杭州楼市点评：买房就买大江东？绍兴人宁波人跑步进场

我是杭州房哥，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为4000人提供买房解决方案。房哥不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房哥属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房哥，我是宁波人，大江东可以买房投资吗？

回答：大江东板块，潜力无限。

回首往年的亚运会其实也能证实亚运会带来的城市号召力，以及房价的影响力。1990年北京亚运会的举办，几年内年北京亚运村从原来的郊区外变成了现在代表的高档住宅区，房价飙升不止，甚至成为当时的北京的“天价房”；2010年广州亚运会，亚运村周边的土地板块也是“天价”，有数据显示从2004年到2010年，广州亚运村附近的房子从原来的4000一平瞬间突破万元大关。

可以说很多人认为眼下在华东地区，没有哪个城市的房产比杭州更具有投资意义了。在亚运会开始之前杭州将从现有的三条地铁线，建成10条。现在的杭州亚运村，奥体板块的交通，景观等方面得到了大幅度提升，房价也持续走高。房价在杭州的G20峰会只是一个导火索。2020年的大江东，房价或许能涨到三万。

提问：房哥，金科·博翠碧蓝湾，值得买吗？谢谢。

回答：现在艮北新城有一些选择，比如现房前滩名邸，比如最靠近地铁的有公园1872和天悦江湾，略有几百米距离的是中南·棠玥湾，博翠碧蓝湾离地铁站则要更远一点。从地铁的角度，博翠碧蓝湾处于劣势，但从金科品牌来讲，它还是不赖的，毕竟是一家千亿房企。

博翠碧蓝湾虽然算不上的，但还是值得，它处于一个冉冉上升的区域当中，后续地块限价也到了42400元/㎡。不管怎么说，艮北新城是一个非常值得入住的区域，作为博翠碧蓝湾来说，它也是处于这个区域当中。

提问：房哥您好，新人首问，已进入星球。临平有一套房子6楼，夫妻二人上班不方便，分别在婺江路和滨江浦沿。

想在雄镇楼附近买200万左右的房子，首付找亲戚借100万（不着急还），利息给5%，打算我们公积金有一起有4500左右，主要考虑到两人住临平上班太远，宝宝出生临平配套也跟不上。这样全部借款买房划算吗？

回答：熊镇楼距离婺江路3公里，距离滨江浦沿11公里，住在该地段上班，早起的空闲时间增多了30公里的路。从上班便利的角度来看是划算的。该地段多数是老旧小区，主要是地段靠近主城区，后续转手难度较轻，是值得入手的。

提问：你好，房哥，杭州户口，现在住下沙沿江89房文海，己有2孩，需买一套改善的500一600万，春风金沙怎么样？

回答：春风金沙，绿城的楼盘。总户数1290户，拟建11幢高层住宅（29-31F），4幢商业写字楼和1处垃圾收集站。小区人行主出入口位于天成东路。项目总用地面积61284㎡，总建筑面积242765.2㎡，容积率2.8，建筑密度21.4%，绿地率30.5%。

该楼盘是钱塘新区成立后的首宗宅地，含金量高。毛坯均价33500元/㎡，毛坯单价36850元/㎡，精装限价4000元/㎡。

拥有钱塘新区目前最为成熟的商业圈，周边龙湖金沙天街、下沙银泰、以及刚刚开业的高沙印象城、三大综合体加持。另外，地铁1号线多个站点就在附近。该楼盘的首开日期预计是今年六月份与七月份，从改善的角度来看，是值得购买的。

提问：房哥您好，谢谢您的解答 

1-在临安买房，外地人不让落户。这对我后期出售这套房子有影响吗

2-在临安投资买房，选多大面积的，后期好出售

3-临安的哪几个楼盘，值得购买 

4-我和我老公只能暑假过去，买房毕竟是大事。我们更倾向于去实地看一下，又担心临安的房价会涨，到时又要多花钱。你说我们是现在有看好的房子马上入手呢？还是暑假过去也不耽误？

回答：1，这个规则对你的后期出售不影响。2018年2月11号起，临安正式暂停落户。从长远的角度来看，这个规则是会进行调整的。

2，买房投资，接盘者比例的是刚需，从刚需的角度来看，一个三居室的90平至130平是选择，后期接盘的群体相对较多。

3，临安目前有两个Tod楼盘。Tod楼盘在整个杭州都是屈指可数的，临安的两个Tod楼盘分别是“绿地亚洲公园”、“宝龙旭辉城”，这两个楼盘的总建筑面积分别是35万平方米，33万平方米。这两个楼盘均建在地铁站上，均自带商业综合体，总户数均超过1000户以上。是临安的新楼盘中的前两位。

4，买房投资必然是人生大事，实地看房是有必要的。从目前的情况来看，距离暑假还有五个月，宝龙旭辉城的房源和绿地亚洲公园的房源供应量还是较多的，暑假买房存在正常的涨价幅度，属于正常范围。可以根据自身实际情况决定买房时间。

提问：你好，房哥，我是18年本科生，在杭州落户是按照人才计划落户交一个月社保到账就可以，还是要参照那个历届本科生那个落户条件交满一年社保呢？

回答：根据杭州2020年落户新政，并未在办理条件中，对应届和非应届进行相关的规定说明。杭州本科生落户办理条件：1.45周岁以下(不含45周岁)。2.全日制本科学历人才。3.在杭工作并由用人单位正常缴纳社保满一个月以上。详见知识星球内部资料《突破限购，多种方法完美规避所有风险》

提问：房哥您好，新人首问。我是新疆人，想在内地买套房子。主要是投资，其次是居住。朋友推荐我考虑杭州，最近了解了一下杭州。我的情况好像只能买临安的房子。临安离杭州很远，临安的房价已经涨过一拨了。临安后期的发展会怎样呢？

买临安的房子涨幅空间有多大呢？还有海宁和绍兴离杭州近，我们感觉还可以。但它们都不属于杭州，和临安比起来哪里会发展的快一点？作为投资的我，不知道这三个区域我该选哪个区，和这个区域里的楼盘。希望得到您的帮助，谢谢

回答：从投资的角度来看，临安与海宁皆可投资。绍兴离杭州是比较远的，绍兴靠近杭州萧山区的边缘镇，房价涨幅已经稳定，属于自然增长，从目前的规划来看，暂无对这些两城交界的镇进行大力发展。

临安未来发展很好，根据2019年2月1号施行的《杭州市流动人口居住证申领实施细则》相关规定，临安区户籍人员在本市市区范围内居住的，不再登记流动人口居住信息。从此即可看出临安区和杭州主城区的身份是连在一起的。海宁与绍兴在杭州是算作流动人口的。

临安的涨幅空间，从长期来看是显著的。海宁仅次于临安的涨幅。绍兴作为一个地级市，主城区远离杭州，房价涨幅与杭州的发展是不挂钩的。靠近萧山区的边缘镇是没有投资属性的。综上所述，建议你从临安或者海宁这两个板块选择其中一个买房投资。

提问：房哥，想在宁波买个价格在150w-200w之间的套间，你觉得哪块区域的房子空间大，适合投资

回答：从买房投资的角度看，宁波在150w至200w区间，可以选择的板块是“杭州湾”板块。目前杭州湾实有人口25.5万，其中户籍人口7.8万，流动人口17.7万。即杭州湾绝大部分的人口是外来的。

这部分流动人口确实产生了购房需求，但他们并不着急（大部分工厂都有员工宿舍）。这部分刚需，需要一个较长的时间才能转化，少则3、5年，多则7、8年。真正购买的刚需比例很小，这也就导致了杭州湾目前的楼面价，确实有泡沫。

根据远期规划，到2030年，杭州湾人口将达到55万，未来平均每年新增人口2万以上，住房需求1万套以上。也就是说，这个跨时间投资风险却又可以依靠时间来化解，并且杭州湾的楼市还是有许多支撑点的。优越的地理位置、大量的基建投入、的招商引资，让杭州湾的楼市经久不衰，未来可圈可点。

2022年或有一个短期机会，杭州举办亚运会，沪嘉甬高铁、杭甬复线将全部贯通，相信每一个投资客心中都在打着一个小算盘。

2019年7月份，杭州湾合并与其接壤的余姚、慈溪片区，变身成为“前湾新区”。

杭州湾新区启动区12.8平方公里的建设完成，可以想象拥有如此“高配”的新城中心、从25万人口增长到55万人口，再到2035年规划的80-100万人口，房价会是多少？还会是当下的1.25万吗？

如果宁波杭州上海整体房价涨幅50%后，杭州湾新区、或者应该叫做前湾新区（以杭州湾新区为核心逐步成慈溪余姚两地的新中心）的价格未来至少有100%以上的增幅。

提问：房哥你好，有没有快速买房投资的理论？有发个链接谢谢

回答：详见知识星球《！炒房各流派都是怎么赚钱的？》系列文章。

提问：房哥，你好，刚加入星球的新人，今年下半年或者明年上半年有到杭州置业的打算，请问滨江这边的楼盘下半年或者明年还有新楼盘吗，靠近地铁站和综合体的。

我目前比较看好御虹府和保利澄品，但是资金没到位，上半年来不及去摇号了，请问下半年滨江是否还有类似这两个楼盘的新盘，靠近地铁的，下半年或明年买房杭州会不会大涨呢？

回答：滨江区的地，在下半年会有新的楼盘出现，近地铁。根据2019年房企拿地数据，2019年11月19号，“滨江集团”首次进入滨江区拿地，西兴地块。东至规划支路、西至阡陌路，南至北塘路，北至滨兴路。

据规划，地块建筑面积10.12万方，总起价22.85亿元，住宅占比80%，限精装均价49200元/㎡（精装4500元/㎡），需配建8096.92㎡的公租房。距离地铁1号线滨和路站和西兴站有800—1000米的直线距离。

下半年买房和明年买房，房价涨幅根据正常的膨胀趋势而定，涨幅有限，稳中向上。

提问：房哥你好，我是浙江衢州人，很想到杭州买套房子，或买临安青山湖，或者可以通过挂靠买社保，有资格后到杭州买房吗？

回答：可以买在临安青山湖，临安青山湖通往主城区的16号线轻轨已经在试运营中。亦可以通过挂靠买社保的形式，缴纳满两年即可买房。两者行为均可以选择，青山湖近年发展迅速，由于不限购的原因，是诸多投资客的选择。

提问：银湖板块的上林胡别墅和良渚文化村区域的别墅，

哪一个更具潜力？

回答：以市中心西湖为标准，上林湖别墅去西湖是27公里，良渚文化村去西湖是19公里。以交通为标准，2017年12月27号，杭州2号线地铁开通至良渚站。富阳的地铁还在规划中。以城区定位为标准，良渚文化村属于主城区，银湖不属于主城区。从各种角度上来说，良渚文化村的潜力更佳。

提问：房哥，现有300w，投资杭州，什么楼盘推荐？

回答：三百万以内的楼盘，在未来科技城板块，可以选择由杭州本土口碑排名的滨江旗下高端住宅项目“杭语蓝庭”，该楼盘总户数768户，总车位956个。户型95平方、98平方，均价29000元/平方米，符合你的需求。

该小区周边有两条地铁，是“双地铁房”，地铁16号线凤新路站（试运营中）、地铁5号线金星路站（在建中），距离两条地铁600米-800米区间。小区对面是菜鸟总部，紧邻有中国（杭州）人工智能小镇、阿里达摩院、之江实验室、海创园、阿里淘宝城等。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，

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