前几天，一份非常重量级的人口数据公布，但没有被很多人注意到，也许是被红盘潮掩盖掉。
但是在我看来，这份报告的意义，远远不只是一串冰冷的数字那么简单。
它是各区综合实力天花板的体现，更是九大星城硬实力的比拼。
谁是赢家，谁是输家，清澈可见。
它更加告诉了我们，未来杭州主心去向何处，我们的买房重心选在何方。
杭州超过10万常住人口的乡镇街
01
近几年各大城市为了抢人打得不可开交。
杭州加入其中，招招见血，拳拳到肉，KO对手无数。
而各镇街人口数据的公布，再次将杭州放到“显微镜”下，一些细节不断被发现：
，人口数超过10万的镇街竟然达38个，个别街道人口数惊人。
人口数量的白杨街道，共33.56万人。下沙大学城14所高校，光大学生就有近20万。
其次是良渚街道，共32.6万人。同时也是所有镇街中增量的，十年共增长了17.7万人，比富阳、临安整个区增长的还要多。
良渚街道有“容”乃“大”，与主城无缝衔接，承接了大量主城和未科的外溢。
人口增量的丁兰街道，从六普通到七普，增加了约13.8万人，增幅达惊人的402.5％。
这是大型居住区定位，房价、租金洼地和主城人口外溢共同作用的结果。
人口飙升之后的丁兰，就像吃完一罐菠菜后秀出肌肉的大力水手普派。
第二，有些曾经被普遍看好的镇街，常住人口数让人感到意外。
曾经吹牛说有20万常住人口的余杭区闲林街道，实际仅14.4万人，比预想的要少很多；
大概是长期交通拥堵、大型密集居住区容易给人造成一种错觉。
而闲林开发较早，空间趋向饱和，土地十分有限，人口恐难再大幅增长。
让人大跌眼镜的是，临平区东湖街道仅有7.9万人口，位列区倒数。
到底发生了什么？
据特首了解，原来很多网友认为的“东湖街道”其实是个经济区（原开发区）概念
该经济区范围含东湖、临平、塘栖和运河4个镇街的全部或部分区域，容纳了30多万人口，这样就容易造成一种“地大人多”的假象。
实际上东湖街道只是行政区概念，跟经济区概念不同，行政区意义上的东湖街道辖区面积仅有14.3平方公里，人口也并不占优势。
第三，各镇街所表现出来的常住人口数量和增量，有着明显的两极分化的特征。
典型的丁兰、临平等街道，常住人口实现了增长。
对比之下，临、桐、建、淳等区的镇街人口增量非常有限，很多增量甚至为负。
旱的旱死，涝的涝死。
谁在乘风破浪，谁在岸上裸泳，一目了然。
02
另据特首统计，超10万的38个镇街中，处在“九大星城”中的镇街有25个，约占总数的三分之二。
人口从核心城区向外围疏散势不可挡，杭州大城市郊区化特别是“近郊化”的进程在加速。
再看萧山、余杭、临平，10万人口以上镇街各有6个，并列。
“九星”中，唯独它们是与核心城区“紧密联动型”的“强三星”，从人口数据方面也能窥探一二。
而总共只有4个超10万人口的钱塘、富阳、临安，对应的只能是“融核提升型”的二线星城。
为什么更多的人愿意选择萧山、余杭、临平这些近郊“星城”？
特首分析，这与早先多中心、组团式城市框架密不可分。
具体来说，有近郊房价和租金相对便宜，配套越来越完善，环境更宜居，地铁、高架也很方便，没市中心那么拥挤，承接了大量核心城区外溢。
而且近郊街道面积普遍较大，有充足的土地空间，能容纳大量的产业和人口。
未来，杭州人口还将继续向郊区星城集聚。
03
特首发现，在杭州38个大街镇中，三墩、临平、白杨、富春等地发展成熟，人口增长的黄金期终会过去；
未来10年，哪些地方最有可能拿下人口增长的“接力棒”？
特首预测：
1.萧山虽然主要镇街人口增长平平，但胜在有数量优势。受滨江、钱江世纪城外溢的宁围、新街、萧山科技城等地，有望在吸引人口的方面做出成绩。
2.良渚街道面积够大，足足有100多平方公里，是迷你上城区湖滨街道面积的64多倍，有大片待开发土地，加上地铁、商业等配套和产业的升级，未来依然有容纳大批人口的能力。
3.可容纳40万人口的云城，将成为杭州下一个十年重点开发的区域，将接棒未来科技城、三墩、蒋村等城西的外溢人口。
4.三江汇是杭州重点发展区域，地铁四期又规划了5条轨道线，三江汇流的生态环境，加上滨江区、上城等的外溢，转塘镇、双铺镇等很可能成为下一个人口增长风口。
5.临平的乔司街道，因为临近主城，交通便捷，吸引了很多新杭州人来此安家创业。
特首获悉，乔司将全域改造，迎来新一轮的拆迁；
腾笼换鸟，未来打造钱江新城升级版，产业和界面的提升；
这些都为乔司迎来新一轮的人口增长铺平了道路。
在此背景下，买房选筹的逻辑也要随人口和城市发展而动。
特首看来，刚需可以一如既往的选择余杭、萧山和临平的近郊板块。良渚、云城、瓶窑、南卧、新街、义桥、闻堰、崇贤、乔司、东湖......
一般置换和普通投资人群，除了未来科技城，可重点考虑三墩、祥符、丁兰、九堡等这些人口增长量大的主城入门板块。
九堡凭借地铁、电商直播等优势，承接钱新、武林、城东外溢，也是临平、海宁等周边区域进入主城的机会；
祥符莫干山路一脉武林，多条地铁穿过，连东接西。祥符历史街区重磅改造升级之后，祥符或将再添一座“桥西”。
三墩更是靠近申花、文教、未科等核心区，具备天然区位优势，教育配套丰富。
拥江发展的钱新、世纪城、滨江，老底子的武林、湖滨，依然是富豪们的理想选池。
主城从未“陨落”，一直很硬“核”。
04
没有永远的赢家，也没有永远的输家。
大赢家萧山作为曾经的“”人口王者，一直是“大而不强”，未来能否通过IP产业，引进高质量人才，是它下个十年能否重回王者的关键。
余杭作为众多高质量人才且新杭州人之地，能否破解数字经济产业结构单一、对部分独角兽企业过于依赖的怪圈，也是决定其能否由“由强向大”的重点。
而临平作为主城区的“准预备选手”，在“三年过渡期”中能否抓住主城区倾斜过来的资源，并利用现有成熟基建配套吸引高质量人才，是今后的关键。
而留给主城区的是如何更创新地做好城市更新，留住年轻人，吸引新杭州人。
毕竟大拆大建的时代已经完全过去了。
楼市惠心2021-08-20 08:44:11
