[摘要] 二次调控后，市场上大量需求被压抑，而目前CPI继续高歌猛进，市场上不少热钱寻求保值增值的压力与日俱增。最近中国人民银行行长周小川提出欲寻求一个"池子"将市场上的流动性"蓄起来"。那在股市与房地产之间，房地产会不会扮演"主池"角色？流动性泛滥之下，二次调控会不会存在保鲜期？
二次调控后，市场上大量需求被压抑，而目前CPI继续高歌猛进，市场上不少热钱寻求保值增值的压力与日俱增。最近中国人民银行行长周小川提出欲寻求一个"池子"将市场上的流动性"蓄起来"。那在股市与房地产之间，房地产会不会扮演"主池"角色？流动性泛滥之下，二次调控会不会存在保鲜期？
近日，《每日经济新闻》记者带着这些疑问分别专访了阳光100置业集团常务副总裁范小冲、广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫和链家地产副总裁林倩。
楼市需求动向如何？
NBD：目前楼市中的投资需求、改善性需求以及刚需在二次调控后呈现怎样的一种游动路径？他们对二次调控政策以及楼市前景的预期如何？这种预期会怎样影响他们未来的动向？
谢逸枫：二次调控后，投资需求、改善性需求及刚需呈现"收缩、观望及恐慌"的复合型游动路径，需求方内心很纠结，一方面被政策抑制，不得不放弃或推迟购房计划；另外一方面，受通胀压力，一些或提前入市，或被迫入市。他们对二次调控政策以及楼市前景目前抱着"喜忧各半"的心理。毫无疑问，目前房价未下降到他们的心理价位，未来的政策调控对他们的影响力会逐渐减少，呈现一种不受政策调控的自发购房现象。
NBD：首付提高及加息等政策，是否将刚需也打下去了？这是调控的目的，还是只是一种过渡性的手段？
范小冲：本次调控的目的是为了防范房地产过热以及由此可能催生的金融体系风险。在调控过程中，政策确实也误伤了一些刚需。其次，政策也是在引导需求的消费方向，因为目前国家正在建立多层次的房屋供应体系，部分刚需未来消费的方向就是公租房，低收入者就对应廉租房，商品房的消费人群是中高收入者。
谢逸枫：相关房贷政策的收紧主要针对投机性炒房者，而加息的政策对象主要为防止通货膨胀，减少金融危险。但不可否认，政策存在"一刀切"的错误调控思路。***刚需等于变相告诉投资客，市场存在投机机会，因为大量刚需被人为往后推了，从而逼迫投资客继续再购房。楼市调控应该更具针对性。
开发商为何"捂盘"？
NBD：不少业内人士认为，目前很多开发商在预期看好的前景下，就是在硬扛政策，你赞同此观点吗？与之前的多次调控相比，开发商应怎样对待二次调控？
范小冲：4万亿经济刺激计划实施后，通胀将上升，房地产作为一个主要资金蓄水池，会因此大受冲击，因此房产调控是可以预料到的。调控常态化下的房企应该明白，政府的主要任务已从救市变成防范通胀。此外，在经济转型的背景下，未来GDP会放缓，因此房企应该改变过去那种靠囤地坐地生财或资本市场放大效应等粗放式的增长方式，提高自己创造价值的能力，寻求集约化增长。
谢逸枫：开发商看好预期仅是一种心理暗示作用，关键在于房企的资金链抗压能力和政府调控楼市的态度。当然，不差钱的房企可能会硬扛政策，直到政策退市。与之前的调控相比，开发商明显感觉到此次调控的力度与决心，因此，目前房企拿地时会越来越谨慎，定价也更趋理性。
NBD：原本计划11月入市的不少楼盘，最终未能如期推出，如何看待这种"集体捂盘"现象？
范小冲：可能并不完全是捂盘。现在楼市价格并不明朗，存在下行压力。"捂盘"不完全是房企自身主动的行为。比如预售制度更严了，一些楼盘无法达到预售标准；预售价格审批更严了，如北京近段时间就一直盛传预售价在3万元以上的楼盘被卡。此外，一些地方将实施的预售资金监管，也导致一些楼盘无法入市。
谢逸枫：开发商11月突然推迟部分新盘入市，一是政策调控已经让开发商措手不及，致使他们不得不临时调整销售策略；二是虽然开发商的融资渠道被堵塞，但开发商目前依然不差钱，采取暂时观望的态度；三是开发商有意推迟新盘开盘，避免政策调控下市场供应过大。
房地产市场二次调控满月 各地楼市迅速地降温
（来源：中财网）
"9·29"楼市二轮调控新政出台正式满月，从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的"退订"、"退房"潮中，除了可以窥见"限贷"、"限购"政策的威力之外，也包含了市场中买方对房价下降的预期正在呈现。不过，本报记者新政满月后回首观察北京、上海、广州三地楼市却发现，虽然楼市调控措施逐步加温，已经"很给力"，但是处于调整状态之中的房价降幅依然非常有限。不过，不少业内人士预期，随着成交量的萎缩，市场观望情绪逐步浓厚，在资金压力下开发商只能以价换量，房价"真摔"在未来依然可期。
一线城市
北京市房地产交易管理网数据显示：10月中上旬(截至20日)北京市商品住宅期房(扣除保障房)实际成交4345套、50.1万平方米，相比9月份同期分别下降了8.4%和5.4%；商品住宅现房共成交459套、7.7万平方米，环比更是下降了53.9%和42.6%。由于愈来愈多的签约集中在城郊的几个楼盘上，导致10月中上旬商品住宅整体成交均价为19700元/平方米，环比9月份下降了618元，降幅为3.0%。
10月18日-24日广州十区二市一手住宅成交面积为24.95万平方米，环比上周大降73.03%，重新回归9月初水平。由于广州细则明确限购范围仅限广州十区内，增城、从化不在限购范围，成交结构显现变化明显，分别占全市总成交28%和11%，成交比例增长17%和5%。均价方面，同期广州十区二市一手住宅成交均价继7月后再次回归到万元之下，9798元/平方米，环比上周下降16.75%，而中心六区价格则保持平稳，环比上周仅下跌6.33%。由此可见，主要由于中心区成交比例下降，两市成交比例大增，导致全市均价出现结构性下滑。
眼下楼市打折优惠促销已成为普遍现象， 4月新政后促销楼盘数量连续6个月呈上涨趋势。楼市新政推出后，从10月8日至17日的10个交易日里，深圳共成交758套新房住宅，日均成交约76套，较9月份日均成交的180套萎缩58%。其中上周(10.11-10.17)深圳共成交507套新房住宅，成交均价降至19275元/平方米。
天津市国土房管局公布的每日房价显示，10月18日至24日，天津市二手私产住宅共成交1606套，成交面积13.4万平方米，环比下降17.4%；成交均价6978元/平方米，环比下降1.2%。
二线城市
截至本月26日中午12:00,10月份南京楼市商品住宅成交量已经达到6032套，平均每天成交232套，环比9月6096套的成交仅有66套之差，整个10月的成交量超过"金九"已毋庸置疑，但是认购量3339套，远低于9月的认购量4870套，下降了约31.4%。楼市专家指出，10月成交量的上升主要是购房者抢搭政策"末班车"的缘故，认购量下降才是楼市转冷的真实表现，未来两个月的形势并不乐观。
"从新五条出台到现在，客户少了将近3成！"一位不愿具名的中介公司老板告诉记者，新五条中的一项异地购房者证明，就卡住了大多数外地客户。这些异地客户即使买一手房，银行都十分谨慎，二手房就更难贷到款了。
据统计，10月份(统计时间10月1日-27日)杭州市区(含萧山、余杭)共成交商品房源5461套，环比下降38%，成交均价为17114元/平方米，环比下降4%；其中主城区成交2455套，环比下降53%，成交均价为20684元/平方米，环比下降11%。
从10日开始，成交开始放量，日成交均在1000套以上。18日成交达2364套，到了19日，爆出单日成交的天量--4607套。而从20日开始，成交迅速回落，到了24日后日成交仅为300-400套。
根据海口住建局网站相关数据显示，海口20日签约90套，21日签约100套，另据海南省住房和城乡建设厅、海口市住房和城乡建设局相关数据显示：23日海南商品房签约量为88套，签约数量依然较高，购房者对海南楼市的热情依然高涨。
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上周末又是一个开盘小高峰。下沙开发区的江语海、之江开发区的梧桐燕庐、西湖区的紫藤苑，以及余杭塘栖的栖溪公馆均推出了新房源。四楼盘开盘后几乎无一例外受到市场热捧，或开盘摇号或漏夜排队或临时加推房源。究其原因，除了楼盘的品质及其区位价值之外，价格仍是最重要的因素。据了解，四个楼盘预定量均已经达到9成及以上，但由于透明售房网近日升级，因此主城区暂无数据显示。
百余组购房者漏液排队
迫使栖溪公馆提前一开盘
栖溪公馆于13日早上七点正式开盘，推出10、11、13号楼共116套房源，户型在129-140平方米之间，开盘均价8600元/平方米，开盘三日内下单的客户可享受一次性付款9.7折，按揭9.8折的优惠，之后各上浮1个点。
据了解，所推的三幢房源是栖溪公馆位置的房源，位于小区的东面，紧邻沙目港。该楼盘原定于13日早上8点钟开盘，但12日下午售楼处已经有百余组购房者排起了长龙，因此不得不提前1个开盘。
上午9点半，该楼盘开盘现场大约有三四百名购房者。销控图前，记者采访到购房者陈先生。陈先生自称塘栖本地人，目前住在栖溪公馆对面自建的房子里，与栖溪公馆仅隔一条沙目港。陈先生由于已于去年在金石华城买下一套130方的商品房，现在买属于第二套房，需要首付5成，他有点犹豫。另外一位来自杭州的购房者则比较看好塘栖的区位价值，他认为栖溪公馆的价格较低，比较有投资潜力。
栖溪公馆案场经理宣喜阳表示，像陈先生这种本地客户占到该楼盘购房者的60%至70%。“主要以塘栖本地客户为主，也有部分周边地区例如仁和、瓶窑等地来的客户，投资客很少，因为户型比较大，总价高不好出手。”
记者11点左右离开时，现场消控图显示，只有10余套房源没有被贴上预定标签。截至昨晚20点，余杭区房产信息网数据显示，该楼盘已预定105套，预订率达到90.5%。
梧桐燕庐首推公寓
近半客户出于通胀压力而入市购房
梧桐燕庐本次首推公寓11号楼，户型面积以90方为主，也有少量120方的较大户型。开盘前预约的客户可享受“存二抵五”的优惠，此外，前50位业主还能获赠车位一个。因客户较多，梧桐燕庐临时加推了户型相同的8号楼，两幢公寓共118套房源。
一位购房者表示，买房子主要是为了抗通胀，“物价和CPI都不断往上蹿，感觉什么东西都不值钱了。”
据该项目总经理助理汤凯介绍，如同这位先生一样已有住房、但出于通胀压力来买房的客户几乎占到50%。“有不少购房者比较认可之江板块，想买一套以作长期持有。因为这批公寓面积比较小，总价也低，因此置业压力也不特别大。”
汤凯介绍，当日11号楼房源已基本认购完，加推的8号楼当日也已认购八成，签约加认购的总数已过百。其中，已经签约的房源已达到五六十套，占到了所推房源的1/2。但由于透明售房网升级，暂时不能签定合同，客户当日只能交定金和办理按揭手续，合同要等到周二才能办理。
闻讯赶来的客户都在询问下次开盘的房源。汤凯回应说，预计会在本月底下月初再加推一幢公寓。
紫藤苑、江语海开盘摇号
预定均达9成
位于三墩的中海·紫藤苑周六开盘，推1、2、3、6、8号楼5幢楼共300余套房源，均价16000-18500元/平方米，户型面积在74-139平方米之间。据介绍，当日下单可享受9.9折优惠，另外总价再减15万，一次性付款的客户可再减1万。开盘当天也是人气爆棚，摇号现场大约有五百人排队拿号。有位购房者说，跟自在城相比，紫藤苑性价比更高。据了解，该楼盘预定也已经达到9成。
下沙沿江楼盘江语海也于13日首次开盘，推出1号楼公寓，共165套房源，房源户型为83-110平方米的小户型，均价16000元/平方米。开盘现场位于东湾，10点左右，江语海开盘现场的购房者大约有三四百人，供需比例大约1∶2。
记者在等候区采访到的购房者均表示，自己之前来东湾看房并对房源进行了预约登记。几位购房者认为江语海性价比更高，价格跟东湾差不多，但位置更好，周边配套也更成熟。同时，地铁也是吸引他们下单的重要因素，因为地铁云水站位于江语海西侧，只相隔了两个路口。
浙江保利房地产开发有限公司的策划经理丁浩透露江语海目前已经预定9成，只剩下一二楼和顶楼的几套房源还没被预定。他看到购房需求还是很旺，其中，本地刚需客户占到6成以上。“限购政策出台一个多月之后，购房者心态基本趋稳了。只是，购房者现在下单更谨慎，挑不到喜欢的楼层有人就索性不买了，宁可等下批房源，这跟以往不太一样。”丁浩透露，预计下月初会开售江语海2号楼。
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