[摘要] 预售监管、开发贷利率上浮、信托融资难批……多管齐下的银根紧缩政策，令以钱生钱的小型开发商，最终走向了“无米下锅”的窘境。眼见年关逼近，京城个别小地产商为解“钱荒”，转向民间融资，把圈钱之手伸向了亲朋好友。
定向销售差价为利
“某某从某处购得房产几套，价格多少，预计于几几年几月，以何价格回购，或者以原价交付。”陈华透露，由于非法集资被禁止，定向销售成为开发商向民间融资的最常用手法。
他以朋友接到的电话为例，向记者讲述了大致过程：在土地开工前，开发商会先打一轮电话，主要是亲朋好友、老业主和资深“资金虫”，确定入资意愿；接着，拿出一点儿“未来房”，按照未来预计售价的70%至80%，签订定向销售协议。这样，房子就成了每股百万元的标的，而20%至30%的差价，就成了好友借款的利息所得。待房子建设到一定工期，申领预售证后，通常也就半年到一年的时间，开发商就会提出还款，而还款方式则由借款人选择：或者由开发商按照100%的价格回购；或者直接改为购房合同，相当于七到八折就获得房屋所有权。
遇到没有购房资格的入资人怎么办？“这也不怕。为了规避限购令的风险，开发商特意和个人约定，完全拥有房屋的处置权，将来可以把房屋转让给拥有购房资格的第三方。”陈华笑了笑，“没有不会算账的生意人，民间资本的利率，怎样都比地下钱庄低出不少。”
警惕“财物两空”
伟业我爱我家集团市场总监徐东华透露，以前无论大小开发商，70%的资金来源都是靠银行贷款，但目前小开发商从银行贷不到款。于是，就有了这种民间签署抵押贷款协议的筹资行为。
徐东华告诉记者，销售协议就像是一张私人间的简单借条，虽有约束力，但从法律上讲并不完全成立。“个人参与到项目开发中，的风险就是一旦烂尾或是开发周期长，资金安全不能保证。况且，万一楼市一直低迷，销售不佳，想靠转让房产盈利，会有难度。”
【相关推荐】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
