世邦魏理仕:杭州写字楼以内资企业为主力需求

——世邦魏理仕发布2014年杭州房地产市场回顾及2015展望

房天下  2015-01-13 09:44

[摘要] 2015年1月12日，世邦魏理仕杭州发布《2014杭州房地产市场回顾及2015展望》。2014年杭州写字楼市场供应放缓需求复苏，内资企业为需求主力。钱江新城随该区域逐步成熟日渐成为杭城写字楼重要板块，定位 、业态丰富、开发理念超前的蓝筹写字楼受到 者及租户亲睐。

2015年1月12日，世邦魏理仕杭州发布《2014杭州房地产市场回顾及2015展望》。2014年杭州写字楼市场供应放缓需求复苏，内资企业为需求主力。钱江新城随该区域逐步成熟日渐成为杭城写字楼重要板块，定位 、业态丰富、开发理念超前的蓝筹写字楼受到 者及租户亲睐。2014杭州进入购物 时代，多 商圈格局形成，新兴商圈为杭州商业地产市场带来活力。 住宅市场与整体市场走势相同，销量上显示先抑后扬的特点，四季度成交飙升。土地市场表现平平，呈现开发商信心不足，成交量溢价率双双低迷。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示：2015年将成为杭州楼市承上启下的一年。差异化，创新，转型将成为2015以及未来几年的关键词。而整体宏观经济的调整和放缓也将在中短期内一定程度上改变杭州乃至中国楼市的基调，从而推动房地产行业进入生命发展周期的新阶段。

2014年四季度和全年杭州物业市场指标一览

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RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #006a4d;WIDTH: 61pt;HEIGHT: 24pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl67" height="32" width="81">	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: #006a4d;WIDTH: 68pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl63" width="91">四季度平均租金/售价	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: #006a4d;WIDTH: 56pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: #ece9d8" class="xl68" width="74">季度变化	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #006a4d;WIDTH: 59pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl63" width="78">年度变化	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: #006a4d;WIDTH: 50pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl63" width="67">空置率	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: #006a4d;WIDTH: 59pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl63" width="78">季度变化	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: #006a4d;WIDTH: 60pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl63" width="80">年度变化
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;HEIGHT: 24.75pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" height="33" width="81">写字楼	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 68pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="91">124.8元/平方米/月	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 56pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl66" width="74">0.80%	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 59pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl66" width="78">1.10%	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 50pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl66" width="67">18.80%	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 59pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="78">-1.0百分点	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 60pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="80">-5.2百分点
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;HEIGHT: 24.75pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" height="33" width="81">商铺	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 68pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="91">34.8元/平方米/天	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 56pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl66" width="74">0.00%	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 59pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl66" width="78">1.90%	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 50pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl66" width="67">4.00%	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 59pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="78">1.1百分点	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 60pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="80">1.5百分点
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;HEIGHT: 24.75pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" height="33" width="81">高档住宅	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 68pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="91">39,357元/平方米	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 56pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl66" width="74">0.10%	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 59pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl66" width="78">-4.20%	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 50pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="67">n.a	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 59pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="78">n.a	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 60pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="80">n.a
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;HEIGHT: 24.75pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" height="33" width="81"> 仓库	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 68pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="91">23.9元/平方米/月	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 56pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl66" width="74">0.70%	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 59pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl66" width="78">4.40%	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 50pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="67">n.a	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 59pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="78">n.a	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 60pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="80">n.a

数据来源：世邦魏理仕研究部

写字楼市场 –供应放缓需求复苏，内资企业为需求主力;钱江新城板块重要性突显

2014年杭州 写字楼市场仅3个项目交付使用，全年新增供应约146,000平方米，仅为2013年的37%。来自金融服务、互联网/电商和专业服务的写字楼需求强劲，推高全年净吸纳量至271,000平方米，较2013年增长一倍。世邦魏理仕的统计显示，金融服务、互联网/电商和专业服务这三大需求主力分别贡献全年写字楼租赁成交面积的37%、26%和21%。同时，市场需求的内资导向明显，成交面积中有90%由内资企业贡献。供应放缓而需求复苏，令写字楼空置率全年下降5.2个百分点至18.8%。武林、黄龙空置率均位于10%，而钱江新城空置率亦回落至26.4%。

2014年杭州写字楼租金全年上涨1.1%，但板块分化明显。成熟区域高品质项目的供不应求使黄龙和武林的租金分别上涨5.1%和3.6%，而钱江新城的较高空置率导致租金在2014年下滑3.6%。尽管如此，钱江新城已经成长为杭州写字楼市场重要的板块。截至2014年底，钱江新城 写字楼存量逾120万平方米，占总存量的46%；而过去三年期间的净吸纳量的66%来自于钱江新城。

2015年预计约有28万平方米的新增供应，全部位于钱江新城内或其周边。按过去五年的年均净吸纳量24万平方米来推算，2015年杭州 写字楼市场将基本处于供需平衡的局面，空置率将小幅走低，租金呈平稳或小幅上扬走势态势。其中钱江新城板块预期2015年仍是喜忧参半：一方面， 4号线通车将大幅改善钱江新城核心区域的通达度并吸引核心区域租户南迁；另一方面，大量新增供应将使板块继续处于较大的去化压力之下，对租金上涨形成制约。而可租面积紧张的黄龙、武林等成熟板块的租金涨幅仍将优于钱江新城。

商铺市场 –杭城迈入购物 时代，国际品牌踊跃开店，租金有望进一步上涨

2014年是杭州真正意义上进入购物 时代的一年。全年有四个新开业购物 ，包括天虹购物 、湖滨银泰四期、万达广场和中大银泰城，累计新增供应达 32万平方米，创历年新高并使购物 面积占比升至 商铺总面积的2/3，占据显著多数。

新购物 的开业以及万象城等现有项目品牌的调整带动国际品牌踊跃开店。2014年， MICHAEL KORS，CHARLES&KEITH，FOREVER 21、 CHOCOOLATE及D2C等品牌完成杭城首秀，苹果旗舰店入驻湖滨银泰，同时NEW BALANCE、CALVIN KLEIN，TOMMY HILFIGER、MCM、TIFFANY等品牌亦积极拓展已有店铺网络。从2014年开业品牌的类型来看，快时尚和设计师品牌较为活跃。

百货店的调整变得更加频繁。杭州百货大楼计划与银泰百货武林店合并，银泰百货西湖店升级为西湖银泰城，解百重装登场后又启动新一轮调整，尚泰百货撤出万象城。如何通过改造和调整以提升在购物体验和业态丰富度等方面的竞争力是众多百货亟需面对的挑战。受调整项目增多影响，2014年杭州 商铺市场空置率略有上升，四季度末报4.0%，较2013年末升1.5个百分点。购物 首层平均租金全年上涨1.9%，但受国内经济增长放缓和电商冲击的影响，租金涨幅较2013年的14.7%大幅缩水。

面积达60,000平方米的西子国际将是2015年的 新增供应。尽管电商冲击下实体商业面临调整不可避免，但正如世邦魏理仕近期发布的《中国物业 指南：零售物业篇》中指出的那样，杭州及 城市庞大的富裕人口资源将对零售品牌形成持续的吸引力，在低市场空置率的推动下有望进一步带动租金上涨。2015年，老旧项目的升级调整和购物 化仍将继续上演；同时，以城北、城西为代表的新兴商圈的涌现则昭示多 商圈格局的逐步形成。