[摘要] 回首已经过去的2012年一季度，在经过前两个月的“寒冬”后，多数城市楼市在降价促销之下成交量有所回升，不过同比去年一季度依然有所回落。与此同时，土地市场依然“寒意”未去，全国来看，住宅用地土地供应、成交均大幅下降，全国主要城市土地市场依然处于零溢价时代，溢价率维持在近年最低的水平。
回首已经过去的2012年一季度，在经过前两个月的“寒冬”后，多数城市楼市在降价促销之下成交量有所回升，不过同比去年一季度依然有所回落。与此同时，土地市场依然“寒意”未去，来看，住宅用地土地供应、成交均大幅下降，主要城市土地市场依然处于零溢价时代，溢价率维持在近年的水平。
“土地市场最能反映房企对未来楼市的预期和信心。短期的楼市成交回升难以使房企资金紧张情况根本缓解，目前土地市场依然‘较冷’，显示多数房企对未来房地产市场预期非常的谨慎。”合富辉煌天津公司研究发展中心市场总监任炯对新金融记者表示。
楼市成交处下行通道
2012年的前3个月，无论是一线城市，还是二、三线城市，都呈现出较为一致的规律。1月受元旦、春节双节影响，加之调控政策不动摇，楼市成交惨淡，同比2011年大幅下跌。2月同比上年，一、二线城市出现不同程度上涨，但考虑到2011年春节在2月份，并不能定调回暖。进入3月，开发商主动降价促销、房源供应增多，加之首套房贷利率全面回调至基准利率，使得刚需逐渐释放，成交量呈现上升趋势。
“对于3月的回暖，应该理性看待，房企不能有盲目乐观的情绪。”任炯表示，3月有的城市住宅成交量出现50%甚至100%以上的环比上升，与2月成交基数过低不无关系，单看3月成交量与往年相比仍处低位。此外，目前楼市中成交量较好的依然是那些降价幅度较大的楼盘，以价换量是促进成交回升的重要原因，没有价格优势的楼盘，销售大都不太好。
而从整个一季度来看，楼市成交量还处于下行通道之中。数据显示，2012年季度，20个主要城市成交量同比下降了28.3%，有14个城市成交面积同比下跌，其中大连降幅，达到73.14%。一季度北京新建住宅网签套数为18072套，同比下降18.88%，创下近4年来的值，成交均价为12492元/平方米，同比降幅达35.44%。天津一季度新建住宅成交12172套，同比下降53.42%，在重点城市中降幅。上海、广州、深圳、成都等城市一季度楼市成交量同比降幅均超过15%。
对于一季度最后一个月成交量的回升，业内人士普遍认为，只要房地产企业维持促销姿态，积极制定销售策略，依然能在今年迎来几个刚需集中释放的销售窗口期。
土地市场供需均降
相对于房地产降价促销的显效，一季度土地市场依然“寒意阵阵”，无论是地方政府的推地意愿，还是开发商的拿地意愿，都处于历史的低位。供应方面，2012年一季度，土地市场呈现明显供应放缓趋势，环比、同比均有下跌，住宅用地跌幅较大。1-3月，300个城市共推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)2131宗，环比减少47%，同比减少33%，推出土地面积9815万平方米，环比减少49%，同比减少37%。
成交方面，受传统新年假期和房价下跌预期影响，开发商拿地意愿不足，一季度土地市场成交情况仍维持低迷格局。1-3月，300个城市共成交住宅用地1534宗，环比减少41%，同比减少46%，成交面积6921万平方米，环比减少43%，同比减少51%。
与楼市3月份出现成交回升不同，3月份土地市场的成交量还在下降，甚至成为一季度土地成交面积的月份。当月300个城市共成交住宅用地317宗，成交面积1425万平方米，环比减少54%，同比减少67%。“一个月的成交回升，难以解决开发商长期积累的高库存和资金链紧张问题，只有成交量继续回升并维持很长一段时间，才有可能缓解房企资金紧张的情况，这种回升才有可能传导到土地市场。在那之前，很难引起这些企业对土地市场的兴趣。”天津市卧龙广告传媒有限公司总经理苏步超对新金融记者表示。
而从近期各大房企的表态来看，对于拿地大都十分谨慎。远洋地产控股有限公司董事局主席、行政总裁李明近日在接受媒体采访时表示，今年远洋地产提出一个原则叫做“稳健经营，两手准备”。稳健经营就是原则上不增加新的土地投资，两手准备就是不降低在建规模。“我们在风险把控上的思路是控制两个规模，一是控制总资产，主要是不要盲目投资，不要盲目增加土地储备；二是控制有息负债。”李明表示。
在2011年度业绩发布会上，世茂地产主席许荣茂也强调，今年世茂原则上不会买地，主要任务还是加大销售力，降低负债率。绿城中国在2011业绩发布会上，也释放出公司的发展策略将告别以往通过高负债率追求规模扩张，向侧重依靠品牌和管理输出稳健发展的信号。绿城在年报中明确表示，2012年暂无购地计划。而地产行业龙头老大万科，今年以来除了参与了广州黄埔文冲石化路以西城中村改造项目外，至今在土地招拍挂市场尚未取得一宗地块，以实际行动践行谨慎拿地策略。
庄凌顾问在最近的一份报告中表示，今年3月份以来，陆续有大型品牌上市公司发布2011年年报，并表示2012年没有拿地的计划，这预示着土地投资将现急速回落，下半年会有更多的土地出现流拍或零溢价出让。慎拿地、忙促销、快回款，多数房企启动“过冬自保”模式。
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