余杭区7宗住宅（商住）用地，在杭州十区57宗住宅用地的出让预告里并不显眼。可7宗住宅用地，总量1342亩占比达到29％，就很显眼了。
再细致地分析7宗住宅用地里的3宗，就更显眼了。
从西向东的3宗住宅用地，依次是杭州未来科技城三站换乘综合体、杭州地铁4号线二期工程勾庄车辆段上盖物业综合开发项目地块、临平新城鼎湖社区地块。
仅看地块成色，都无可挑剔。
一宗是绿汀路TOD，未来科技城的天花板；一宗在北部新城，诞生过万人摇，名副其实的热点区域；一宗临平新城核心区，3600登记人次的理想臻品就在其西侧。
在限价还未明朗的现在，我们不去怀疑它是否会保持板块现有的限价，还是会适度上浮。
借着板块出新地的契机，以及预告—出让的间隙期，来看一下这三宗用地与这三个板块。
西：绿汀路TOD
你不能说未来科技城藏着掖着，它一宗用地最起码抵得上五宗。
其实绿汀路TOD也可以说是四宗用地，只是在出让预告时算作是一宗。
我们也借此解释过，N合一出让的模式完全可以化解一年只能集中供应三次的窘境。
同时N合一地块也对房地产企业有更高的要求，筑高门槛也抑制了纯粹的资金竞争使得的高溢价成交，对土拍激烈的结果也有缓解。
这宗地的选址论证报告在2020年10月公示在杭州市余杭区政府官网上，而10月份公示的用地指标时改版过了的。
▲图片来源：余杭政务网
对比新老两个版本，最明显的变化是：其一，增添了住宅，绿汀路以西、绿城湖镜云庐南侧的两宗商业用地调整为商住用地，绿汀路以东、水乡北路以南的一宗商业用地也调整为商住用地；其二，绿汀路TOD四宗用地的限高都大幅攀升，从50-60米跃升到140-180米。
当时未来科技城二手房行情居高不下的背景下，我们臆测绿汀路TOD的改进是增加未来科技城的高层供应，给到市场一个供应充沛的预期。
同时我们也在一定程度上意识到了改进后的绿汀路TOD会更受青睐，其实就是增加华润万象城来的概率。
我们来到实地拍摄视频，记录下了高楼、住宅的最原始与湿地没多大区别的模样。
实探未来科技城绿汀路TOD，感兴趣的可以点击观看▲为了对绿汀路TOD有更直观的印象，我们可以参考一下它的规划平面图。
▲图片来源：余杭政务网
左上角和左下角就是商住用地，从平面图中可以很清楚地看到：住宅的幢落明显多于商业。因为新建住宅普遍是南北通透的板楼，与商业楼幢四四方方的格局有着明显区别。右上角的是至高点，限高180米。没有住宅的细分地块，这个商业塔楼很有可能会建造成万象城；右下角地块略小，只容得下两幢住宅楼。从建筑指标（限高、容积率）以及规划平面图来看，我们大致可以推测出绿汀路TOD的住宅供应达到2000＋。
中：4号线勾阳路上盖
来看一下杭州云城流出的一张规划图。
▲图片来源：杭州云城
从规划图中可以看到，深蓝色的34号线（规划北环快线）的走向与刚离开历史舞台的老宣杭铁路大致吻合。
杭州地铁4号线二期工程勾庄车辆段上盖物业综合开发项目地块，就是在老宣杭铁路以北。
若是老宣杭铁路再利用为轨道快线，那么这个地块的评级就会再度上调。
▲图片拍摄：浩老板；制图：桃子
在当前看来，它的限价若是3.05万／㎡，市场的接受度预计是不如万科前宸的。当然这可不是什么坏事，我们说不如万科前宸，是相对而言的。它与良渚新城的二手房相比较的话，依然有着明显优势。
这宗地与绿汀路TOD类似，都是复合式的地块，占地247.35亩，而容积率仅有1.37。
我们还是在余杭政务平台上找到其规划效果图。难以相信的一点是，它的论证选址调整报告在2019年2月就公示了，而正式出让要在2021年4月。
看一下它的平面图：
▲图片来源：余杭政务网
我们拣重点来说一下住宅。住宅分布在上盖区，基于控制性指标的严苛要求，住宅的楼高都在平面图上有公示，主要的是11F的小高层以及7F的洋房，还有一部分26F的高层。
从控规图上可以看到住宅户型90-140㎡之间的是1379户，140㎡以上的有460户。此外还有30班小学，14班幼儿园，以及邻里中心。
你可以理解为是一个未来社区。
▲加浩老板微信，获取更多地块信息
东：鼎湖未来社区
从理想臻品说起，这个楼盘的高层推出时有3600人登记，远超任何一个临平在售新房。
不仅是理想臻品房子的出彩，还在于其地段的优越，或者说其位于临平新城的核心，而鼎湖未来社区是与理想臻品无缝接壤的，也印证了它的地段。
▲图片拍摄于：南苑街与星河南路路口
鼎湖未来社区有13个地块组成，我们来看一下：
1、理想臻品的南面，星河南路以西是鼎湖未来社区的2个地块，是教育用地。
2、星河南路以东，东海水景城以南，是鼎湖未来社区的安置房与商品房。其中安置房有2宗，商品房有1宗。
3、新丰路以东，最北端的是1宗商住用地，南端是2宗住宅用地。
最重要的商品房建筑总量达到了39.1万方，新增住宅供应预计3000＋。
4、汀城路以北，迎宾路以东是5宗商业用地，与西子国际、美莱国际中心连成一片。
▲图片拍摄于：华元欢乐城北
如果说绿汀路TOD的意向买主是华润，那么鼎湖未来社区的下家若是万科，临平新城版天空之城就来了。
以上，是余杭区此次推出7宗住宅用地里最重要的3宗，你们最期待哪个项目？
楼市惠心2021-04-02 14:42:12
