多地“商改住”政策放宽，如何确保房价合理？

随着国家政策的推动，多地开始探索将存量房改为保障房，但在实际操作中，如何合理定价成为一大挑战。本文分析各地在这方面的探索与进展，并提出相关建议，确保政策有效实施。

在国家政策的推动下，很多城市开始尝试把存量房改成保障房，用这种方式来更好地利用现有住房资源，缓解住房紧张的局面。不过，具体实施过程中，保障房的定价问题成了一个难题。自4月政治局会议提出要解决存量房问题后，很多城市马上行动起来，积极尝试这种方法。到5月为止，已经有22个城市发布了相关公告，包括北京、上海、广州和深圳这些一线城市，还有杭州、苏州、南京等二线城市。

在定价方面，多数城市采取了“重置成本定价”的方法。这种方法相对公平透明，是以同地段保障房的土地和建造成本为基础，再加上不超过5%的利润设定上限。具体来说，重置成本定价包括三部分：土地成本、建造成本和利润上限。土地成本是根据同地段的市场价格计算的，建造成本包括材料费、人工费、管理费等各项建筑成本，而利润上限通常设定为不超过5%。这种定价方法能够较为客观地反映房屋的真实价值，避免定价过高或过低带来的问题。不过，在土地和建筑成本波动较大的情况下，如何准确计算成本仍然是一个挑战。

除了“商改住”外，各地还推出了很多其他去库存的措施，比如房地产以旧换新、调降首付和贷款利率以及优化供地结构等。这些措施相互配合，旨在多方面缓解房市压力。比如，房地产以旧换新，通过鼓励居民将旧房换成新房，不仅能推进旧房市场的流通，还能促进新房市场的发展。有些城市还通过降低首付比例和贷款利率，减轻购房者的经济负担，激发购房需求。

从政策的推出到实际的执行，虽然很多城市都在积极响应，但推进的速度却并不如人意。比如，杭州临安区从5月发布公告到现在，还在评估阶段，这一方面说明政策细则不够明确，很多城市尚未明确具体的收购体量和资金来源；另一方面也反映出资金来源问题。目前，很多城市依赖国资平台自筹资金，但资金缺口较大，未来需要探索更多的融资渠道，比如发行市政债券、引入社会资本等。此外，根据十四五计划，到2024年下半年到2025年，保障房的最大收购空间预计为1.6亿平方米。要实现这一目标，各地需要尽快完善政策细则，明确具体的收购体量和资金来源，同时探索更多元的融资渠道，提升政策执行的速度和效率。只有这样，才能确保这一重要政策顺利实施，为广大居民提供更加稳定的住房保障。