我是杭州房哥，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为4000人提供买房解决方案。房哥不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房哥属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房哥你好，2019年海宁人口净流入多少？
回答：海宁房价正处于爬坡期，在民间被称为“小杭州”。
分地区来看，2018年各县（市、区）常住人口均呈现增长态势，其中海宁市和嘉善县的常住人口增加量超过1万人；从总量来看，海宁市和桐乡市常住人口均超过80万人，是我市的人口“大户”。
以此推测，2019年海宁市的人口净流入在两万以上。
按照海宁市现在的两万平均房价估算，或涨到三万。
提问：房哥你好，请问萧山宝龙城市广场的公寓还会上涨吗？本人在2015年底总价38万购入一套41平米萧山宝龙城市广场的酒店式公寓，当初是买来投资，现在市场上行情大概总价75万，什么时候卖掉能够能够化呢？亚运会之前还会上涨吗？
回答：亚运会之前还会上涨，公寓类的房子这一轮已经是极限水平，再涨下去的潜力依然是有的，上涨幅度较小，可以等明年过完年以后根据市场行情进行下步决定。
提问：临安的印象苕溪城最近很火，去看了一下，离地铁口比较近，均价在1万7左右，但是拿地早，产权只剩50年，开发商比较小，是杭州锦圆置业有限公司，想问下这个盘实力如何？开发商靠谱吗？
回答：1999年拿的地，2022年4月份交房。剩余产权48年。离地铁1.2公里，周边配套还可以，距离人民广场轻轨站500米，距离宝龙广场1公里。
以后的物业是绿城。值得自住，开发商靠谱程度适中。
提问：房哥好！打算过完春节后买房，
请问如何买准好房子，买对好地段？
回答：买房是人生大事，选择地段，每个人养老/工作//自用/投资不一而足，各自需求不可能挨个解答，从大的原则上看，房哥这个答案，只能覆盖一个相对核心问题：买房选在什么样的地段，更能。详见知识星球内部资料《成为职业炒房家，如何保证每次大赚？》
提问：房哥，未来科技城工作，哪些性价比好一些，或者能够一步到位的话预算可以放宽一些的。将来老人要来帮忙带孩子的，所以会比较纠结一些，能够兼顾交通和配套的。
回答：未来科技城高性价比的项目还是比较多的，西溪公馆、耦园、梧桐郡、未来悦性价比都可以。你的情况如果预算没有问题的话，可以考虑镜溪绿汀这种低容积率的叠墅产品，老人一起住也是合适的。地铁、未来科技城核心地段，能够满足你的需求。
提问：新人首问。房哥，我的孩子23岁，宁波工作宁波户口，无房无贷。也可落户杭州或绍兴。我们能提供300个，还贷能力30个/年。请问您，如何买房！买哪里？（没有固定定居目标，以投资为准）您若答杭州，请麻烦給出稍稍具体的位置或者小区？一万个谢字！
回答：你好，300能选择的区域不少，想住的舒服就买钱江新城核心区，毕竟还是目前杭州的地方，未来的上限肯定是不止10万的。
纯投资临安、大江东、未来科技城、钱塘江沿江等其实更佳，这也是杭州最有价值的区域。沿着地铁站淘15年以内的楼盘。另外如果月供能力充足，其实也可以考虑入手1套杭州刚需上车盘，杭州动力比宁波更强劲。sfsd尽量用在一线城市，贷足，二套再考虑二线城市。详见知识星球内部资料《买房裂变具体操作方法：一变二，二变四》
提问：房哥，我是浙江大学研究生在读，怕房价上涨，集全家六个口袋，想买一套90㎡左右的小户型作为投资，摇了半年多时间，这次摇中了崇贤的承安·源翠府，离紫金港校区有20公里远，也没有地铁，不知该如何选择？或者老师您有其它的推荐吗？
回答：离紫金港近不近，不应该成为你的判断标准。因为等买的房子交付了，你也毕业了。更多要看你今后，可能去哪里工作。如果在未来科技城工作，住在崇贤就有点远了；在市中心的话，还算方便；如果在江南岸又麻烦了。
崇贤可以买，但肯定没法算百搭的选择。除了位置，投资还要看房子，你选的这个楼盘，开发商如何，产品如何，也很关键。你选的房子的信息不对称就在开发商的水准，因为次来杭州。想入手也可以，不想买也不要难为自己，虽然这次它的中签率不算高，但接下来的机会还是会有。这个房子对你的受用度来说，普普通通吧。
就大致判断下，你今后可能从事的行业会在哪里。如果是未来科技城，那就在周边买房。比如南湖明月之类的，虽然不用摇号，但不代表就不值得买。接下来还会出现像杭语蓝庭之类的选项。如果在滨江上班，可以看看义桥或是空港新城的方向。大致上，就以工作区域为基点，稍微盘算下哪里更合适。
提问：房哥，良渚的保利融信和光尘樾是否值得买入？
回答：值得买入，刚需摇号的红利盘，2021年底交付，“和光”是保利地产的高端系列项目，自带4万方商业，地铁上盖（良渚站），乃保利地产在“北京、广州”后的第三座“和光”项目，其建筑质量有基本的保证。
提问：房哥你好，请问如何做银行认可的流水？
回答：详见知识星球内部资料《干货，如何养出银行无法识别的流水》
提问：房哥您好。想向您求教一个问题：您对烟台这个城市有了解吗？能听听您对烟台这个城市的看法吗。
回答：烟台是一个多中心城市，有点像深圳。
芝罘区是老经济文化中心，像罗湖；
莱山区现在是市府所在地，海岸线空气好，很多人定居在此，像福田南；
福山、开发区经济总量高，外企高新企业扎堆，像政府扶持的南山区。二手房市场也有区域特点，芝罘区2.5万已经有大量成交，莱山区改善住宅也有很大市场需求，开发区、高新区市场也在17年中升温，二手价格半年涨了30%，现在处于下降通道。
烟台问题是主城区人口少，大量人口都在县市区，且历史库存排名前三 大概率三年内平稳，投资换其他城市。
提问：房哥，我想了解下，仁恒·滨江园250方和凤起钱潮的高层230方、洋房200-300方，哪个更好，更值得买？钱江新城和奥体周边，还有那些值得购买的楼盘，价格在1500-2000万，需要250-350方。
回答：最近屡屡听到有人想买仁恒·滨江园，总共只有300多套房子，这个摇号竞争压力可不小。凤起钱潮可能相对好买一点，它的品牌认可度没有前者高，仁恒与滨江合作，简直就无敌了，又在南星桥这样的位置。当然凤起钱潮的位置也很好，楼盘现在看也不错，但它有一定的不确定性，今后的水准可能会根据备案价的不同而改变，所以有待观察。至于仁恒滨江园的单价，基本就是6.98万了。
滨江园也有缺点，小区里面有公租房配比，这一点有些人会介意。除了这两个楼盘外，还能关注的是奥体的杭州壹号院，它有330方和260方的户型，但得明年才开盘，现在的备案价对这个楼盘来讲有点低。
另外，滨江和融创的望江新城项目，高层有200多方的户型，叠排也有相应面积段，符合你的需求。但是，这个项目目前只能基本确定高层的价格，差不多也就在6.98万单价，叠排价格还没法确定。
除这些外，这个市面上就很少有超大户型的房子了，现在开发商造房子，大多会选择从比较好出货的角度出发。在买得到的前提下，大致这样排个序，奥体的杭州壹号院，性价比上排；仁恒滨江园品质感上应该排，产品稳定性也好。
提问：房哥你好，请问今年买房，如何买到好房子？
回答：买房赚钱的秘诀在于：买笋盘。
笋盘一般特指物美价廉的房子，希望像春笋一样一夜之间价格暴涨，一般在房产市场行情不好的时候，有的人急需用钱，只能大幅低于市场价卖房子，或者之前的业主还不起房贷，大幅降价卖房子。像这种能以大幅度低于市场价买到的房子称为笋盘。详见知识星球内部资料《如何找笋盘！?抵押贷全流程操作手册》
提问：房哥，你好，本人想在下沙买文海小学的。目前本人在海宁盈都君悦有一套房，全款付清。是卖掉这个房子来下沙买大一点的好？还是只在下沙买套40-50平方的比较好？
回答：倾向于第二种方案。盈都君悦没有非持有不可的必要性，与其留着然后在下沙买一套小房子憋屈自己，还不如索性换成大一点的。一方面，居住的舒适度大为提升。从纯粹保值增值的角度来看，也是更好的方案。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，
很多人给房哥留言提问，房哥精力有限，无法一一解答。
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杭州房哥2020-02-11 22:14:01
