[摘要] 从2014年开始，杭州将迎来一个商业综合体的开业潮。就在综合体大规模出现在城市版图的各个板块时，一块被誉为“浙江省内具商业价值地块”的市中心宝地已经默默进入拆迁以来的第6个年头，这块地，正是比邻武林银泰的百井坊巷地块。
投入不小，回报不快
谙熟商业地产操作的业内人士徐琦敏称：“运营回报还是要看可售与持有部分的比例。”根据记者从百井坊指挥部了解到的情况，这块地除了部分回迁安置用的住宅外，其他均为商业用途。这就意味着，这个项目的经济回报将主要取决于商业定位，以及写字楼和商铺的配比。
22万平方米的建筑体量是个什么概念呢？大悦城的工程总监张会明给记者算了一本粗略的账：对这类综合体项目按正常开发速度算，拿地三年后项目可进入销售回报周期。按照40亿元的土地投入算，10%资金成本意味着三年资金成本约12亿，地价总成本约52亿元，这还不包括建造成本。
假设将来可售部分（以写字楼为主）占10万平方米，那么按目前的行情，整个写字楼部分的建造成本在8亿元；余下12万平方米做购物中心并自持，购物中心的建造成本约为18亿元——建造成本两者相加约26亿元，再加上之前的52亿元土地成本，总成本超过78亿。而可售部分全部售罄后的回报约40亿元（按目前周边写字楼4万元/平方米的行情保守估算），项目要做到资金平衡几乎不可能。
假设将可售部分定为16万平方米，则写字楼部分成本约为13亿，余下6万平方米购物中心自持，建造成本约为9亿元，这样总成本约74亿元。销售写字楼可以产生64亿元回报，粗略计算的确可以通过加大可售部分比重实现资金平衡。但6万平方米的购物中心体量，想要与周边的杭州大厦及武林银泰总店的商业抗衡，难度着实不小。
如果全部自持，那么按照零售业约10%的毛利率，起码要做到每年的销售总额在40个亿，才能勉强打平土地款的资金成本。就算是银泰百货杭州武林店，上半年的销售总额也不过10.96亿元。
综合体夹击下突围艰难
除了地块自身的条件对操作团队的要求极高，百井坊所处的地段外围竞争也异常激烈。有业内人士测算过，未来两三年内，杭州将新增体量超过10万平方米的商业综合体近30个，其中主城区商业综合体增量将是现存量的2.64倍。而武林商圈本身也面临着在电商冲击下的转型升级。
项目北面，杭州大厦陆续完成了4座“城”的商品定位和品牌布局；而银泰武林店宣布和百大合并，更名为银泰武林总店，在有限的购物环境变更下，通过加入更多体验式服务来完成传统百货的升级。另一边的国大GDA PLAZA动静更大，也闭店升级计划转型成为Shopping Mall，以“高端奢侈品品牌+高端时尚餐饮品牌”为主要业态。
百井坊面临的竞争恐怕不仅仅是现有的几大综合体，新项目的启动也使得整个板块面临的厮杀会更为激烈。有消息称将由杭州大厦接手策划实行武林广场下沉式商业，位于武林广场东北角的杭州中心规划的购物中心建筑面积就有9.74万平方米。
“这个项目错过了好的出让时机。”在刘强看来，6年前，电子商务还没有像今天这样来势汹汹，杭州大厦也还没有发展成目前的体量，这块地在当年看起来更有想象空间。不光如此，“杭州现在的商业综合体项目上马太多，地铁沿线的综合体也会分走很大一部分的消费力，城市多极化格局和原先的单极核心不可同日而语。这个项目要做成功，必须要顺应现在的综合体去百货化趋势，引入大量创新的体验式商业形态，否则要想在这样一个区块突围，非常艰难。”他不无担忧地说。
恒隆地产或将入驻
不过，坊间一度流传的恒隆地产或将入住的消息在业内人士看来或许是一个利好。
11月25日，恒隆地产有限公司助理董事梁焕添、高级经理陈文博等五人再度来到百井坊巷考察。下城区官网消息称，“恒隆地产前期已多次来访我区，实地考察百井坊巷地块，对地块拆迁进度、周边商业氛围、交通情况等做了深入的了解。此次来访，恒隆高级经理陈文博表示希望将百井坊巷恒龙广场项目打造成恒隆在内地的第十一个商业项目，并明确恒隆地产商业项目将自持，对双方的合作充满信心。”
一位曾供职于恒隆广场的资深人士称，恒隆广场的操盘手法完全有别于国内地产运营商，如果他们来操盘，或许会给百井坊带来意想不到的春天。
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