前言
2020年，住房租赁行业经历了一场“寒冬”，“乱象”频现，“爆雷”不断。虽然现状并不乐观，但是市场的未来仍旧值得期待。
根据中国国家研究院的数据，2015年有接近1.6亿的人选择租房，预计2020年达到1.9亿，2030年将有2.7亿的人口选择租赁的居住方式。
需求扩张、升级，带来的是发展模式的转变，市场从“为售而建”向“为租而建”发展。
正如南京东南公寓管理有限公司总经理卢荻凡所说：“未来一到两年，集中式租赁公寓以及租赁式社区将迎来入市期，也使住房市场开始从单一的‘为售而建’向更多维度发展，‘为租而建’正是通过国家规划下划分的租赁用地，成为丰富商品房市场的有力因素，对稳定房价有不小的意义。”
另一方面，依托不动产的长租公寓业务，有着很强的地域属性。长租公寓并非简单提供居所，其与当地的未来规划、产业的发展、居民的偏好等都有着密切的关系。企业在做大做强的同时必将充分依托地域的特性，设计和运营合适的产品。
作为中国住房租赁的三大核心市场，长三角、京津冀、粤港澳大湾区表现出截然不同的特色模式。
本文聚焦‘租赁行业如何发展’的子命题：以三大城市圈为例，分析在不同的区域特色之下，住房租赁市场的挑战与展望。
01
长三角城市群：品牌公寓集聚，大型租赁社区“崭露头角”
以上海、杭州、南京为代表的长江三角洲城市群，资源集聚，城市发展水平高，住房结构和需求方面，庞大的流动人口基数推动了巨大的租赁住房市场需求。
与庞大的租赁需求相匹配的是品牌公寓的集聚。
迈点研究院数据显示，2017年-2019年，华东地区新生品牌入局不断。2020年，华东地区长租公寓品牌数量占比21％，远超其他区域性品牌。
数据来源：迈点研究院
从品牌公寓的增长来看，根据CRIC城市租售系统数据，杭州、上海两个城市品牌公寓的新开门店和新开房间数遥遥领先。
数据来源：CRIC城市租售系统
品牌公寓集聚，如何“脱颖而出”，如何创新成为企业的“发力方向”。
上海品牌协信家提出“3＋X”合作方式：委托管理、租赁（二房东）、合资经营以及多元结合定制化，为合作方提供了多种盈利模式和投资回报。
走在租赁行业的前沿，长三角区域的租赁市场承担了开辟和构建新模式的责任。
另外长三角地区年轻的高素质人才客群对于租赁的需求更加多元化，更趋向高品质生活的满足。在这样的背景和政府的主导下，“大型租赁社区”崭露头角。
相比于常规的租赁产品，大型租赁社区涵盖的范围更广，最重要的关键词是：以人为核心；高科技高品质生活方式；多元化功能单元。
比较具有代表性的大型租赁社区有朗诗寓杭州瓜山未来社区、旭辉瓴寓·上海浦江华侨城柚米社区、钱投·宁巢明石公寓等。
对于人才集聚，需求多元化的长三角区域来说，大型租赁社区的建设是趋势，是未来“风向标”。
颐和·贝客公寓总经理魏子石表示：“南京虽然不如北京、上海、广州等特大型城市的外来人口多，但作为长三角重要的省会城市，租赁需求也是持续旺盛的，租赁房源出租均价预计在2500元／套左右，未来三到五年，河西新城、江宁、江北新区将会成为新的租房热点区域。从供需关系、市场监管来说，南京的区域情况还算是比较健康的。二期，由政府和国资主导的租赁式社区，将于2021年起陆续向市场投放，对平稳租赁市场供应、进一步成为人才聚集城市都会起到积极的推动作用。”
事实上，不仅局限于长三角地区，大型租赁社区的发展趋势在范围都有体现，北京昌平规模的集中式公寓运营商“回家理想乡”国际人才公寓，与杭州南京等依托政府主导租赁社区不同，“回家理想乡”依托产业、高教园区打造一千一百余间产品，通过产业＋商业＋公寓的模式构建7＊24H的生活居住圈，使产城融合、职住平衡的经营理念得以完整实现。
针对不同的区域特色和需求，大型租赁社区的发展模式也需要相应调整。
02
京津冀城市群：租房需求旺盛，集体租赁用地改造成“大命题”
京津冀城市群受经济发展水平影响，人口流动量大，租赁需求市场庞大，呈现出供不应求的局面。
图源房地产蓝皮书
从供需比可以看到京津冀地区和长三角地区房源供给量总是低于需求，数据显示，北京的租赁人口约有860万，住宅只有750万套，其中可用于租赁的有430万套。
为缓解租赁房源紧张的问题，以及在推进“租售并举”的政策指引下，土地供应开始向租赁市场倾斜，包括万科在内的很多企业看准了集体建设用地建设租赁住房改造项目中蕴含的市场机会。
其中比较具有代表性的就是位于北京的集体用地长租公寓，万科泊寓成寿寺项目。
成寿寺社区
成寿寺村集体以土地经营权与万科合作，万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，村集体享受保底以及经营分红；万科则负责产品打造和服务运营。
在产品打造方面，针对长租公寓客户群体多为年轻人的情况，在传统的公寓户型外，万科还打造了五种主题风格公寓，另外，在配套上，该项目还配建了3800平米的主题商业、图书房、健身房等设施。
集体用地改造是一个“三赢”的举措，对于企业来说，这样的合作不同于一般的土地招拍挂模式，大幅降低了企业参与租赁住房的资金成本压力；对于村集体来说，增加了收入，并且盘活了原本脏乱破旧的土地现状，周边配套也同步提升；对于租房群体来说，能以更低的租金租到品质房源，安家又多了一条渠道。
不过基于集体用地所牵扯的利益关系错综复杂，以及建设过程中的其他问题，集体用地改造也会产生难题，泊寓成寿寺项目就面临施工延迟的问题。
所以在集体用地用地改造上，政府提供更多有效供应和供给上的政策支持很重要。
近期，为推动集体建设用地建设租赁住房试点工作，北京加大金融支持力度。据了解，目前有4家银行确定融资方案，将向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款，贷款金额可达项目总投资的80％。
回家理想乡公司董事陈雪表示，在“扩大有效住房租赁来源方面，国务院发布了一些政策和细则可以在短期内落实，地方政府提供了有效供给上的政策支持；但在住房租赁相关管理制度、规范及机制方面需要进一步完善，同时需要健全住房租赁行业法规体系；对租赁住房项目需健全配套措施，对新建改建租赁项目涉及的规划、消防、民用水电燃气、租赁税收优惠政策等问题上需细化标准，统筹落地。”
03
粤港澳大湾区城市群：城中村是主力，面临改造困境
以深圳为例，对于绝大多数来深的从业者们来说，性价比高的深圳城中村是“绕不过去”的地方。
此前有一项数据统计，深圳有城中村241个，其中特区内城中村91个，城中村“农民房＂或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49％。
也就是说深圳有约一半的人住在城中村。选择城中村的理由也很简单：1、便宜；2、方便。
虽然受疫情的影响，城中村2020年初也“遇冷”，不过整体来说并不愁租，根据《深圳贝壳研究院精准租金指数分析报告》，2021年2月，深圳2月租赁成交率增近2倍，有城中村月租涨了50-300元。
然而，作为城市化进程中的特殊产物，城中村也因广为存在的消防隐患、治安风险、环境脏乱差等问题被诟病。
而且随着外来人口的不断迁入，深圳的土地开发已经逼近极限，新增建设用地的储备也十分有限，因此城市更新，城中村改造是深圳租赁市场未来的必然趋势。
城中村空间分布现状图
从政策端看，城中村改造的决心也是坚定的。
2019年3月27日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》，将城中村的治理方式“由拆改治”，引导各区在综合治理分区内推进城中村住房规模化统租改造。
2020年8月，深圳市住房和建设局强调了到2035年公有住房的比例应覆盖总住房的60％的目标，并表明将效仿新加坡的组屋制度在市内提供充足的保障性住房。
在中央政府制定的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》中也提出要探索解决“历史遗留用地”问题，拓展土地来源。
但是城中村的困境并不那么容易解决，万科如火如荼开展的“万村计划”也以失败告终。
或许在改造深入的过程中，国企、央企为背景的开发商需要发挥更大的引导、开辟的作用。
例如布吉-三联招商城市更新项目，由招商蛇口开发建设，打造深圳东部沿海打造集健康旅游、商业、住宅、购物、娱乐于一体的“东部海上世界”，是一次具有深刻意义的旧改建设。
经过一轮大浪淘沙之后会发现，包括很多大的发展商，在投资模型上也有一些大的转变和变化。
要发展租赁行业，一定要有一个平衡的模式，而不是光凭情怀就去做这个事情。
中海商业地产助理总经理陈波表示：“我觉得更多的是两个方面要去深入，这是这个市场的逻辑关系，一个是在成本端，另外一个就是在运营端考虑问题。”
阳光城·睿湾长租公寓负责人认为：“展望未来中国住房结构和需求，一方面，庞大的流动人口基数推动了巨大的租赁住房市场需求，这为长租公寓行业提供了广阔的发展空间和前景；另一方面，居住需求热点将由“有房住”向“住好房”转变，从满足居住需求到追求更高品质。越来越多的家庭客群对于改善住房条件的期望不断迫切，住房消费需求不断升级，定制化服务、智能化住宅产品将成为市场新宠。”
或许这个行业和行业的投入者们还要花很长的一段时间去发掘，去探索，需要有信心的是，随着市场参与主体的逐渐多元化、产品的不断更新迭代、经营方式的不断变革，终将探索出一条合适的发展之路。
楼市央2021-03-23 05:33:37
