多地鼓励商改住: 保障房价格怎么定?

在国家政策的推动下，多个城市开始探索将存量房改为保障房，以解决住房短缺问题。然而，保障房的定价问题成为实施过程中的一大挑战。本文探讨了当前政策背景下，各地在收购存量房用于保障房时，如何确定定价标准，以及其他去库存的措施和实施进展。

最近，各地开始响应国家政策，探索将存量房转为保障房。这是为了有效利用现有住房资源，缓解住房短缺问题的一个重要举措。然而，如何确定保障房的定价成为一个关键问题。

自4月政治局会议提出要解决存量房问题后，多个城市迅速响应，积极研究将存量房改为保障房。截至5月，已有22个城市发布了相关收购公告，包括北京、上海、广州和深圳等一线城市，以及杭州、苏州、南京等二线城市。尽管如此，大多数城市的公告并未明确具体收购量和资金来源，给实际操作带来一定的不确定性。

在定价方面，多数城市采用了“重置成本定价”这一相对公平和透明的方式。这种定价方法包括土地成本、建造成本和不超过5%的利润上限。其优点在于能够客观反映房屋的真实价值，避免过高或过低的定价问题。然而，土地和建筑成本波动较大，如何准确计算成本成为一大难题。

除了“商改住”外，各地还采取了多种去库存措施，如房地产以旧换新、降低首付和贷款利率、优化供地结构等。这些措施相互配合，旨在多方面缓解房市压力。例如，鼓励居民将旧房换成新房，不仅能推进旧房市场的流通，还能促进新房市场的发展。降低首付比例和贷款利率，旨在减轻购房者的经济负担，激发购房需求。这对首次购房者和改善型购房者来说，是一大利好政策。

尽管政策形式多样，但各地实际的执行进度却不尽如人意。例如，杭州临安区自5月发布公告以来，至今仍在评估阶段。政策推进的速度较慢，主要原因包括政策细则不明确和资金来源问题。目前，较多城市依赖国资平台自筹资金，资金缺口较大。未来需要探索更多的融资渠道，如发行市政债券、引入社会资本等。

根据十四五计划，2024年下半年到2025年，保障房的最大收购空间预计为1.6亿平方米。为了实现这一目标，各地应尽快明确具体收购量和资金来源，同时探索更多元的融资渠道，解决资金来源问题。加强各部门协调，提升政策执行的速度和效率，也显得尤为重要。通过合理的定价机制、多样化的去库存措施和多元化的融资渠道，才能真正实现政策的目标，为广大居民提供更加稳定的住房保障。