记也讲到就是说要增加我们的土地供应量,抑制房价的增长以达到供求的平衡,但是房价还是越来越高。昨天刚刚出来一个蓝皮书，说全国85%的居民会在明年都会买不起房，一个重要的原因就是土地招拍挂制度的问题，这点您怎么看？
曹旭东：我们感觉到的表面上是因为土地越拍越高，相应的未来房价可能会越来越高，土地为什么价格越来越高？开发商如果两千块钱的楼面价拿这个地为什么不拿?为什么一定要相互之间拍到五千甚至八千的楼面价来拿呢？比如下沙砖厂的拍卖，下沙的楼面价已经到了八千的幅度了，为什么开发商要花这么多的钱，而且要背上推高房价的恶名拿这个地呢？这说明在土地市场依然出现了明显的供不应求，只有这一块地或者几块地，但是多家开发商都要进行开发，那只能是价高者得，这反映了房地产行业总的供求关系。所以说我们看到，在土地市场表现为地价的高涨，在中端，商品房的买卖市场我们看到房价越来越高，在中间的各个环节实际上都是这一头一尾总的供不应求的关系的体现。所以说，我们不能够完全的抱怨说政府把地价推高了，开发商故意的把房价拉高了，应该说房价的上涨实际上是与我们整个房地产行业的发展方向以及我们整个国民经济发展方向是一致的，在这个背景下它是大势所趋，各种要素集聚出来的社会现象就是说房地产的量会逐渐的往上走，但是它对于需求来说是缺乏的，所以它表现为价格始终有上涨的压力。
自从杭州1998年取消实物分房以来，也就是真正商品房市场化以来，房价实际上始终是往上走的，我们看到多数情况下，房地产一直往上走，在形势不好的时候，或者是国家有严厉的调控政策的时候，房价是走平的，过了这段时间的压抑之后，房价会上涨。在这样一个中国经济持续大发展，然后城市化进程不断发展，然后房产自身很多要素也在发展的情况下，房价在目前状态下总是表现为往上走的，这个现象对于很多人来说是不愿意接受的，但是没办法，这是现实，是大势所趋，不能完全怪地方政府和开发商，也不能完全怪媒体的操作，我们只是把这个事实揭示出来，当然我希望我说的不对，希望果断时间房价持续的往下走，让所有的人都买得起房子。
主持人：我们刚刚也看到房价虽然是高，但是政府也在努力的做一些事情，比如说在明年的主要任务当中第二条就有提到是要增加普通商品房的供给，支持居民自住和改善性购房的需求，从这点上我们看到明年我们有非常大的楼盘会涌现，但是具体分析去看，现在的开发商可能更热衷于做一些比较高定位、中高端的楼盘，您从明年的供应量来看是否能满足普通购房者的需求？
曹旭东：从目前来看，特别是王国平书记前几天说的土地市场能供就供，加大土地的供应，从源头上加大房地产的供应，经过今年上半年各开发商拿地之后，预计接下来一段时间比不一定表现为明年上半年，接下来一段时间房源的供应应该说有明显的增加，对于从大的方向上讲，就是说改变供求关系应该说是一个利好消息，毕竟供应增加了，比现在明显增多了。但是能够增加到什么程度以及它在具体的时间和具体地段上的供应量是否是充足的还要看情况。比如说我们看到绿城在市中心了喜德宝和新华地块，如果这两个项目开出来的话增加了这个地方的供应，对于想住到市中心的人可能还会出现供不应求，也就是对于具体的区域时点还是要具体问题具体分析的。
但是对于下沙、九堡、丁桥、田园这个地方应该会有一个井喷是明显增加，对于普通的购房者应当说那边价格相对较低。同时我们又看到杭州的房地产开发有这样一个特点，它跟其他城市不完全一样，在杭州购买的客源中作为改善型或投资型的客源比例是比较高的，所以说我们看到绿城这边是专做中高端的住宅、精品住宅，来买它房子的人多数是改善型甚至是多次改善，就是想把居住品质提升的人，对于钢性需求的话，买套房子的人不太可能会买这样的，真正考虑的可能是万科，万科在城郊结合部开发大盘，同时它的定位是白领精英，也就是说很多一部分是初次置业或者初次改善的客户，万科房地产项目运作的模式和理念在杭州并不是很吃得开，我们看到它现在做的几个项目以及它在杭州房地产市场的份额都不会非常的大，所以杭州有它杭州的特点，比较适合像绿城、滨江这样的企业进行中高端住宅的开发，但是像万科这样的话，适合上海、北京这样的，对杭州过去不太适合，未来也未必能够完全适合。
主持人：中低收入的购房者应该怎么办？
曹旭东：这也是我们中央经济工作会议着力提到的一点，要加强廉租房建设或者说表现为经济适用房或者就是双限房之类的，就是把我们现有的房地产市场以及购房的需求做一个分流，在2006年底之前的时候我们对于房地产调控的指导思想总是认为房价太高了，我们应该把房价压下来，或者不让它涨那么快，但事实证明房价不太可能下来，而且即便是下来的话，低收入者甚至是加薪层还是买不起房，怎么办？所以要做分流，这点我们要向新加坡学习，他们有大量的政府出资指导建设的廉租房，就是说有部分人有住房的需求，但是永远做不到拥有房产的经济实力，而市场上又没有太多的低价位的房子，或者是买的或者是租的产品并不是太多，这样的话我们从前几年就开始提出一点，增加廉租房、经济适用房的建设，这样等于把市场做一个分流，有些根本就买不起房子的可以不用关注商品房，它可以通过这种途径解决它住房的需求。在杭州这边有非常成功的实践，大家如果看一下近期杭州日报的话会发现其中有一个版面说经济适用房、廉租房放号的情况，首先这边符合什么样的标准，然后有哪些人进行公示，接下来选房，有这些一系列活动在做，而且我把这个量大致估算了一下，今年以来放出来的经济适用房从套数上来看我预计有六七千套，六七千套量的话相当于杭州一个月商品房平均的销量，这个销量目前我们来看相对有点低。但是我们很高兴的看到，实际上我们杭州已经走出了很重要的一步，未来这方面可能量还会增加，同时我们也注意到经济适用房、廉租房所在区域主要在丁桥、田园以及三墩这些地方，总体上处在城乡接合部，条件不是非常好，但总体上可以。
主持人：像九堡这些地方也有经济适用房？
曹旭东：也有的，总体上是处在城乡接合部，不是非常偏的地方，生活配套是有一部分，相应的房价也低，的市中心像下城区、上城区这些地方要想有这样的房子可能性不是太大。
主持人：我们刚刚也是简单回顾了一下中央经济工作会议中有关于房地产的政策，后我们聊一下这个政策是昨天刚刚出来的，之后对像我们的杭州楼市包括我们的购房者、新房、二手房都会有哪些变化？会不会出现一些恐慌性的购买？
曹旭东：应该说中央经济工作会议对于楼市的表述可以说是比较的稳妥，它之所以比较稳妥的表述就是说让大家打消顾虑，因为前一阶段盛传优惠政策可能会取消，一些从紧的对于楼市的调控政策可能会出来，在整体供不应求的情况下过度的压抑房地产行业的政策往往会起到适得其反的作用，也就是说把各方面的税费减免都取消掉，但是在二手房市场上房东还是把这些钱转嫁给买家，这样可能负担的成本更高，所以说这个政策如果断然的取消，像以前政策就是说一下子变为从紧对市场可能会有交大的冲击，对于购房者本身不一定是好事情。但是如果我们对于楼市的表述是过度的，表现为过度的支持，就是说希望房地产能够更快，发展得越快越好，增加这方面的投资，这样的话可能会对现在楼市起到火上浇油的作用，所以我们看到整体的中央经济工作会议对楼市政策方面的表述总体上是比较平稳的，它也希望能够对现在的市场起到保持稳定的作用。对于我们普通老百姓来说的话，如果是自住性购房的话，我觉得该买还是要买，但是对于投资性需求在里面的话，我觉得这段时间应该考虑改变一下投资的结构，不要把所有的钱都放在房地产里面，同时是能够找到一个行业跟房地产进行对冲的，这时候如果逢低进入，两者做一个投资组合的话会比较好。
主持人：安全性较高。
曹旭东：对。
主持人：谢谢曹总。
