[摘要] 不论是几线城市，今年上半年，全国房地产市场最终“低调”收官已成不争的事实。在去年楼市热度未退之时，几乎没有人能预料到今年楼市整体降温会如此迅速，降温幅度会如此明显。
不论是几线城市，今年上半年，房地产市场最终“低调”收官已成不争的事实。在去年楼市热度未退之时，几乎没有人能预料到今年楼市整体降温会如此迅速，降温幅度会如此明显。降价潮、泡沫、崩盘、拐点、限购松绑等词汇频频出现，楼市陷于调整已成为一种普遍的认知。在业界看来，目前楼市的调整状态合情合理，同时呈现出不同以往的鲜明特征，尤其是在此过程中市场和政策两方重新调整了自己扮演的角色，发挥着异于以往的种种作用。
城市分化渐明显
市场遭遇拐点or自我修整
今年上半年，尤其是二季度，房地产市场进入明显的降温调整阶段，然而，对于我国楼市是否真的在上半年迎来拐点业界存不同看法，包括住建部官员在内的一种观点认为，目前市场的降温是对去年过热状态的自我调节、修整；但另一方却认为整体市场掉头向下的趋势已经越发明晰，实质性下调阶段已不再遥远。但不论哪种正确，楼市出现的寒意掩藏不住了，而一线城市和二三四线城市的分化也已无法被忽略。
在房地产市场中，代表性的新建商品房市场，今年自年初经历了新年带来的寒流后，并没有出现房企期盼的“小阳春”，反而继续保持低迷，并且在二季度出现了加速降温的趋势。5月初，一篇名为《万科副总裁毛大庆内部发言稿》的文章传达了毛大庆率先看空行业、房地产市场将下行的观点，引燃更多人的“看空”论调。
有统计机构甚至发布数据显示，今年5月100个主要城市新房平均价格出现了连续23个月环比上涨后的首跌，并且跌幅在6月出现了持续扩大的现象。而据国家统计局发布实时数据显示，5月70个大中城市新房价格环比下降的城市已经达到35个，环比增加了27个，而此前价格一直坚挺的一线城市房价也首现环降现象，北上广深四个一线城市中，只有北京的新房价格仍在环比上涨，广州环比持平，而上海和深圳分别环比下跌了0.3%和0.2%。“5月70个城市新房价格环比下跌城市数量首超五成，这表明经过五个月的时间，楼市向下调整的趋势已经基本确立。”专家表示。
相比之下，二手房市场走势基本与新房相同，但整体市场的寒意却扩散得更广，就连北上广深几乎都进入了价格下行通道。以此前普遍最被看好之一的北京二手房市场为例，国家统计局数据显示，北京5月二手房价格环降0.9%，环降幅度创下自2012年2月以来的新低。而链家地产市场部分析师张旭更直接地指出，即使是此前被认为会坚持到最后才降温的北京，目前二手房市场也已整体由卖方市场过渡到了买方市场，1-6月北京二手房共成交44165套，环比下降34.6%，同比下降超过50%，二季度起成交均价、成交量直线下滑，以往总爱吊着购房者胃口不断提价、提条件的房主，现在竟然态度大变，部分急售房主甚至忙不迭地频繁降价让利。
不论是新房市场还是二手房市场，刮了六个月的冷风也掩盖不住一线城市和二三四线城市分化愈发明显的趋势，而房企也纷纷瞅准了这一势头，马不停蹄地转移着经营的主阵地，尽可能快地从三四线城市中“脱身”。“一季度起，市场总体稳定，房价确实出现了明显分化，一线城市房价温和上涨，部分二线城市房价有所松动，一些住房存量比较多的三四线城市房价出现了下降，这也是市场调节的正常表现。”国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人盛来运表示。而从各机构公布的前六月新房、二手房成交量、交易均价数据也不难看出，从年初起，甚至从去年底起率先走入下降通道并且越走越远的全部都是二三四线城市，一线城市和个别二线城市则保持了较长时间的相对稳定状态，直至二季度末，一线城市才初步进入或即将进入下降区间。因此，以华远地产上市公司董事长任志强为代表的另一派也有了发言的资本，“今年房地产销售增速下降并不可怕，在城镇化推进的背景下，房地产市场整体形势不会变”。任志强表示。有媒体称任志强甚至直言，今年不买房就得再等30年。
也正是因为如此，今年上半年，房企瞄准未来一线城市市场，助力一线城市掀起了一股奇异的“房冷地热”风潮。数据显示，今年1-6月，一线城市土地出让金为2598亿元，即使近两个月一线城市土地市场因推地节奏放慢等因素出现了先热后冷的现象，但一线城市在推地面积同比减少33%的情况下，出让金总额仍同比增加了41%，北京更是早在4月土地出让金就突破了千亿元大关，提前往年了半年多。而相比之下，二线城市上半年土地平均溢价率和土地出让金总额都同比下降了4%，三四线城市这两项数据更是同比下降了4%和11%。“近年来，三四线城市项目销售压力与日俱增，房企都不会铤而走险继续坚守市场，必然纷纷调整策略，选择尽快销售掉手中项目，将资金更多地投放至一线城市，即使一线城市市场出现了一些调整，只要资金允许，房企也不会放弃对优质地块的争夺。”东亚新华地产相关负责人告诉北京商报记者。目前，万科、保利、金地、中海、富力、龙湖、远洋、绿城等大型房企一二线城市在售项目占总量比重超过70%，而恒大、碧桂园等主要布局三四线城市的企业在今年也加大了一二线城市项目布局。
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