[摘要] 随着工程进度的推进，前几年杭州楼市推出的大批新房源目前已陆陆续续接近交房期。在过去几年的政策调控重压之下，不少在售新盘去化速度减缓，销售压力陡增。可以说，开发商被各类规章制度的约束和缓慢的销售速度两者夹击，无奈在2015年迈进了一个“现房销售”时代。
随着工程进度的推进，前几年杭州楼市推出的大批新房源目前已陆陆续续接近交房期。在过去几年的政策调控重压之下，不少在售新盘去化速度减缓，销售压力陡增。可以说，开发商被各类规章制度的约束和缓慢的销售速度两者夹击，无奈在2015年迈进了一个“现房销售”时代。
据不完全统计，目前仅杭州主城区已有多达70多个项目为现房在售（部分为尾盘项目），算上余杭、萧山，这个数据便已破百。若接下来几个月的去化仍不理想，现房销售队伍还将进一步扩大。
现房、准现房、期房同时竞争销售
在2011-2012年间大量推地的下沙区域，如今集中了非常多的可售项目，且基本都是以交付产品为主，典型的如金沙湖板块、沿江板块。
金沙湖板块的龙湖·滟澜山、名城·湖左岸、德信·中外公寓、德信·早城、和达城等项目，分别已于2012-2014年间先后交付，但仍旧有尾房在销售。例如中外公寓剩余少量的大面积房源，面积在170-190平方米之间，均价在16000元/平方米上下；滟澜山还有不到50套公寓房源可售，也基本以大户型为主，售价在17000元/平方米左右。
再往远一点的沿江板块去看，金隅·江城府早已在2013年3月完成整盘交付，其仍旧是现房供应量多的在售项目，根据透明售房网数据统计，目前的可售现房仍然超过200套，售价在11500元/平方米左右。保利·湾天地分别于2014年6月和12月交付两次，目前还有部分住宅和40年产权的精装酒店式公寓可售，售价10000元/平方米；保利·玫瑰湾于去年9月交付目前正在清盘，所有现房85折销售，折后的单套总价在69万元起；金隅·smart则是打出折后起价6888元/平方米的优惠。另，如宋都·晨光国际也有80余套现房可售，均价10000元/平方米。
对于已经进入到“后开发区时代”的下沙经济技术开发区而言，大学城北是整个区域内相对较新的板块。然而在这个板块中，不少项目也已经迈入现房销售阶段。
2014年7月底，碧桂园在杭州的个项目全面交付，根据透明售房网的数据统计，截至目前，碧桂园包含限制房源在内的可售房源超过560套，可售体量几乎占到整个楼盘总房源量的三分之一。除了碧桂园之外，将于本月30日交付的保利·城市果岭也仍有180套可售，均价11000元/平方米……
以上仅仅是挑了下沙这一个区域来举例。与之相比，余杭、萧山的现房供应量有过之而无不及。
其实，在杭州范围内，类似于下沙、余杭这样整体区域内现房、准现房、预售房同时销售一起竞争的现象会在今年非常普遍化，收房业主和买房客户在售楼处内同时办手续的场景也会比比皆是。
就拿杭州2015年1月份计划开盘42个楼盘来说，中国铁建·国际城就是纯现房状态，此外天阳·尚景国际、世茂中心、复地·爱伦坡、西溪海·小海、华联·星光时代、滨江·宝龙城市广场等等会在1月份推出新房源的项目，也都是即将于今年陆续交付的准现房。
预售制度短期内不会取消，但会被市场弱化
何为预售制度？是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。自1994年提出商品房预售许可制度之后，国内多数城市的商品房预售覆盖比例基本在90%以上，特别是市场火热的时期，甚至出现过凭图纸买房的疯狂之举。
前几年频繁有传言称预售制度将被取消，该政策的去留与否也成为除房产税何时开征以外的一大讨论热点。一些分析人士称“预售制是一项伟大发明”，但多数购房者则认为，预售制是典型的不公平交易，应该取消。
去年9月份，未来科技城一宗宅地以非常严苛的土地出让条件成交（要求地上总建筑面积的90%需现房销售），虽然区政府后来解释称此举是从市场状况角度出发，为防止项目终出现烂尾才出此下策，但还是被业界认为是杭州为提高商品房预售门槛，或取消预售制度的前奏。
易宪容曾表示，开发过程中出现的捂盘惜售、工程质量等隐蔽问题，这和房地产预售制没有直接的因果关系。要想解决这些问题，应当从加强监管方面着手，而非取消预售制。同时我们可以看到的是，在市场规律作用下，当房价下跌的时候，预售自然地就被“取消”了。
就拿杭州这几年的房地产发展轨迹来说，明显的变化发生在受楼市调控影响、市场渐渐持续走低的2012-2013年间，一大批在2009年、2010年杭州土地市场出让高峰期拿地、囤地的开发商同时迎来面市周期，却因市场行情变化、板块供应量巨大、快周转的销售环境而终出货艰难。直到后，就有那么一些开发商无奈熬成了现房销售，预售制度自行在市场演变下失去原有作用。
一边是大量已售房源转为现房却仍旧去化困难，另一边是有实力高周转的开发商还在继续不断向楼市注入新鲜房源。两者相互作用，存量房持续走高。
根据透明售房网的数据统计，截至2014年12月31日，杭州市新建商品房可售房源为150788套，可售面积达到1788万平方米，为历年末高值。其中余杭区55885套，萧山区24233套。另外，前14个月内库存涨幅达到5万套，历史纪录不断被刷新，整体呈快速上涨趋势。2014年杭州市区（含萧山、余杭）商品房签约91021套，月均成交7585套。按此计算，目前库存需要消化20个月。
2013年还是杭州土地市场出让总量多的一年，建筑总体量高达2100万平方米，大概可为市场新增21万套房源。迫于2014年市场的原因，不少开发商都延缓了推盘速度，甚至有些土地留到2015年再开发，也就是说杭州楼市供应高峰很可能从2014年延续至2015年。
所以，即便未来几个月成交量进一步抬升，要快速消化库存以及新增房源，依然困难。在这种背景下，尽管多方声音论证已经在中国执行了十多年的预售制度不会在短期内被取消，却也只能眼睁睁看着曾经独霸楼市的期房销售方式，在2015年占有越来越小的比例。
开发商是否乐意看见现房时代来临？
大城东某楼盘在几个月前整体交付的时候，就遇到了不小的麻烦。数十名业主集聚项目现场拒绝收房，原因是业主发现实际交付的房子和当初样板房展示的不一样，而且建筑质量及电梯品牌等都与买房时开发商的宣传口径相去甚远。这些拒绝收房的业主表示，如果开发商没有满足他们提出的整改要求以及赔偿条款，则会长时间驻点在售楼处讨说法，还要“让开发商卖不出房子。”
该项目的营销负责人告诉记者，每一个项目在交付的时候都会遇到各种投诉问题，“坦白来说，早些年遇到这些情况更容易处理，因为业主不会抓住我们仍有销售任务的把柄来满足自己的诉求。”
该负责人直言，现在即便是一些小问题，业主也或多或少会有“如果不整改好，我就让身边朋友都不要买你们房子”的表示。但他认为这并非是坏事，“有过这次教训后，会在今后的建筑质量、产品品质、宣传方式上更下工夫，尽量不让业主在收房的时候失望，那自然也不会对后期销售产生负面影响。”
和这个楼盘不同的是，也有不少在售项目通过交付环节赢得了相当正面的口碑。例如这一个月内陆续迎来首期房源交付的杭州豪宅武林壹号、滨江一线江景豪宅钱江·水晶澜轩等；再放眼全杭州市，欣盛·东方福邸、万科·草庄、绿城·西溪诚园等，皆因前期顺利交付而为后期销售带来裨益。
有名的快销楼盘龙湖·春江彼岸以及中海·西溪华府全盘交付的同时仍有少量大面积房源可售，开发商表示，正式交付之后就不太担心尾盘销售了，“实景可见会对销售起到促进作用。”另如远洋公馆、江南御府、世茂·之西湖、金隅·田员外、之江·九里等，接下来也需要同时应对交付和销售两手抓的问题。
“其实对于开发商而言，是不愿意走到现房销售的环节的，因为资金压力实在太大。”尽管现房销售会对成交起到一定的改善作用，但面对现房销售引起的资金压力，则令不少开发商感到非常焦虑。一位拥有较多现房在售的开发商集团负责人坦言，相比现房，期房可以更快地回笼资金，保证资金链。“而熬到现房销售，则意味着更高的资金成本，特别是在现在项目走量普遍走低的行情下，原本就捉襟见肘的资金链将会绷得更紧。”
眼见为实、价格优惠，购房者或因现房销售获益
2015年，准现房甚至是纯现房销售的楼盘将会比比皆是，无论这些开发商的内心是否愿意。毕竟现如今，快速高效的开发节奏已成为大型开发商们的共识，快速拿地、快速开盘、快速销售，开发周期大大缩短，市场上“一年盘”（从拿地到首次开盘的时间）屡见不鲜，更有“7月盘”、甚至是“6月盘”纷至沓来。对于有能力加快周期的房企而言，高效快速的开发节奏不但能大限度提高资金周转，降低财务成本，还能有效规避政策风险。
尤其是买房等着入住的购房者，原本总是需要掂量掂量之后才能选择究竟该买二手房还是新房，毕竟从前杭州的商品房开发周期要长达两到三年，而二手房则可以即买即住。自从越来越多接近施工末期甚至是买了就能拿到房产证的房源大量入市，新房也进入了提速时代，这种“入住快”的特点已经不再是二手房的专利。
现房销售无疑是购房者的福音，再不用只能对着户型图“按图索骥”，也无需担心交付货不对板，或是为烂尾停工苦恼担心。而是可以直接走进去，品质看得见摸得着，窗外景色一目了然。
不过，从目前市场看，现房市场除了“看得见、摸得着”的直观性优势外，购房者还能在价格上获得实惠。因为当下市场有些尾房价格会比期房出售时更有优惠。
位于丁桥的某盘，于2012年2月份首次开盘，现已交付。不过从透明售房网看，目前该项目仍有近230余套房源未售（含底商）。“现在售的以大户型为主，主力户型在127-135平方米之间。”置业顾问表示，小户型房源仅剩余顶楼和一、二楼，“价格又有下调过，从11500元/平方米起下调至9500元/平方米左右，具体优惠我们可以再去申请。”
城北的某知名大盘至今还有500多套的未售体量。该项目于2009年开售，目前早已是现房销售。据知情人士透露，2014年四季度该楼盘曾有一次低调的降价销售，降价后的出货量在200套以内。现在该盘的均价在21000-23000元/平方米，明显低于一年前23000-26000元/平方米的均价。
位于九堡的大家·多立方在推出清盘计划折后单价12600元/平方米之后，瞬间倾销所有尾盘，而之前，该项目的成交价仍在15000元/平方米。位于滨江的沿江一线豪宅，目前也都在价格上或多或少地进行了调整。且因户型基本在140平方米以上，刚好受益于杭州刚调整的限购政策，市场接受度和走量均不错。申花板块的多个交付项目，也打出了清盘计划。
有人说，无论你是否欢迎，杭州其实已迎来了现房销售时代。这或许应该是多年调控带给购房者直接的福利。
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