市场追踪：从社融看金融环境仍待改善，房地产市场又如何？

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9月底三大楼市积极政策集中推出

9月底，楼市积极政策集中重磅推出。9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9月30日，人民银行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

同日，财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。2023年12月31日前，对出售自有住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

首套房贷款利率的下降一定程度上降低了购房者的购房压力，而换购住房个人所得税退税则有利于改善需求的释放，9月底的三大积极楼市政策很大程度上提振了市场信心。

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二十大明确房住不炒定位，“稳”成社会共识

值得关注的是，2022年10 月 16 日召开的中国共产党第二十次全国代表大会明确了房地产的发展方向，房地产市场要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。建立房地产长效机制、总体平稳运行，坚持房住不炒已成社会共识。

此外，2022年10月中央加大保交楼力度，给予地方给予地方更多自主权，因城施策稳市场。尤其为10月25日，央行、外汇管理局强调要维护股市、债市、楼市健康发展，并指出要加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。

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近10年来全国商品住宅成交规模不断增长，住房保障能力持续增强

近十年来，我国商品住宅成交规模持续增长，商品住宅销售面积从2012年的9.85亿平方米提高到2021年的15.65亿平方米、增长了58.9%，10年复合增长率为5.28%。

此外，10年来，我国保障性住房建设稳步推进、住房保障体系不断完善，各类保障性住房和棚户区改造安置住房建设了5900多万套，累计完成投资14.8万亿元，住房保障能力不断增强。

值得注意的是，受疫情持续、经济复苏动能偏弱、房企风险尚未完全释放等因素影响，消费者购买力、购买意愿同时下降，楼市需求端疲软，2022年商品住宅成交量明显下滑，1-9月商品住宅销售面积累计同比下降25.7%，房地产市场较2021年更为冷清。

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金融环境仍待改善，房地产市场静待回暖

2022年9月，新增社会融资规模3.53万亿元，明显高于2.7万亿元的预期，同时也高于8月份的2.43万亿元，社会总需求正在回暖。新增信贷方面，9月份新增人民币贷款2.47万亿元，远超去年同期的同时也超出了预期。但从社融结构上看，住户贷款增加3.41万亿元，较去年同期下降2.94万亿元，与房企销售数据下降数据基本吻合。

值得关注的是，10月广义货币M2供应同比增长 8%，低于预期 8.4%，8%的M2增速持平了6月创下的历史最低增速，9月的社融数据结构及10月的金融数据表明货币传导机制尚未“疏通”，金融环境仍待改善，处于底部的房地产市场也静待回暖。