[摘要] 随着工程进度的推进，前几年杭州楼市推出的大批新房源目前已陆陆续续接近交房期。在过去几年的政策调控重压之下，不少在售新盘去化速度减缓，销售压力陡增。可以说，开发商被各类规章制度的约束和缓慢的销售速度两者夹击，无奈在2015年迈进了一个“现房销售”时代。
预售制度短期内不会取消，但会被市场弱化
何为预售制度？是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。自1994年提出商品房预售许可制度之后，国内多数城市的商品房预售覆盖比例基本在90%以上，特别是市场火热的时期，甚至出现过凭图纸买房的疯狂之举。
前几年频繁有传言称预售制度将被取消，该政策的去留与否也成为除房产税何时开征以外的一大讨论热点。一些分析人士称“预售制是一项伟大发明”，但多数购房者则认为，预售制是典型的不公平交易，应该取消。
去年9月份，未来科技城一宗宅地以非常严苛的土地出让条件成交（要求地上总建筑面积的90%需现房销售），虽然区政府后来解释称此举是从市场状况角度出发，为防止项目终出现烂尾才出此下策，但还是被业界认为是杭州为提高商品房预售门槛，或取消预售制度的前奏。
易宪容曾表示，开发过程中出现的捂盘惜售、工程质量等隐蔽问题，这和房地产预售制没有直接的因果关系。要想解决这些问题，应当从加强监管方面着手，而非取消预售制。同时我们可以看到的是，在市场规律作用下，当房价下跌的时候，预售自然地就被“取消”了。
就拿杭州这几年的房地产发展轨迹来说，明显的变化发生在受楼市调控影响、市场渐渐持续走低的2012-2013年间，一大批在2009年、2010年杭州土地市场出让高峰期拿地、囤地的开发商同时迎来面市周期，却因市场行情变化、板块供应量巨大、快周转的销售环境而终出货艰难。直到后，就有那么一些开发商无奈熬成了现房销售，预售制度自行在市场演变下失去原有作用。
一边是大量已售房源转为现房却仍旧去化困难，另一边是有实力高周转的开发商还在继续不断向楼市注入新鲜房源。两者相互作用，存量房持续走高。
根据透明售房网的数据统计，截至2014年12月31日，杭州市新建商品房可售房源为150788套，可售面积达到1788万平方米，为历年末高值。其中余杭区55885套，萧山区24233套。另外，前14个月内库存涨幅达到5万套，历史纪录不断被刷新，整体呈快速上涨趋势。2014年杭州市区（含萧山、余杭）商品房签约91021套，月均成交7585套。按此计算，目前库存需要消化20个月。
2013年还是杭州土地市场出让总量多的一年，建筑总体量高达2100万平方米，大概可为市场新增21万套房源。迫于2014年市场的原因，不少开发商都延缓了推盘速度，甚至有些土地留到2015年再开发，也就是说杭州楼市供应高峰很可能从2014年延续至2015年。
所以，即便未来几个月成交量进一步抬升，要快速消化库存以及新增房源，依然困难。在这种背景下，尽管多方声音论证已经在中国执行了十多年的预售制度不会在短期内被取消，却也只能眼睁睁看着曾经独霸楼市的期房销售方式，在2015年占有越来越小的比例。
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