10月，楼市复苏的大杀器来了。

十一期间，一些城市的首套房贷利率滑进了3字头。

武汉3.95%、阳江3.9%、清远3.7%……

想买房的朋友，别急，马上会有批量的城市，房贷利率滑到3字头。

01

9月，30 大中城市商品房成交面积同比去年同期，仍下滑两成左右。

直接反映出 8 月份 LPR 降息并没有明显促进楼市回暖。

以往周期中，信贷政策就是销售复苏的“回春丸”，

08年10月首套利率下限由基准利率x0.85，下调至x 0.70，2个月后全国销售增速转正；

14年9月首套利率下限由x0.95下调至x 0.70，重点城市成交面积在Q4转正，全国数据降幅也大幅收窄。

而今年，

5 年期 LPR 年内三次降幅，共35 BP（1 月 20 日、5 月 20 日、8 月 22 日分别下调 5BP、15BP、15BP）。

并且在5 月 15 日，央行将全国首套房贷利率下限调整为 5 年期 LPR 减 20 BP（此前为不低于 5 年期以上 LPR）。

也就是说5年期贷款基准利率是4.3%，房贷利率可以做到4.1%。

4.1%的利率，是中国有史以来最低的房贷利率，甚至超过了2008年。

2008年首套房贷利率是在5.94%的基础上打7折，也就是4.158%。

而且银行的动作非常快。

截止9月30日，全国有80多个城市的主流房贷利率低至首套 4.1%、二套 4.9%的下限水平。

这就有意思了，

利率已经是历史最低，市场依然无动于衷。

每一次降息，都有人嚷嚷，楼市要起，房价要涨。

这种“刻舟求剑式”的媒体和中介，理都不要理，直接取关。

告诉你，问题出在哪了。

大家仔细看下面这张图表，会发现一个问题。

2009年、2012年、2016年的三次复苏周期中，个人住房贷款的加权平均利率都远远低于金融机构贷款加权平均利率。

差值最大的时候甚至可以达到60BP左右。

但是从2018年开始，房贷利率一直都高于贷款加权利率。

即使房贷利率到了4.1%的历史最低值，也仅仅是和贷款加权利率持平。

所以，所谓的历史最低房贷利率，是一种刻舟求剑式的说法，

单纯拿十年前的房贷利率和现在比较，更是一种耍流氓的做法。

六年前、十几年前，GDP每年十个点、七八个点的增速，贷款加权平均利率七八个点，理财收益十个点八个点很普遍。

那时候房贷利率搞到4点几，那是真的实惠。

但是，今非昔比。

今年经济增速破5都费劲、贷款加权平均利率到了4.16%、理财收益3、4个点是常态、银行存款破2保1。

这种经济环境下，4.1%的房贷利率，

还是高！

这就好比你有一万块的时候，给女神买5000块的礼物，女神感动不已；十年后你已经有100万了，还给女神买5000块的礼物。

女神会觉得你诚意不够。

所以，房贷利率应该跟这样的经济大环境匹配，而不是跟十年前的利率比较。

那么，所有人最关心的问题来了，房贷利率还能降多少？

02

来，看看高层怎么说。

9月29日，央妈、YBJ会发布通知，将阶段性调整差别化住房信贷政策。

只要符合“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”这一条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

虽然70大中城中符合该条件的城市只有23个。

但是，政策是面向全国所有城市。

根据中国房协二手房价数据，除70城外，全国还有一半城市二手房价6-8月连续同环比下跌，占商品房市场规模约为3.5万亿。

23城的市场规模大概在2万亿左右，算上上面的3.5万亿，一共是5.5万亿。

合计占到全国规模的3-4成。

也就是说，至少有3、4成的市场份额房贷利率能进3字头。

这个数据水妹是保守估算的，因为如果救市效果不明显，6-8月这个限制条件可能会后延。

涵盖的城市范围市场份额也会更大。

不就是成交价三个月同环比连续下跌吗？

好说，数据是死的，人是活的。

地方的小心思你们还不清楚，决不能眼睁睁看着隔壁城市降低利率，房子卖的嘎嘎好。

从10月开始，各个城市降房贷利率的大幕即将劈天盖地地拉开。

至于说底线在哪，

有两个衡量指标，

第一，看房贷利率和金融机构贷款加权平均利率的差值，目前基本是持平的，如果按照贷款加权平均利率4.16%为参照值，

按照以往复苏周期的经验，要降到3.5%左右，也就是60个BP。

只不过，这一轮下跌周期力道更劲，可能需要更大力度的让利，市场才会复苏。

看下面这张图上我画的那条红色的横线。

今年商品房成交面积的跌幅要远高于2014、15年，甚至高于2008年。

换句话说，起码首套房贷利率要跌破3.5%才真正有效果。

跌破3.5%的话，会不会跌破3呢？

政策没有说，水妹大胆推测，首套房贷利率跌幅的下限应该是公积金的利率。

商贷总不能比公积金利率还低吧。

最新的公积金首套贷款利率是3.1%。

这个数值大概率会是商贷利率的底限。

03

在8月24日的国常会上，高层就提出了“一城一策”灵活运用阶段性信贷政策。

9月29日高层给出了根据成交价制定的“分化型”利率政策，其实和一直以来的信贷政策完全相反。

金融机构向来是晴天送伞、雨天收伞。

这就导致经济越发达楼市越蓬勃的地区信贷政策越宽松越及时，

比如大湾区，一向是房贷利率最低，信贷政策最灵活的地方。所以每次周期中领涨的都是深圳。

而经济落后的，楼市不活跃的中西部、三四线城市，往往房贷利率很高，信贷政策也很死板。

所以，9月底的这次“分化型”利率政策，意义很大。

局面扭转之后，现在城市之间首套房贷利率最高能相差1.15%。

例如一线城市，房贷利率不仅没有降，还是加点的。

北京首套房贷利率目前仍有55BP 加点、上海35BP、深圳30BP。

拿北京首套房贷利率4.85%来算，要比清远3.7%的利率高出1.15%。

想买北上深的朋友气死了，

消消气，风来的时候咱涨幅高，足以覆盖这点利率了。

最气的应该是5点几，6点几利率高位站岗的朋友们。

早买一年多，利率差了2个点。

我都能想到今天留言点赞最高的一定是下面这两条：

“为什么不降存量贷款？”

“房贷利率6.ⅹ的来报道”

存量房贷利率下降，或者说猛降，

说实话，有点难度。