今年以来，学区的事，非常闹腾。
文澜转公、崇文转公、育才转公等消息一茬接一茬，为了学区，未来科技城业主联名闹学区，桥西“四小龙”效仿。近期教育新政“名额分配制”更是激起一波浪。
每一个消息的传出，立马能点燃家长们的讨论热情以及投资客的购房热情。
不过，当学区热归于平静之时，我们才能窥见真正的市场效应，比如热极一时的“崇文转公”，官宣之后，市场急速冷却。
01
1月初，“崇文转公”的消息在楼市掀起一波浪潮。起初只是传言的几张图，就有业主连夜提价。
很快，消息的真实性被证实，官方发布了学区的草案，新设一所公办学校杭州市崇文小学。本月中旬，正式的学区划定也最终确定。
崇文小学
而在此期间，我们持续报道过崇文转公影响下周边二手房的变化，传闻盛期，近江家园1-5园附近的中介门店就被挤爆了，中介人员带看繁忙，房东惜售，甚至不惜毁约。
近江家园1-5园的房价因此被急速拉升，像60、70㎡左右的小户型，成交价从6万元／㎡左右，普遍涨到了约7万元／㎡。
两个月时间过去，新的学区热点不断上线，聚光灯下的崇文小学也并未离开大家的视线。3月11日，上城区教育局发布了崇文小学的学区划分，近江东园社区、在水一方社区划入学区范围内。
学区尘埃落定，但随着利好的兑现，崇文小学的热度却在冷却，甚至败给了旁边的胜利小学（钱塘校区）和天地小学。
02
近日，我们再一次探访，了解崇文小学的相关动态。
“在民办里，崇文小学是很好的，但新的公办生源表现如何还是未知数，这就像一场对赌，不少客户因此迟疑了。”近江家园一园附近的老中介说道。
优质民办能出圈，很大一部分原因是可以掐尖择优录用，变公办之后，师资力量相当，但生源范围却极速收窄，在不少家长看来“生源质量决定学校好坏”，仅靠一个名校头衔，能走多远？
公办化的崇文小学，区域内的生源能否维持其地位，成了家长们购买崇文小学的关键因素，不过这一切都还要时间来验证。
而这一切的担忧，也都直接体现在了二手房市场。
据中介人员介绍，近两个月看崇文小学的人少了很多。近江家园1-5园在1月份急速拉升到7万元／㎡左右后，价格表现还比较稳定，但带看量、成交量很少，还不如胜利小学和天地小学的。
小凤凰也统计了这三个学区内的二手房近30天的成交情况，数据表现上，崇文小学的表现的确“惨淡”。
崇文小学近30日表现
备注：景江城市花园含非住宅
胜利小学（钱塘校区）近30日表现
天地小学近30日表现
以上数据来源于好找房平台
可以看到，一个月内的时间，崇文小学学区内的小区一共才成交了12套房源，而胜利小学（钱塘校区）是其一倍多的量，成交了25套。据中介介绍，三所学校若按优质排位，则是崇文＞胜利＞天地，尽管天地小学排在末位，但小凤凰统计的几个小区成交量，同样超过了崇文。
03
崇文小学二手房的成交量低，除了未来的不确定性，也被较大的房价差牵掣着。
当前，崇文小学二手房价格普遍在7万元／㎡左右，而胜利小学、天地小学的房价就实惠多了，大部分在5.5万元／㎡左右。
“房价相差1.5万元／㎡左右，你会怎么选？”
结果是，多数人投票选择了安全项——胜利小学。崇文转公不确定性较大，天地小学也曾是优质民办转公，而今排在第三位，胜利小学能够居中，品质自然不会太差，而三所学校对口中学都是开元中学，殊途同归，房价压力上也不会过大。
近江家园
崇文民转公消息之时，市场有多疯狂，而今就显得有多寂寥。
典型的案例是，近江家园四园一套房子，一夜涨了100万。除了连夜涨价，背后还有一系列骚操作，比如有中介发现“商机”，和房东签订买房合约，坐等房东毁约赔偿违约金。
房东不惜毁约，也是吃不准崇文小学的利好到底能将房价推向多高。不过已经有业主耐不住在下调了。
比如同样是近江家园四园的房子，60多㎡的户型，楼层不错，一年前挂牌价370多万，后面涨到了460万，而今450万在挂。近江家园三园，有一套一周前价格下调幅度高达72万，降价之后的均价约7万元／㎡，与市场持平。
近江家园三元挂牌房源
民办牛校转公办，此前就有不少“失败”案例，丢失了生源的优势便被踢出热门学区。这一次崇文转公，会让历史重演吗？而在这场的追逐中，谁会是最后的受益者呢？
出行建议——
①公共交通
A公交半道红站：6路、12路、26路、30路、32路、38路、46路、76路、151路、153路、188路、316路等均停靠
B地铁二号线武林门、沈塘桥地铁站可到达滨绿大厦附近
②自驾前往直接导航到目的地（滨绿大厦A座）即可，园区内即停车，周六停车位比较空。滨绿大厦A座小凤凰友情提醒：名额有限，若没有时间前来，请提前请假，不请自“鸽”，不欢迎。
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楼市央2021-03-26 05:24:15
