[摘要] “掠食者”张玉良缘何能够带领着绿地以如此之快的速度进行海外开发？他的信心又源自何处？
移民融资术
为了规避风险，绿地锁定的地块通常是中国移民海外投资置业的热门城市的核心地带。张玉良称，他在美国一所大学做演讲时发现，1000人中有80%是中国留学生。出国留学以及移民海外的中国人越来越多。“这个市场非常大。”张玉良不仅看到了成长中的中国中产阶级的移民置业需求，同时，他也擅长将当地的移民政策为项目所用。
绿地在美国投资开发时，洛杉矶，正是跟随中国中产阶级的脚步进行选择。同时，择址洛杉矶，也是因为在这里开发的区域中心项目，能够享受到美国移民政策带来的额外融资利好。
绿地洛杉矶大都会项目的合作方之一，亨瑞国际咨询集团总裁邹亨瑞向《地产》记者介绍道，洛杉矶是美国移民局规定的TEA区(Targeted Employment Area就业目标区)。在洛杉矶，只要投资50万美元，就有极大的几率通过EB-5(Employment Based Fifth Preference，即“美国基于就业的移民类别第五类”)美国投资移民申请，获得美国绿卡。而对于被投资的项目而言，结合EB-5投资移民资金，能够让夹层贷款的整体成本降低到6%以下。
公开资料显示，美国投资移民EB-5方案是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别，简称“EB-5”。根据美国移民法，每个EB-5投资人通过投资100万美元或50万美元在美国新创造10个就业机会，就能够拿到美国绿卡。
目前，被移民局认可的就业机会基本上分为建筑就业和运营就业两大类。绿地洛杉矶大都会项目投资所产生的就业机会属于建筑就业。这也是目前被移民局认可度的就业模式。建筑产生的就业分为直接就业和间接就业两部分。出于建筑行业的特殊性，移民局规定只有工程建设期超过2年的项目可以使用直接就业名额。间接就业则是建筑工程花费给其他行业带来的就业，比如钢铁、水泥等，必须满足工程花费是在美国境内发生的条件，即如果物资是在境外采购，产生的间接就业不予承认。
经过统计，绿地洛杉矶大都会工程总花费，得到移民局认可，使用移民局认可的就业计算模型进行计算，能够算出该项目可创造的就业人数，以及项目能够支持的EB-5投资移民名额。经计算，绿地洛杉矶大都会项目一期产生的就业机会，统共能够提供给美国国外投资人400个投资移民名额。
2014年3月，绿地集团开始在国内招募投资额。据《地产》记者调查，投资人需要提供700万元人民币的资产证明、合格的国际体检证明和无犯罪记录证明作为申请材料，同时将50元美元的现金在中国银行进行冻结，以准备用于投资。递交申请材料后，投资人的50万美元准备金将进入相关监管账号。约在一年到一年半的排队审查流程之后，通过申请审查的申请人将拿到I-526美国临时绿卡，投资准备金将进入到项目所在区域EB-5投资公司账户，并作为低息贷款给到项目公司。而未通过审查的申请人则将获得准备金原款返还。经过5年后，拿到绿卡的投资人将得到项目还款。
一位移民公司顾问对记者介绍道，2012年与2013年，EB-5的全年通过概率分别为81%与83%，通过率相对高。但对于投资人而言，存在一定的项目选择风险：风险之一是在拿到临时绿卡并将50万美元资金贷款给项目公司后，投资人仍需要等待约21个月才能拿到绿卡。这期间，如果项目出现问题并终止，其相关总花费无法达到提供相关就业机会的数量，投资人就可能拿不到绿卡。风险之二是项目可能出现亏损，五年投资期满后，投资人未必能得到投资资金全额返还。
对此，绿地洛杉矶大都会项目称，EB-5融资计划中，将承诺5年后一定偿还贷款，项目安全性极高。也正是因此，加上绿地集团的品牌安全保障，投资该项目的借款年利率低至0.2%，投资期为5年。一般而言，美国投资移民的大部分项目年利率为0.2%-0.5%。
据悉，通过与EB-5投资移民资金结合，洛杉矶绿地中心项目一期的融资结构为：募集2亿美元的低成本EB-5资金，利用这笔EB-5资金作为次级贷款抵押，申请到较低成本的顺位银行贷款（估计成本在6%-8%左右），在不占用母公司国内信用额度的情况下，成功融得项目建设所需要的80%的资金。项目二期也将采用类似的融资方式进行。这意味着，绿地美国公司只需要用20%的自用资金，就可以以撬动整个10亿的项目。
截至记者发稿时，绿地洛杉矶大都会项目已经招募到超过300位EB-5投资人。该项目将于6月30日左右停止招募投资人。2014年9月份左右，这笔2亿美元的EB-5投资资金将进入到美国移民局监管账号中，成为即将贷给绿地洛杉矶大都会项目的准备金。
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