我是杭州房哥，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为4000人提供买房解决方案。房哥不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房哥属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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以下精选问答内容来自“杭州房哥”知识星球
提问：房哥，我是杭州人，2019年海宁人口净流入多少？
回答：海宁经济发达，在民间被称为小上海。
根据2018年的情况，嘉兴常住人口472.60万人，与2017年相比新增7.0万人，是近8年常住人口增加的年份。如果将人口比喻为城市细胞，那么2018年的嘉兴可谓活力十足。
市统计局的统计数据显示，嘉兴常住人口2013年的增加量为1.4万人，随后两年增加量较为稳定，分别为1.2万人和1.5万人，2016年增加量达到2.9万人，2017年增加4.2万人，2018年增加7.0万人。从中可以发现，从2016年开始，嘉兴的常住人口数量增速开始加快，2018年更是突破5万人大关，使嘉兴常住人口从2017年的465.60万人增至472.60万人。
分地区来看，2018年各县（市、区）常住人口均呈现增长态势，其中海宁市和嘉善县的常住人口增加量超过1万人；从总量来看，海宁市和桐乡市常住人口均超过80万人，是我市的人口“大户”。以此推测，2019年海宁市的人口净流入至少在两万以上。
按照海宁市现在的两万平均房价估算，涨到三万是时间问题。
提问：您好！我是奥地利国籍华人有维也纳经济大学硕士学位。请问有在杭州购房资格吗？计划在杭州滨江买一套350万左右住宅房，主要为投资。有什么好推荐吗？
回答：硕士学位在杭州享有优先购房资格。
中天官河锦庭，总户数1300户，两梯四户，高层总共6栋楼，总建筑面积20万平方米。处于滨江核心地段，位于滨康路，距离地铁1号线西兴站200米，距离地铁5号线滨康站500米。
该小区2015年交付，楼间距较大，双地铁环绕，自带幼儿园，对口的学校是春晖小学，西兴中学，属于西兴地段老牌学校。
小区人车分流，有中央景观、假山流水、长亭走廊、地上车位、地下车位。近三个月成交单价39326元/平，户型89平，符合你的需求。
提问：房哥你好，杭州的二手房值得买吗？
回答：杭州属于新一线城市，房价的潜力自不待言。
不同地段，价格差异不小。随着时间的推移会慢慢上涨，即使每月涨1%，那半年下来也涨了6%，而这些钱其实都是可以省下来的，只要你敢于早点出手，及时出手。买准地段，买准房子。操作步骤详见知识星球内部资料《成为职业炒房家，如何保证每次大赚？》
提问：新人首问：杭州房哥您好，请问青山湖越秀星汇城是否还有上涨空间？特别是在轻轨开通以后。后期是否可以持有，什么点卖出比较合适？
回答：越秀星汇城的上涨空间适中，在轻轨开通以后可以继续持有，在未来两年内卖出均是较好的价格。现在的配套还未完善，该板块正处于起步的阶段，青山湖科技城目前依然还有大量的人才在逐步导入，属于缓慢上涨的趋势。
提问：房哥你好，我居住在临安，想入手一套房，购买余杭南湖板块和临安青山湖板块哪个比较有投资价值，南湖板块杭州临安户籍可能有其它突然限购的方法，还有如何看你公众号的文章《！杭州2020年全面分析楼市行情》？
回答：余杭南湖板块属于“主城区”，限购。临安青山湖属于“非主城区”，不限购。从投资的角度来说，物以稀为贵，是余杭南湖板块。详见知识星球内部资料《！杭州2020年全面分析楼市行情》
提问：房哥你好，我是富阳的。手里有200w，1分利息放在老婆单位，风险低。现在富阳有个阳光城悦江府，144方，总价310万左右。我首付6成。相当于现金都付完了。我很纠结，现在买房子和我投资的会那个的多。
我现在手里有和朋友一起投资的一套住宅，当时法拍房，5加越层。现在我居住这里。楼梯房老婆不喜欢。我现在和我老婆办离婚可以多一个首付30的名额。这样可行吗？我太纠结了
回答：阳光城悦江府，总户数1400户，总车位2000个，总共18栋楼，阳光城物业。位于富阳鹿山新城CBD核心区，总建筑面积25万平方米。均价22000元/平方米，装修标准4000元/平方米。
该楼盘距离富春江800米，是河景住宅，周边配套齐全，板块内有海正药业，富通集团，电力大楼等科创型企业，优质人才资源得以汇集于此。
该楼盘的北侧是杭富城际轨道快线桂花路站，一路向北可以滨江和奥体板块。
该楼盘的价值中规中矩，可以再观望观望。从投资的角度看，该楼盘的房价上涨达到基本的预期需要多年的时间。
提问：房哥你好，刚加入星球，一夜间拜读过不少文章，对于买房似乎有一种醍醐灌顶的感觉，但朦朦胧胧之中又好像没抓住什么。
本人一家三口，小孩初中，现住桥西180方（公积金己贷足），18年卖出文一街，持币350w至今，参与红盘摇号一直未中，不知如何投资保值，考虑到小孩参加工作还早，房屋可能会长期出租，对于购房总价控制在450万以内，在买市区二手房与摇号之间纠结。请问1,刚登记和光尘樾131方摇号，是否具有投资价值，除此，有什么推荐楼盘。
2.市区有哪些二手房推荐。
3.购房时间段如何考虑。
回答：1，良渚板块，新房最抢手的是保利融信和光尘樾，1.44%的中签率已经符合你说的“具备投资价值”，每100人，只有1人有中签的机率。26000元均价（含装修），装修标准：3300元/平。
总户数1400户，总车位2000个，总共22栋楼。融信物业。地铁2号线良渚站上盖，规划为洋房+高层的布局。自带4万方社区商业。
2，市区二手房，350万的预算可以选择的房源很多，从未来的板块发展来看，七堡、大江东、杭州东站，皆可选择。
3，购房时间建议在今年年中阶段。大量的新房上市与楼盘交付，会有一小段时间的折扣期。
提问：房哥，你好。我是台州人，在台州温岭有房贷。准备人才引进在杭州买一套住宅。我把台州这边的房产卖了以后，名下无房无按揭，在杭州买房，首付比例是应该是30%还是60%，希望房哥解答！
回答：杭州认房又认贷，名下有住房贷款记录，所以在杭州购房，银行贷款算做二套，首付需要60%。详见知识星球内部资料《突破限购，多种方法完美规避所有风险》
提问：房哥，上海公积金可以用于杭州买房吗？
回答：上海公积金暂时不能直接在杭州办理异地贷款购房。
提问：房哥，能否帮忙对比评测下
奥克斯金晨久和府、九章赋、国辰府
回答：三者楼盘分布在彼此较远的位置。
奥克斯金宸玖和府，总户数517户，距离杭州南站1.6公里，距离地铁5号线新城路站500米。
九章赋的楼盘评测，详见知识星球内部分析。
国辰府，总户数2334户，总建筑面积40万平方米，规划17栋建筑面积约103-134㎡33F高层，以及18栋建筑面积约178-192㎡的城市排屋，该楼盘是版块目前体量的项目。距离最近的地铁站曹家桥站约1.5公里。
在小区教育配套方面，资源雄厚，主打全杭州为数不多的一站式15年教育配套。在楼盘步行可达的范围内，涵盖了幼儿园、小学、初中，项目西侧就是萧山所带“中”字头的小学——中国传媒大学附属小学。
在小区商业配套方面，东边一路之隔，规划有3-4万㎡商业体，南面在建王有史社区的商贸综合楼。北面500米规划了萧山座银泰城，纯商业规模即12万方。往东1.5公里有20万方的开元广场。宸宇府2公里范围内综合体总体量有近30万方。
综上所述，九章赋是，国辰府是次选。
提问：房哥，你好，我想问一下想在萧山南部卧城投资一套房，哪个楼盘比较好？
回答：萧山南部卧城，在售新楼盘五个，绿城九龙仓桂语朝阳、融望之城、东原德信九章赋、宸宇府、碧桂园前宸府。
东原德信九章赋，总户数2074户，占地146亩，由13幢高层和181套合院组成，总建筑体量约36万㎡。这个体量，在萧山整个市中心都难有竞品。
该小区距离2号线潘水站800米，距离市心南路600米，本质上是地地地道道的“中轴房”。8站地铁未来新中心奥体板块，10站钱江新城。该小区的隔壁，是整体中签率3.09%完美清盘的德信市心府。
从小区环境配套角度看，高层一楼架空，可以充分享受邻里空间。楼间距达到惊人的约70m，打造了近万方的核心中央景观区，有双游泳池、洽谈花园、星光草地等多重主题功能空间。
紧邻湘湖风景区，往西约2.3公里更是徒步天堂湘湖；3公里内有南江、知章、西河等 8 大公园环绕；南门江支流于项目西北侧蜿蜒环抱。
从小区商业配套角度看，距离日常生活配套的大型商超汇德隆约400米。往东1公里，就能到南秀路的世纪联华。往北沿着市心路，1公里不到，就是萧山体育中心；1.6公里左右，可以达到萧山人民医院；2公里左右，就已经在相当于杭州武林广场的萧山新世纪广场了。
一圈看下来，整个萧山老城区几乎所有的配套，都在九章赋日常步行可及的范围内。
根据2019年土拍数据，南卧非限行区内，萧政储出（2019）28号，蜀山单元H-23-2地块，给出的限价为2.98万元/方。
也就是说，非限行区的南卧，指导价格涨了4000元/方。如果按同理推得，若是限行区内的南卧，再有土拍，限价应该会同比例提升—由原来的2.81万元/方上升至3.21万元/方左右。
与未来周边地块的新限价相比，均价2.83万元/方的九章赋，在价格上已然有了近4000元/方的先天优势。
而与已经拍地，明确限价为2.98万元/方的，非限行区的南卧楼盘相比较，占据市中心限行位置的九章赋，反而成了洼地。
如果在杭州市区，距离武林广场的2公里范围是在哪里？根据房哥分析，九章赋在的位置，就相当于杭州的朝晖潮王路一带。从这个角度看，九章赋的地段很值钱。
2020年上半年萧山南部卧城板块，买房投资或者自住，东原德信九章赋是首要的选择。
提问：房哥，我是江苏的，想在杭州买房投资，看好这边的楼市行情。初步看中了龙湖西溪天街的公寓，值得买房投资吗？
回答：杭州的公寓，是不限购的，包括商铺、写字楼这些非住宅，都是不限购的，龙湖西溪天街地处西溪核心板块，周边配套齐全，交通便利，学校众多，是个投资的好地方。
提问：房哥你好，已加入星球。今年3月到8月，所有的房贷合同废除基准利率，改为LPR利率？是不是真的？计算公式能不能给一下？
回答：目前信息，是可以选择固定利率＋LPR浮动利率两种自选。固定利率是按照5.52%利率直到还清；浮动利率是先计算固定利率系数5.52-4.8=0.72，LPR每年浮动。鉴于当下的基准利率较低，鉴于看好未来商业环境，M2增速不会低于9，选择固定利率4.8%上浮15%不亏。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，
很多人给房哥留言提问，房哥精力有限，无法一一解答。
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杭州房哥2020-02-22 01:28:57
