使用率130%!超新规板楼!老黄埔这把高端局啊

老黄埔又来了个狠角色，还是超新规设计新盘。

最近，由中交城投+科学城集团联手开发的将军山项目正式定名为中交科城·黄埔未来城。

这个项目之所以如此受到外界关注，关键还是产品力够猛。

在新盘扎堆的老黄埔，黄埔未来城自身还是有不少加分点值得关注。

首先，它作为超新规项目，户型很有看点，使用率最高能做130%。

地块出让公告显示，项目阳台占比最高可扩展到30%。

放眼广州主城，只有南方面粉厂和黄埔未来城两个盘，能享受这个待遇。

其次，项目货量很少，只有638套，超50%的产品是小高层板楼。

按照规划方案，整个楼盘总共12栋住宅。容积率只有2.8，居住密度也偏低。

3栋31-32层高层住宅，2梯4户设计；9栋16层小高层板楼，2梯2户设计。

全盘才600多户，这在超级大盘为主，社区动辄几千户的老黄埔确实少见。

最后，项目是老黄埔少见的纯改善盘，主力产品建面约130-177平。

同板块旧改的主力产品，基本都是重点针对刚需和刚改，大户型占比并不多。

黄埔未来城直接就是130平起步，产品的确做出了“差异化”。

当然，从项目主推改善产品这点来看，这个盘肯定是奔着高品质去的。

截至目前，黄埔未来城虽然对外披露消息不多，但从部分效果图来看，楼盘的定位不会低。

据了解，项目在社区主入口也会设置下沉式庭院和酒店式环岛，提升入户仪式感。

同时，全盘主打小高层板楼的设计，在广州主城也非常罕见。

还有一点也值得注意，项目拿地时楼面价仅9482元/平，留给开发商很大的定价空间。

目前，老黄埔在售新房的价格以3.3-4.5万/平为主。

即便黄埔未来城的价格与此持平，考虑到项目最高使用率能达到约130%，以此来折算，也有一定的性价比优势。

区位上，项目所在的海丝城定位为“世界级滨水活力区”。

它既是黄埔重点建设的核心，也是广州珠江高质量发展带上的关键节点。

交通方面，黄埔未来城靠近5/13号线交汇的夏园地铁站，步行距离约900米。

从这里出发，可以不换乘直通鱼珠、金融城和珠江新城，日常通勤还挺方便。

同时，项目也有一宗占地近1.1万平的教育用地，将配建一所小学。

加上自身有规划商业，学铁商配套也算齐全。

另外，现在的黄埔未来城还只是将军山组团的一期，后面还有多宗宅地要来。

整个板块总规划建面约200万平，定位为产住融合综合体。

其配套涵盖小学、完全中学、幼儿园、机械城公园（暂定名）等等。

这个规模在老黄埔不算大，但放眼广州主城，也是自带大盘基因。

基于以上分析，楼市君预测，黄埔未来城主要瞄准的客群，包括天河外溢和本地改善客。

对比金融城和天河东，四房动辄600-800万起步，黄埔未来城的价格会有一定优势。

针对本地置换客，高赠送户型+板式设计+学铁商配套，也是精确瞄准周边人群改善需求。

如果后续整个将军山地块能加速改造兑现，对黄埔未来城来说也是重大利好。

各位觉得，黄埔未来城要卖多少价格，适合改善买家入手？

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