主持人：大家好，欢迎收看《楼里楼外》。我是主持人朱佳玮。今天我们探讨的话题是杭州和国务院出台的房产新政策。首先介绍一下我身边的这位嘉宾——中指研究院杭州分公司的曹旭东。曹总监，你好！

曹旭东：主持人好，各位网友好！

主持人：在刚刚过去的周末我们杭州和中央都出台了关于房地产的优惠政策。这些政策对于杭州还有中国的房地产市场有什么影响。今天我们就和曹总监一起来探讨一下这个话题。

曹旭东：前面有一个词我要纠正一下，不是出台了优惠政策而是调控政策。我们来看近期2009年底针对楼市出台的一系列政策，总体思想就是抑制房产的投资过热，过快上涨的态势。而不是像08年出台的政策我们可以简单的说是优惠政策。经过09年楼市火爆的发展，不管是成交量还是成交价格，成交价格是高温运行，各方面特别是中央是非常担心的，因为这个下去的话，老百姓的购房压力会越来越大。而整个市场还有资金信贷层面的金融风险会越来越大，对于我们整体经济的健康发展是不利的，对房地产本身的发展也是不利的。所以我们看到去年年底有有一系列政策出台，2010年10号，杭州还有中央都有重要的文件出来，对于整个市场的影响是会非常大。接下来的时间会慢慢体现出来。

主持人：明显和受人关注的就是1.3%的总房款优惠，这个就相当于通过不一样的形式来抵过之前税费的优惠，这点你是怎么看的？

曹旭东：我觉得杭州现在出台的18条对楼市的调控政策，跟之前的24条需要做一个完整的对比。其中费税和购房补贴这一块，是非常重要的一方面。跟之前的24条相比，现在的18条基本是延续了24条的说法，像24条提到的很多的优惠政策，在18条中以一种延续的态度来延续。我们刚刚提到的购房补贴这一块，1.3%的总房款就是因为中央已经有政策规定不可能用以前购房退税、营业税等各方面的优惠，这些已经明确取消了。杭州出台的政策还是希望在费税方面，就是交易成本上面给购房人一定的补贴，使的楼市更加平稳一些，不会因为之前的优惠政策到期导致这个市场一下子跌倒低谷。为什么一定要有这个1.3%的补贴呢，是因为去年年底和今年年初推出来的抑制楼市的政策在很多城市年初的时候已经有明显的转变，就是说从元旦到现在整个楼市都是比较惨淡。以杭州为例，今天11号，看前面10天的成交量，头几天都是个位数，近几天成交有所攀升，但是也就是50多套、40多套这样的一个成交量。这样的一个态势，让杭州这边是非常担心的。我们看到现在出台的18条在程度上面延续之前24条的优惠。其实分几个方面的，一个是购房补贴，购房入户依旧，公积金政策延续，二套房贷方面，虽然我们加了很多的限定，自住型还有改善型，140平方面积以下的设定，总体而言是比较首套来执行的态度。所以我们看到比之前的24条变化不是很大。

主持人：它其中还有一个就是租房税费的减免，这个是透露出怎样一个信息。

曹旭东：这个其实应该把它和经济适用房廉租房联系在一起的，我们看到对于中低收入的人来说，他们解决住房问题主要是靠租房这个形式，减免交易环节中费税，减轻租房人的负担，出租的价格保持平稳是非常有帮助的。是和经济适用房、廉租房搭配在一起的非常措施。当然我们也要看到这一块费税的调整对市场的影响不是那么大，因为房屋的租赁市场和房地产的交易市场隔得还是比较远，同时在租房交易中所发生的费税就是承租方有一个费税，而房东这边有时候有营业税有时候没有，房产税没有直接体现，主要是体现的房东的中介费中。这个政策的调整在实际起到的作用不会太大。与原来的租赁市场相比，没有什么变化。

主持人：新政的出台是不是在你或者是在市场的一个预计之内呢？

曹旭东：总的来说，这个政策的出台不是在我的预计之中，同时也不是业内人预计之中的。去年年底的时候我们就预计24条会收回或者是逐渐淡出市场。08年这个24条推出的时候是非常恰当的，做到了一个雪中送炭的一个作用。把楼市的点和中国经济的点抬起来了，这个作用是非常明显的。经过09年一年的，楼市的成交量是非常的高了，相当于07年加上08年两年的成交量的总和还要多。不管是商品房还是住宅还是土地出让金都是这样，这个是量上面的。价格上面已经超过了杭州历史点，整个楼市已经非常火热了，继续执行24条也就是现在的18条就是有一种火上浇油的味道了。我个人早没有这么预测的。同时也体现了市场某一层面的一种需求，它希望整个楼市一直旺下去，希望这个政策延续一段时间，使杭州楼市更加平稳一点。不要出现07年那么高，08年那么低，09年那么高，大起大落对于各个方面都是不利的。可能是很多的人期望，但是不是我本人前段时间的一个预测。

主持人：我们再来看杭州出台的政策和国务院出台的政策相比，大方向是不是一样？

曹旭东：这两个政策都是10号出台，但是两者的方向有些不一致的地方。国务院的态度更加明显一点，从控制金融风险角度出发，对二套房贷，对不符合条件的费税的减免和补贴都是明令叫停的。

主持人：它中间提到二套房贷首付要4成，这个对于投资者影响是不是比较大？

曹旭东：如果严格执行的话，这对于投资者是一个非常大的打击。可是我们看杭州刚刚出台的18条中，加了一定的限制条件，尽可能的比较首套房贷进行。实际来说跟中央的政策有一定的不一致的地方，考虑到杭州当地的一些具体情况，这个政策是否严格的按照中央的执行还是按照杭州本地的18条来执行，还是需要磨合。大家还是需要在观望这个政策未来怎么样的一个改变，怎么样的一个执行。

主持人：你看2010年，我们将会有226个的楼盘推出，其中高端楼盘非常的多。那中央的二套房贷40%首付会不会对杭州高端楼盘带来一定的影响？

曹旭东：中央出台这个政策不可能是针对高端楼盘的，主要是针对金融杠杆来炒房投机用户的。如果你买高端楼盘一次性付款不用贷款，前面没有贷款，是首次贷款，这个没有问题。首付方面，利率方面我都给你优惠支持的。如果不区分二次房贷的话，房贷利率非常的低，首付非常低，很少的资金就可以撬动很大的投机行为，这个的话对市场的伤害是非常大的。中央的二次房贷政策是打击这些不利用市场的现场，并不单纯的针对高端住宅。高端住宅在接下来一年在杭州是一个非常抢眼的楼市现象。从07底开始，08年还有09年下半年以来，杭州是楼面价地王频出，未来房价一定很高，房价高的话，一定要打造成一个精品项目，精品项目就一定是一个高端住宅，不管是从定位还是价格上，今年上半年开始有较多的高端住宅出现，夸张一点可以称之为“豪宅时代”。去年年底的时候，像是西溪诚园还有万家星城，都卖得很好。现在滨江的城市之星，还有昆仑公馆，他们的楼面价已经很高了，定价一定也会很高。所以未来可能会进入一个豪宅时代。豪宅时代不代表你买的房子贵，高端，中央政策就会打压你，而是打击炒作的现象。

主持人：这两个政策是在同一天出台，以杭州市场为例，一手房和二手房会有怎么样的一个反应？

曹旭东：去年年底对市场的影响是很大的，我们看到进入2010年以来，10天的市场很低迷。如果严格执行中央的政策，成交量一定会下来的，相应的价格会保持稳定或是下行的一个趋势。而杭州新出台的18条，对楼市有一个向上的推力。从我个人来说这个18条跟之前的24条是换汤不换药，对楼市的成交量还是价格都有强大的支持。未来杭州的一手房和二手的成交量都有一个乐观的态势，但是不可能高过09年，价格方面，通过这个18条，价格不会有太大的变动。现在我们的价格已经是在一个高位，如果再涨上去，对各方面都是不利的。

主持人：谢谢曹总。