果然再一次实锤，新的杭州限价体系昨晚落地。
虽然数据些许偏差，但整体幅度和杭州限价体系即将重塑，珍惜现在的新房吧文章中预测的“2％到3％幅度的限价提升”完全一致。
这次网传的某文件虽未盖公章，但算是提前给开发商吃定心丸，提高拿地积极性。
比较惊讶的是，上涨的地块数量比我想象的要多不少，超20块地限价调整，十分罕见。
每年杭州新房限价都会螺旋上涨，但都是局部且有序的，这算是杭州规模的一次价调整了，足见此时稳定楼市和地市的决心。
（注：桥西、华丰、小和山、下沙元成单元等属于全新限价，不做涨跌统计）
我在上文中就说过：限价，不是不准房价上涨，而是不能过快上涨。
真正想留在杭州这座城市的人，现在应该要明白一点了：
限价向上的逻辑之下，杭州大部分板块，新房买入永远不会站岗。
但不管怎么解释，新房的购房成本确实增加了，再谈背后调整逻辑和市场影响已没有意义。
新的限价价格是否匹配板块价值？这才是我们接下来置业应该首先考虑的。
性价比是比出来，每个人应该重新思考板块性价比（板块价值／限价价格）的，新限价体系之后，哪些板块认为被低估？哪些被高估？或者哪些会在下一波会上涨？
回归自住时代，这篇我只想抛开倒挂，谈谈我心中新的杭州板块性价比（板块潜力、区位、配套）排序。
我一直觉得杭州部分板块限价是严重偏低的，也变相助推了倒挂，上涨即是价值合理回归，即便这次上涨，对比其他板块，依然具备性价比。
以下是我认为限价依旧被低估的板块，以及其未来应匹配的限价（性价比从高到低排序）：
1、钱江世纪城核心区（45000—47000元／平），理论限价51500元／平，和滨江核心区持平；
2、未来科技城核心区（36100元／平），理论限价40000元／平，和运河新城持平；
3、运河新城运河湾片区（40000元／平），理论限价42000元／平，和桥西缩小价差；
4、三墩北（28100元／平），理论限价30800元／平，和三墩缩小价差；5、市北西信息港片区（39500元／平），理论限价39800元／平，和市北东形成价差；
6、城东新城江河湾片区（46500元／平），理论限价47500元／平，和江河汇缩小价差，和笕桥、艮北拉开价差；
7、萧山科技城核心区（28500元／平），理论限价30000元／平，和世纪城缩小价差；
8、北部新城核心区（31200元／平），理论限价32000元／平，有“地铁＋商业”预期；
9、滨江浦乐片区（38000元／平），限价合理，虽然流摇，但有“滨江区＋地铁＋三江汇”预期。
这次上涨的还有很多后续海量推地的板块，即便流速不佳，但需要有较高的开发利润吸引力，也是为其他板块“托市”需要。
以下我是认为新限价与实际价值脱钩，并和周边形成不合理价差的板块，可以作为自住上车第二选择（性价比从高到低排序）：
1、艮北（44400元／平），本次上涨较多，和城东新城价差不合理；
2、宁围（34000元／平），无地铁预期，商业未知；
3、老余杭（30500元／平），参考未科核心区，性价比一般；
4、笕桥（42400／平），上涨较多，和城东新城价差不合理；
4、丁桥（32900元／平），本次上涨较多，界面无改善；
5、市北东（39000元／平），宅地过多，市北西更香；
6、大江东核心区（21300元／平），本次上涨主要为形成板块内价差，为义蓬、河庄、新湾托市。
7、运河新城北区（38000元／平），和运河湾片区价差不合理；
8、蜀山（30000元／平），本次上涨较多，地缘劣势明显；
9、翁梅（26600元／平），本次上涨较多，只剩地铁预期。
因为每年有5％限价涨幅额度限制，基于以上新的板块性价比，和全新的区域限价梯度，按照板块轮动，部分未调整的板块，最快明年就可能上涨。
还是好好珍惜原“限价体系”的新房吧，我预计这些板块限价可能守不住了（按调整可能性从高到低排序）：
1、钱江世纪城（45000—47000元／平）
2、未来科技城（36100元／平）；
3、三墩北（28100元／平）；
4、萧山科技城（28500元／平）；
5、金沙湖南（30000／平）；
6、闲林（23000元／平）；
7、星桥（24000元／平）；
8、仁和（20000元／平）。
还是那句话，把市场还给市场，自然能挤掉泡沫。
限价改变，但预期未变，杭州依然是买方市场。
在这个震荡期，我们还是抓紧找到“老限价”的笋盘。
楼市央2021-11-12 15:40:47
