[摘要] 增加一二线城市占比、三四线城市减少投入甚至完全撤出，这是近期众多房地产企业在发布今年战略时几乎如出一辙的说辞。尽管回归一二线城市是一个循序渐进的过程，不过今年已然成为房企的绝对共识。全线回归，拼杀升级，在地价和房价日益被推升、供应递增而需求逐渐稀释的背景下，回归之后的房企又该如何面对？
盈利能力普降
房企盈利能力的普遍下降，是回归一二线城市的首要因素。据远洋地产发布的年度报告，公司2014年毛利达到81.67亿，同比2013年上升8%；毛利率则在2013年24%的基础上进一步下跌至21%。
远洋地产称，公司毛利率下跌主要是由于年内交付毛利相对较低的项目，例如秦皇岛的远洋·海世界、抚顺的远洋城、上海的远洋·香奈印象及含杭州的远洋·大河宸章，集团已于年末将上述项目剥离至控股子公司盛洋投资。公司称，毛利率降低主要是因为产品结构问题，该数字是公司历史低点，随着区域分布的调整，接下来会有所改善。
据统计数据显示：截至3月23日，38家已公布2014年年报的房企总营业收入为3995亿元，同比2014年全年的3330.8亿元上涨了19.93%，但净利润则基本没有明显上涨，2014年38家房企实现总净利为406.5亿元，与2013年的398.66亿相比，基本持平。
其中净利润下滑的企业达到了15家，净利润率平均为10.17%，而在2013年净利润曾高达11.97%。
在业内人士看来，行业波动将对毛利率增长带来更多挑战。行业还在继续分化的过程之中，每个区域毛利率是不一样的，希望毛利率能够继续保持高水平，这对于公司或者行业来说，都将是一个很大的挑战。
隐现增长瓶颈
“针对三四线城市的明显过剩风险，标杆房企开始全面回归一二线城市”。中原地产首席分析师张大伟分析认为，从楼市来看，市场已经严重分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，从2014年四季度以来的市场看，一二线城市明显快速复苏。
与此同时，三四线城市呈现天量库存积压，在张大伟看来，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然面临崩盘风险。
由于可选投资渠道匮乏，房地产在过去十多年中，一直是居民的佳投资选择。但近年来，短期投机需求随着交易税费的增加和政策打击已经显著减少，长期投资也受到影响，主要表现在：一方面国内房价过高、交易限制多，部分高端需求开始转向价格更低、产权稳定的海外置业；另一方面，对普通投资者而言，银行理财产品、互联网金融投资逐渐兴起，沉寂已久的股票市场也于近期开始回升，相比之下，大多数城市住房供大于求，增值不确定，已经不再是佳投资选择。
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