楼市盘点：各地去库存新举措与进展

今日热点：多地松绑“商改住”。各地在去库存方面纷纷推出新政策，如收购存量房用作保障房、以旧换新以及需求侧放松政策。这些举措在杭州等城市有明显进展，但具体操作和资金来源仍有待完善。

自4月份政治局会议提出“统筹研究消化存量房产的政策措施”后，各地纷纷开始积极探索。我们发现，政策越来越倾向于收购存量房用作保障房。具体来说，5月以来，已有22个城市发布了相关公告，但具体的体量和资金来源问题仍然鲜见提及。杭州临安区是少数明确提出具体收购面积上限的城市。尽管如此，收购进度仍较缓慢，许多城市的操作细节和实施细则还在制定中。例如，杭州临安区在5月发布公告后，直到7月仍在进行各种评估工作。

在收购定价方面，22个城市中有13个城市明确表示采用“重置成本定价”，即将同地段保障房的土地成本和建安成本，加上不超过5%的利润作为上限。不过，深圳等城市的实际操作中，价格可能会更低。据广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉估计，这些收购价格可能会低于同区商品房价格的一半。

关于收购房源的要求，很多城市设定了诸多条件，例如房源需已建成未出售、位置处于核心区、配套齐全且手续完备等。此外，对于收购的上限空间，也有明确的估算。根据十四五筹建计划，预计2024年下半年至2025年，保障房的剩余筹建空间约为223.2万套，按每套70平米估算，总量约为1.6亿平米。但这只是理论上的上限，实际数字可能会有所减少。

除了收购存量房用作保障房外，各地还通过以旧换新、需求侧放松、优化供地等多种方式去库存。例如郑州推出了全年5000套的量化目标，南京则设定了首批限额2000套的目标。

各地在去库存方面的积极探索和尝试，反映了地方政府因城施策、因地制宜的策略。通过政策扶持，收购存量房用作保障房不仅能减少房地产市场的库存压力，也能为保障房筹建提供新的渠道。但在实际操作中，如何解决资金来源、加快收购进度、优化定价模型，仍是需要解决的重要问题。尤其是资金来源问题，许多城市都未明确指出，可能主要依赖国资平台自筹，这需要进一步完善配套政策。此外，虽然收购存量房用作保障房的政策看起来很美，但在实际操作中，各地政府需要进行细致的尽职调查、风险评估和价格评估，这也可能拉长政策的落地时间。总体来看，尽管面临诸多挑战，各地去库存的多措并举，显示出了政府在保障房地产市场平稳健康发展方面的信心和决心。