多地松绑“商改住”：保障房定价如何确定，买房难题如何破解？

多地松绑“商改住”，探索将存量房用于保障房，这是一项重要的缓解住房短缺的措施。值得关注的是，保障房定价成为关键问题。本文讨论了当前政策背景下，各地如何确定定价标准、面临的挑战，以及其他去库存的措施和未来展望。

最近，很多城市开始放宽“商改住”的政策，尝试把现有的存量房用作保障房。这么做是为了更高效地利用现有住房资源，缓解住房紧张的难题。不过，如何给这些保障房定价却成了一个大难题。那么，当前这种背景下，各地是怎么确定房价的呢？

在今年4月的政治局会议上，官方明确提出要解决存量房的问题，随后，许多城市马上响应，积极尝试把存量房改成保障房。到5月时，已经有22个城市发布了相关的收购公告。这些城市里，有北京、上海、广州和深圳等一线城市，也有杭州、苏州、南京等二线城市。虽然如此，大部分城市的公告里并没有说清具体要收购多少房子和资金从哪里来，这让实际操作变得有些不确定。

关于定价，大多数城市采用了“重置成本定价”这种方法。这种方法相对公平和透明，是根据建造同地段保障房的土地和建造成本，再加上不超过5%的利润设定上限。这种方法的好处是能客观地反映房屋的实际价值，避免定价过高或过低的问题。不过，执行起来也有不少挑战。比如，在土地和建筑成本波动大的情况下，怎么准确计算成本就成了个大问题。

为了去库存，除了“商改住”，各地还采取了其他一些措施，比如以旧换新、放松需求端以及优化供地结构等。以旧换新鼓励居民把旧房换成新房，既能促进旧房市场流通，也能推动新房市场发展。不过，这对老旧小区的改造和居民的置换意愿提出了更高要求。降低首付和贷款利率，旨在减轻购房者的经济压力，激发购房需求，这对首次购房者和改善型购房者来说是个好政策。优化供地结构则是通过合理调整土地供应，增加保障性住房和共有产权住房的供给，平衡市场供求关系，这需要城市规划和土地管理部门通力合作。

多地放开“商改住”的政策，无疑是缓解住房紧张问题的一大有力举措。然而，如何合理定价，确保政策执行的公平性和透明性，则是一个复杂但至关重要的任务。重置成本定价虽然在理论上行之有效，但实际操作中受到地价和建造成本波动的影响，执行起来难度也不小。此外，政策的执行进度与细则的明确程度、资金的筹集情况密切相关。各地应尽快明确收购规模和资金来源，以提高政策执行效率。多元化的去库存措施，如以旧换新、降低首付和贷款利率，以及优化供地结构等，都是从不同角度缓解房市压力的重要手段。然而，这些措施的落实也需要各部门的紧密协作。未来，保障房的收购空间和政策实施的细则还需进一步完善，以确保这项政策真正惠及广大民众，为他们提供更加稳定的住房保障。