【政策直击】2022年楼市调控进入三阶段，房价不再超级反弹？

2022年以来，疫情持续、国际形势异常复杂，国内经济复苏基础不牢，购房者观望情绪浓厚，房地产市场量价持续下跌，进入最艰难的一年。因此，中央、地方政府对楼市调控政策逐步由“紧”转向“稳”，总体上2022年房地产调控经历了三个阶段，分别为保需求、保项目和保主体。

保需求阶段：2022年初政策放松力度较小，政策驱动对购房者消费需求的拉动效果欠佳

2022年政府工作报告提出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。

接着各大城市纷纷出台楼市放松政策。各城市主要从放松或取消限购、限售，下调首付比例、发放购房补贴等方面来拉动消费者合理的购房需求，但由于放松力度相对较小、受房地产企业信用风险的逐步释放等因素影响，此阶段对楼市需求拉动的效果并不明显，2022 年1-6月累计商品住宅成交面积同比下降26.6%。

表.2022年3-6月全国各城市楼市调控情况

保项目阶段：全国商品住宅竣工面积降幅收窄，保交楼取得一定成效但效果不显著

今年6月30日，江西景德镇出现近期首例强制停贷告知书、刷爆各社交媒体，多米诺骨牌效应随之而来，多地陆续出现了“停贷通知书”的现象，据不完全统计，全国涉及“强制停贷”项目有200多个，主要发生在河南（郑州）、湖南（长沙）、湖北（武汉）、陕西（西安）、太原、天津、青岛、成都等多个区域或城市。

保交楼成了当务之急，其中西安市于7月14日发布了《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》，强化商品房预售资金监管，《措施》明确规定，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%，同时明确了商业银行擅自拨付监管资金应承担的责任。

郑州作为涉及停贷项目最多的城市，于8月初下发了《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元。纾困基金希望实现“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。

保交楼这一阶段虽取得了一定的成效但并不显著。2022年8月份全国商品住宅竣工面积累计下降22.7%，为2022年降幅最高，随着保交楼一系列政策的出台，全国商品住宅竣工面积降幅收窄，其中10月份累计下降18.7%，较9月份收窄0.9个百分点，但累计降幅仍处于较高水平。

保主体阶段：“第二支箭、金融十六条、监管资金置换”等利好组合出台，力争促使房地产市场回归正反馈

2022年11月8日，中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业的债券融资，后续可视情况进一步扩容，这将有效缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资修复。

11月11日，中央银行、银保监会发布的金融16条，成了保主体阶段的标志性政策，是2018年以来全面去杠杆的一次”均值回归”，有助于房地产市场回归正反馈。金融16条是央行、银保监会在房企大规模出险一年多以来首次就房企融资问题出台的文件，主要涉及房地产行业融资投放、保交楼、房企风险处置、保障购房者权益等四个方面，是一种救急性行为，目的是让房地产走出当前的困境，力争让房地产回到平稳的轨道上。

此外，11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换监管资金有关工作的通知》，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，这一定程度上从销售回款端释放了房企受限制资金，进一步缓解房企资金流动性问题。

结语：保交楼是市场信息恢复的基础，房企任何形式的躺平均将损害购房预期

尽管目前进入保主体阶段，但并不意味着政府兜底，保交楼是房企重新赢得市场信任的基础，房地产能否实现软着路、走出流动性困境，C端购房需求的回升是关键，因此，房企任何形势不负责的躺平均将损害消费者的购房预期，信用永远至上。金融16条并不是房价的”超级反弹“，而是在市场寒冬下稳住市场、让房地产市场回到稳健发展的轨道上的援救式的输血，房企自身持续健康造血才是长久之计。