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限价3.68万/㎡,杨府山南挂牌28亩商住地块!

楼市央2021-08-10 01:41:31

近日，杨府山南，学院东路一宗约28亩涉宅地挂牌，地块商品住宅销售均价不超过36800元/㎡。

该地块是实行“限价”政策以来，住宅销售均价的一宗，一起来看看。

地块位置

地块位于鹿城区滨江街道，地块东侧嘉鸿花园，南侧空地，规划为居住用地，西侧温州第二实验小学（原鹿城区实验小学），北侧杨府山。

地块详情

地块配建

设置一所12班幼儿园，用地面积≥4480平方米，建筑面积≥4042平方米，用地性质为出让，土地用途为教育用地，竣工验收后无偿移交鹿城区政府。

幼儿园为出让性质，因此商品房区域地上总建面约43197㎡左右（幼儿园按面积要求算），剔除幼儿园建面约，不考虑幼儿园代建成本，起始楼面价已高达约1.78万/㎡。

假定幼儿园投入成本为3300万，那么实际起始楼面价=(地块起始总价+幼儿园成本)/(扣除幼儿园建设面积的计容建面)=77000万元+3300万元/43197=18589元/㎡。

（3300万参考来源：万科古翠隐秀配建12班幼儿园，要求总投入成本不小于3300万元）

那么这块地的起始楼面价在近期已挂地块中是的，高于中央绿轴G-42a地块（1.72万/㎡）。

地价高千余元/㎡，限价则高出4800元/㎡。其中或也是考虑到距离地块不到2公里的保利招商项目，住宅地价已超3万/㎡的市场因素？！

造价标准

地块住宅建筑外立面（不含门窗）造价不低于1000元/平方米。

商业建筑外立面采用玻璃幕墙，造价不低于2500元/平方米。门窗造价不低于1500元/平方米。

公共部分室内装修造价不低于2400元/平方米。

室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于1200元/平方米。

工程造价按现行有关工程预算定额为计价依据进行计算，且分项工程造价标准不低于《温州市重点区域项目建设品质提升导则》（试行版）相关要求，工程量按现行计价规则进行计算。

区域市场

地块位于杨府山以南，属于滨江CBD的延伸板块，同时又是新城板块。

配套方面，商业南面就是东瓯智库，满足日常吃喝玩乐需求，西面冶金区块列入改造，未来以工业设计、工业文化展示及娱乐餐饮为主，此外老港区滨江万象城（规划中）或者城东吾悦广场均不远。教育方面，小学是西侧温州市第二实验小学，初中原先是鹿城实验中学，不过目前是处于温州二中滨江校区的施教范围内。（具体以当年实际招生为准）

周边2KM内的一手新房有华鸿·府东御峯，该项目属于“商品房和安置房”的混居小区，商品房毛坯售价约3万/㎡。

融创德信江山云起毛坯均价约4万+/㎡，分楼幢看3.7-4.5万/㎡不等。

二手房地块东侧的嘉鸿花园具有可参考性。嘉鸿花园于2006年交付，从外立面看有些“上年纪”，但是项目规模大、绿化环境好而且是人车完全分流小区，整体品质不错。

目前嘉鸿花园挂牌房源均价约2.6万/㎡，视位置、房源装修，部分挂牌在2.85-3万/㎡。

此外，周边新交付商品房万科学院路七号，挂牌均价约4.5万/㎡。“高低配”小区，高层楼幢挂牌价主要在3.6-4.2万/㎡不等。

地块含装限价3.68万/㎡，这个价位是时代滨江上品、华润九悦非江景楼幢以及滨江壹号、江山云起部分楼幢的售价。而本宗地块地段稍逊一筹，目前看均价是难以卖到这个价位的。同时，地块条件方面，体量不大，占地约28亩，地上住宅总建4万方出头，往豪宅走差一口气，不过建筑高度“≥24米”做些小高层或能拉拉溢价。

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投诉小学均价住宅

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