[摘要] 信托市场短暂的平静再度被打破。曾经被视为香饽饽的房地产信托投资项目,在兑付高峰年接连出现兑付风险。而这次撞在“枪口”上的是新华信托。
今年仍是兑付高峰
“汇源6号”并非2015年单出现险情的地产信托。
对于房地产信托来说,2015年或许算得上开局不利。今年1月,恒盛地产被曝出项目销售回款慢导致资金困难的局面,中海信托、光大信托、四川信托和中融信托牵涉其中。其中,四川信托更是多次为恒盛地产项目及其相关公司发行信托计划为其融资。
地产信托项目兑付风险与整个房地产行业市场环境关系紧密。
新华信托此前曾做出评估,石家庄卓达碧水馨园住宅项目只要达到47%的销售,就足以覆盖信托计划的本金。然而,石家庄的房地产市场行情却令人失望。中房指数系统百城价格指数发布的数据显示,今年2月,石家庄市房价环比下跌1.13%,样本平均价6920元/平方米,石家庄是河北7个样本城市中价格环比波动大的城市。
三四线城市房价大幅下跌,民众购房情绪以观望为主是2014年以来的普遍现象,这将影响地产信托项目的资金回笼。
付巍伟指出:“2015年房地产市场将继续深度调整状态,总体平衡,结构性失衡的态势不会在短期内改变。未来也许房地产金融政策会更加宽松,但其释放的刚性需求和改善性需求比较有限。”
用益信托分析师帅国让也向《国际金融报》记者表示:“由于国内宏观经济下行,房地产市场出现了明显的变化。首先,买卖关系出现变化,2014年以来买房、炒房的人都在卖房了;其次,房地产的库存量相对较大,尤其是一些三四线城市。预计2015年房地产行业比2014年会更加艰难,但崩盘的可能性不大,开发商的分化会更加突出,可能只有20%的开发商能活下来。
市场人士一致认为,由于房地产市场的不景气,房地产信托虽不会爆发系统性风险,但2015年个案的风险爆发频率会高过往年。
此外,2015年信托项目的到期兑付集中度要比2014年更为严峻,也增加了房地产信托兑付压力。
帅国让指出,今年地产信托依旧处于兑付高峰期。
据用益信托统计,2015年集合资金房地产信托预计到期总规模为2413.39亿元,其中今年季度到期规模达534.24亿元、第二季度达578.45亿元、第三季度达670.86亿元、第四季度达629.84亿元。事实上,兑付实际规模还将大于上述数字,因为很多单一信托在成立时并没有披露产品期限或是成立规模。如果加上单一类信托项目,保守估计,2015年全行业房地产项目到期规模将超3000亿元。
“如此集中的兑付量,需特别警惕信用风险的集中爆发。”帅国让提醒投资者。
违约处置机制生变
2014年,房地产信托并没有如市场恐慌的那样爆发系统性风险,但单个产品风险陆续暴露却考验着信托公司化解风险的能力。
“房地产开发天然带有周期长、投入大、高杠杆运作等风险因素,叠加国家宏观调控和行业周期波动带来的大环境扰动,房地产信托成为目前为止风险为频发的信托产品类型。”国金证券新发布的一份关于地产信托的报告如此表述。该报告更是指出,融资方的不诚信行为,信托公司尽职调查失职、风险控制把关不严、错误评估项目前景、投后管理失职,抵/质押物价值高估,以及法律风险等因素,成为房地产信托风险爆发的共性原因。
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