[摘要] 二次调控后，市场上大量需求被压抑，而目前CPI继续高歌猛进，市场上不少热钱寻求保值增值的压力与日俱增。最近中国人民银行行长周小川提出欲寻求一个"池子"将市场上的流动性"蓄起来"。那在股市与房地产之间，房地产会不会扮演"主池"角色？流动性泛滥之下，二次调控会不会存在保鲜期？
二次调控后，市场上大量需求被压抑，而目前CPI继续高歌猛进，市场上不少热钱寻求保值增值的压力与日俱增。最近中国人民银行行长周小川提出欲寻求一个"池子"将市场上的流动性"蓄起来"。那在股市与房地产之间，房地产会不会扮演"主池"角色？流动性泛滥之下，二次调控会不会存在保鲜期？
近日，《每日经济新闻》记者带着这些疑问分别专访了阳光100置业集团常务副总裁范小冲、广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫和链家地产副总裁林倩。
楼市需求动向如何？
NBD：目前楼市中的投资需求、改善性需求以及刚需在二次调控后呈现怎样的一种游动路径？他们对二次调控政策以及楼市前景的预期如何？这种预期会怎样影响他们未来的动向？
谢逸枫：二次调控后，投资需求、改善性需求及刚需呈现"收缩、观望及恐慌"的复合型游动路径，需求方内心很纠结，一方面被政策抑制，不得不放弃或推迟购房计划；另外一方面，受通胀压力，一些或提前入市，或被迫入市。他们对二次调控政策以及楼市前景目前抱着"喜忧各半"的心理。毫无疑问，目前房价未下降到他们的心理价位，未来的政策调控对他们的影响力会逐渐减少，呈现一种不受政策调控的自发购房现象。
NBD：首付提高及加息等政策，是否将刚需也打下去了？这是调控的目的，还是只是一种过渡性的手段？
范小冲：本次调控的目的是为了防范房地产过热以及由此可能催生的金融体系风险。在调控过程中，政策确实也误伤了一些刚需。其次，政策也是在引导需求的消费方向，因为目前国家正在建立多层次的房屋供应体系，部分刚需未来消费的方向就是公租房，低收入者就对应廉租房，商品房的消费人群是中高收入者。
谢逸枫：相关房贷政策的收紧主要针对投机性炒房者，而加息的政策对象主要为防止通货膨胀，减少金融危险。但不可否认，政策存在"一刀切"的错误调控思路。***刚需等于变相告诉投资客，市场存在投机机会，因为大量刚需被人为往后推了，从而逼迫投资客继续再购房。楼市调控应该更具针对性。
开发商为何"捂盘"？
NBD：不少业内人士认为，目前很多开发商在预期看好的前景下，就是在硬扛政策，你赞同此观点吗？与之前的多次调控相比，开发商应怎样对待二次调控？
范小冲：4万亿经济刺激计划实施后，通胀将上升，房地产作为一个主要资金蓄水池，会因此大受冲击，因此房产调控是可以预料到的。调控常态化下的房企应该明白，政府的主要任务已从救市变成防范通胀。此外，在经济转型的背景下，未来GDP会放缓，因此房企应该改变过去那种靠囤地坐地生财或资本市场放大效应等粗放式的增长方式，提高自己创造价值的能力，寻求集约化增长。
谢逸枫：开发商看好预期仅是一种心理暗示作用，关键在于房企的资金链抗压能力和政府调控楼市的态度。当然，不差钱的房企可能会硬扛政策，直到政策退市。与之前的调控相比，开发商明显感觉到此次调控的力度与决心，因此，目前房企拿地时会越来越谨慎，定价也更趋理性。
NBD：原本计划11月入市的不少楼盘，最终未能如期推出，如何看待这种"集体捂盘"现象？
范小冲：可能并不完全是捂盘。现在楼市价格并不明朗，存在下行压力。"捂盘"不完全是房企自身主动的行为。比如预售制度更严了，一些楼盘无法达到预售标准；预售价格审批更严了，如北京近段时间就一直盛传预售价在3万元以上的楼盘被卡。此外，一些地方将实施的预售资金监管，也导致一些楼盘无法入市。
谢逸枫：开发商11月突然推迟部分新盘入市，一是政策调控已经让开发商措手不及，致使他们不得不临时调整销售策略；二是虽然开发商的融资渠道被堵塞，但开发商目前依然不差钱，采取暂时观望的态度；三是开发商有意推迟新盘开盘，避免政策调控下市场供应过大。
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