01 杭州5.17楼市新政
2022年中国房地产市场政策持续放松，在 “房住不炒”与“因城施策”的政策调控下，长三角区域多个新一线城市从当地实际出发完善房地产政策，最具代表性的政策内容是信贷首付降低、公积金政策宽松、人才补贴、购房补贴。居民刚性和改善性住房需求逐步释放，长三角区域房产市场整体运行平稳。杭州作为长三角区内代表性新一线城市，发布楼市新政，对房地产市场调控做出进一步优化。
5月17日，杭州市住房保障和房产管理局发布消息，为支持刚性和改善性住房需求，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。
杭州二手房政策放松，在降低二手房限购门槛的同时释放了大量购房需求。杭州户籍、落户未满5年由原先的2年社保要求放松至无社保要求。非杭州户籍，社保要求由原先的48个月放松至12个月。
同时，杭州二手房新政合理支持置换居民住房改善需求。家庭唯一住房转让的增值税征免年限由5年调整为2年，大幅度降低了购房成本，增加二手房市场流动性，助力刚需群体置换改善需求。针对三孩家庭，限购套数增加1套，在支持多孩家庭合理住房需求的前提下，小幅增加市场购买力，同时促进居民生育意愿的作用。
总体来说，杭州二手房新政，力度较大、精准度高，叠加日渐宽松的信贷政策，将一定程度上纾解二手房市场压力，增加二手房市场流动性。
02 楼市调控政策特征
杭州此次出台的楼市新政是长三角区域内楼市调控政策优化的一个缩影。苏州、南京等多个长三角区域内城市纷纷出台楼市调控新政策。
调控政策城市能级逐步提升，新一线城市相继入场。新一线城市陆续释放楼市新政，五月份出台新政的城市经济基本面与房地产市场表现均优于2022年第一季度出台楼市新政的地市。
调控政策灵活多样，更加本地化。各城市根据自身情况灵活采取了调整公积金、优化限贷、降低首付比例、实施契税优惠、减少限售年限、给予购房补贴、盘活租赁市场等其中一种或多种措施，对所在城市购房政策进行调整。
调控政策多与人才、人口政策相结合。我国将逐步进入少子化老龄化社会，新生人口不断减少，老年人口逐步增加。单独的政策措施难以对生育率提升起到决定性作用，只有设立涵盖生育、教育、住房等多维度的支持计划，才能全面保障人口发展，提升家庭生育意愿，这是购房新政多与与人才、人口政策相结合的原因。针对多孩家庭的购房支持政策既能促进合理购房需求的释放，也能在一定程度上鼓励生育、促进人口增长，同时缩小了政策适用范围，减轻了宽松力度，避免放松节奏过快导致市场迅速升温。而调控政策与人才政策结合则有利于各地吸引人才就业，形成人口集聚力。
03 长三角重点城市20城网签动态监测
2022年05月，疫情多点散发频发的情况不断出现，经济受到持续冲击，经济下行压力增大，房地产市场表现持续低迷
以长三角20城重点城市TOP10房企榜单为基础统计，入榜房企网签金额共计710.10亿元，较去年同期大幅下降69.47%。入榜企业表现上，同比两期同一企业居榜首的城市保持上期水平为七城，但相应城市变换为杭州、宁波、绍兴、舟山、镇江、芜湖与马鞍山，除杭州与宁波外均为三四线城市，总体来说，城市能级越低，入榜房企变化越小，房地产市场格局越为稳定。
2022年5月，房地产市场低迷的情况下，榜首房企销售规模出现断崖式下降，且入榜网签合计金额前三强集中度大幅度下降
2022年5月，华侨城以38.87亿位居榜首，绿城中国以37.03亿元位列第二，华润置地以36.84亿元位列第三。根据20城重点城市排行TOP10房企榜单，入榜20城网签金额合计居TOP3的房企入榜金额合计为112.74亿元、占比为15.9%，前三强集中度环比大幅下降7.5个百分点。
此外，头部房企保持较高市场渗透率，市场地位保持相对稳定
2022年5月，入长三角20城重点城市网签销售额TOP10榜的城市最多的房企为万科，以10城位列第一，招商蛇口以9城位列第二，融创中国以6城位列第三。
04 结 语
总的来看，受新冠疫情、经济下行与房企流动性等因素的多重影响，房地产市场表现仍有些低迷，购房者置业信心尚未完全恢复，市场活跃度仍显不足。眼下房地产行业最重要的是信心问题，包括行业信心与购房者的消费信心等。房地产行业信心的重筑，仍需持续的行业利好政策支撑，需要宏观、中观、微观调控政策形成政策组合拳，释放政策叠加效应影响力。
中科财金2022-06-06 11:23:46
