多个城市探索“商改住”新策略，如何定价？

在国家政策的推动下，多地开启了将存量房改为保障房的新探索。尽管面临定价标准和资金来源等挑战，重置成本定价成为主要方式。同时，各地还采取了多种去库存措施，如房地产以旧换新、降低首付和贷款利率。未来，各地需完善政策细则、拓宽融资渠道，以强化执行效果。

在国家政策的推动下，很多城市都在尝试把现有的房子改成保障性住房。这是为了更好地利用现有住房资源，解决房子不够住的问题。但是，具体操作中，保障房的定价问题成了一个大难题。

自从4月份政治局会议提出要解决存量房问题后，很多城市很快响应，积极探索将存量房转为保障房的策略。到5月份，已经有22个城市发布了相关收购公告，包括北京、上海、广州和深圳等一线城市，还有杭州、苏州和南京等二线城市。可惜的是，大多数城市的公告并没有说明具体收购多少房子和钱从哪里来，这让实际操作有点难。

在定价方面，很多城市采用了“重置成本定价”，这个方式比较公平和透明。所谓重置成本定价，就是以同地段保障房的土地和建造成本为基础，再加上不超过5%的利润来设定上限。这种方式的好处在于能比较客观地反映房屋的真实价值，避免定价过高或过低的问题。重置成本定价包括土地成本、建造成本和利润上限三部分。

除了“商改住”外，各地还采取了很多其他去库存的办法，比如房地产以旧换新、降低首付比例和贷款利率、优化供地结构等。这些措施配合起来，目的是多方面缓解房市压力。

尽管政策形式多样，各地实际的执行进度却不尽如人意。例如，杭州临安区自5月发布公告以来，至今仍在评估阶段。政策推进的速度较慢，主要原因包括政策细则不明确、资金来源问题等。目前较多城市依赖国资平台自筹资金，资金缺口较大。未来需要探索更多的融资渠道，如发行市政债券、引入社会资本等。

根据十四五计划，2024年下半年到2025年，保障房的最大收购空间预计为1.6亿平方米。为了实现这一目标，各地需要尽快明确具体收购体量和资金来源，探索更多元的融资渠道，提升政策执行的速度和效率。收购存量房用于保障房是一项意义重大的政策，但其顺利实施需要各方共同努力。通过合理的定价机制、多样化的去库存措施和多元化的融资渠道，才能真正实现政策的初衷，解决存量房问题，为广大居民提供更加稳定的住房保障。

这次政策的实施，显然是为了更好地利用现有的房产资源，解决住房紧缺问题。定价问题的解决是关键，重置成本定价显然是一个好办法。它避免了定价过高或过低的问题，有助于公平交易。但是，实际操作中还是有很多挑战，特别是土地和建筑成本波动较大的情况下，如何准确计算成本成为一大难题。

此外，各地采取了多种措施来缓解房市压力。这些措施相互配合，旨在多方面缓解房市压力。房地产以旧换新、降低首付和贷款利率、优化供地结构等措施，都在各自的领域发挥作用。但是，政策的执行进度不尽如人意，主要原因还是在于政策细则不明确和资金来源问题。未来需要探索更多的融资渠道，如发行市政债券、引入社会资本等。

总的来说，收购存量房用于保障房是一项意义重大的政策，但其顺利实施需要各方的共同努力。通过合理的定价机制、多样化的去库存措施和多元化的融资渠道，才能真正实现政策的初衷，解决存量房问题，为广大居民提供更加稳定的住房保障。这不仅是对政府的一项考验，也是对社会各界的共同挑战。希望未来在这方面能有更多的突破和创新，为人民群众带来更多的实惠。