我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐好：新人首问，孩子在东城史家上学，想买套附近的房子自主，还想兼顾投资，为了孩子毕业后卖出，因为有老人，所以以三居或大两居为主，预算800-1000，在东二环附近看了朝内南小街的老破小，二环外的阳光都市，蓝筹名座，吉庆里，怡景园，想问哪个比较合适？或者其他更好的推荐？

回答：1. 怡景园就是当年的外销公寓，物业费偏高，户型不是太好，人员比较杂，不要碰 2. 蓝筹名座这个小区没什么环境，两面临街，办公人群多 ，这类房子涨幅很差，回避 吉庆里这个小区还不错 ，可以入 ，另外海运仓和阳光都市也可以好好淘一下

提问：房姐好，廓坊市刚参加工作，事业编制。父母手中有钱在廊坊想买二套房，给建议。

回答：廊坊刚需自住可以买一套好的，投资不看好。 首先说说为什么河北没有存在感？ 当一个城市经济发展到一定规模之后，辐射和扩散效应显现，带动周边区域发展，形成1经济圈，也就是城市群：珠三角，长三角，京津冀。 但是城市群的发展会导致2种完全相反的结果：一是“马太效应”，城市之间的经济发展不平衡加剧，导致地域差异越来越大。二是“扩散效应”，经济强省带动周边不发达城市，实现城市间经济均衡发展。 而河北属于结果一，被动向北京和天津输血，存在感越来越弱。河北省环绕北京周边的4区13县，未来发展潜力差异巨大。能级低的城市，与相邻经济强城市 市中心的距离越近越好。原因在于，二三四线城市随着城市能级的降低，向外辐射能力下降，城市的发展及对人口、产业的聚集更偏向于城市内部。 廊坊看似离天津和北京都很近，但你实测地图上距离，离哪个城市都不近，中间地段最尴尬。 北京的北边和西边全是山脉，人口有山脉阻隔，导入会削弱。 东边和南边有平整的土地。 东边：通州地缘凹陷，燕郊，抵达最近的中心区国贸，直线距离只需要半。 南边：大兴范围太大，北京南边丰台和大兴都没有能拿的出手的产业聚集地，所以人口集群效应减弱。没有人口聚集，就没有投资价值。 所以环京能买的只有燕郊。 坐标河北，子弹充足投资北京，次选天津，最后才是环京。 环京投资价值高的版块及楼盘 具体详见知识星球内部分享

提问：房姐，现在光谷东还能不能买，会不会站岗？ 你们提供武汉买房服务吗？

回答：武汉最缺的是什么？ 平原 湖北是千湖之省，武汉市内大大小小各种湖泊一百多个。 无论是武昌还是洪山，汉口还是汉阳，武汉三镇市区内最缺少的，始终是大块的平整土地。 所以才会有从首义到中南，从卓刀泉到关山光谷； 光谷仍然不够，干脆跨过三环一路到豹澥，可以重新安置互联网IT高科等高薪产业，对产业和居住，进行统一的规划开发。 光谷东可能是武汉个实现产住结合一体的新城，加上以2015后产品为主的形成的品质优势，未来板块有一个较高的成长性。 每年出栏的100万大学生，武汉吸引的外来人口，武汉高薪人口，这些新武汉人组成了一个巨大规模的中高端购买力增量市场。 所以，2020年的光谷东，肉眼可见的跳价了。 没下手遗憾，现在下手略微肉疼。 ———————— 如果再跳起来看一看。 武汉的未来，是可以接近南京的存在； 南京的房价，接近杭州； 武汉的房价，是南京的60%。 武汉地关山至光谷东，类似于杭州蒋村至未来科技城的格局。 而未来科技城，目前普遍在6万的价格‘ 光谷东是2万2。 武汉楼市已经逐渐进入由增量市场转化为一个消化存量的市场，除了青山和江岸，靠近市区的平整土地已经被开发完毕。 那些未来更有发展潜力的板块，能够长久持有的次新房，会被更多的新增购买力消化掉，具备更高的流动性。 武汉的光谷东，是简化版的杭州未来科技城。

提问：房姐，为什么北京1000W以上标杆次新是蓝海市场呢，是因为争抢的人少吗，一般接盘的会是些什么人呢？

回答：1500以上是蓝海市场，不是1000万。 总价破1000，才有机会在核心地段入手次新3房，标杆2房。 市场的大趋势在3房，限购限贷导致积压的购买力集中释放在能够一步到位的标杆盘，也就是1000-1500左右的总价。 核心地段的次新房，越来越稀缺； 核心地段的标杆次新，几乎成为孤品，一共就1万套存量，二手出售200套，需要的买家有多少？ 1500都被买断货了 1500以上，直到1700，都已经有明显迹象。 之所以还没有上升那么快，因为北京单人单笔贷款，正常不破1000。 想要贷足，评估价1428售价1428，理想状态贷1000。 所以轮的疯抢，集中在1200-1500区间。

提问：房姐，想请教一下，一线城市没有建仓，有北京工作居住证，目前还没入手北京。 如果有200万首付，推荐北京上车还是杭州武汉建仓呢？哪个投资回报会更好呢？

回答：之前被禁言，问题无法回答 如果有200万首付，两个选择 如果你在北京工作，那么是优先买北京，200万首付也足够上车 首先要了解不同标的的评估价和现在市场价的区别，评估价要能接近售价的标的，总价在500万左右的上车盘。 把选筹做好，对口的daikuan，尽量选择对应能贷足的评估，评估大方面取决于标的，小方面取决于沟通+评估公司+对口银行 的选择，目前可以买到常营的次新两房（520-550左右） 如果是考虑投资回报，杭州也是一个选择，200万首付可以买到600-700左右，钱江世纪城\/未来科技城 的次标杆次新三房。

提问：新人首问，房姐好，我和老公京籍，首房首贷，购房需求为自住+保值，尽量二室一厅或三室一厅带电梯，暂不考虑学区，北三环已有一套父母的房子自住，不打算出。我们俩40岁，首付预期350-370w左右（目前储蓄存款180w、公积金账户存款60w，打算卖掉父母在昆明的一套房子大概190w，不敢全部用来首付，留一部分装修和给老人），月收入28500（其中两人国管公积金每月共9000、两人税后收入共19500），月供计划在1.6w。 问题1：以我们的情况看多少标的的房子合适？ 问题2：房子位置，老公在西四环永定路附近上班，我在南五环外上班，都是开车，目前想考虑石景山的西现代城、远洋山水、诗景长安；不知道这几个小区是否合适？ 问题3：除了以上小区，房姐有没有别的建议，其他几个区都行，只要离老公单位别太远太堵就行，另外我们更倾向于次新、停车方便及交通方便； 问题4：关于购房顺序，是等昆明的房子卖出拿到房款后再持币看房购买？还是看房及卖房同时进行？就怕看好了房子，昆明的房子一时半会儿未出，来不及。

回答：1. 能看一套总价600上下的标的 2. 石景山自住来说还不出错，比较符合你们的需求，到西四环和南面交通都算便利。 西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好 远洋山水，是石景山为数不多的品质盘，近年涨幅能跟上大盘， 距离八宝山地铁站非常近，注意回避下最南侧楼栋临近莲石东路，会受噪音影响。 诗景长安挨着依翠园，小区很小，几栋楼。 优点在，这片的次新房很少，诗景长安有一定对比优势。 顺序上 远洋山水诗景长安西现代城 3. 这个预算看石景山就不错，其他只能看下丰台的马家堡和角门、丽泽板块了。 4. 同步看着，昆明的房子一但确定买家，北京就同步买进

提问：投资买房是丽泽商务区那边有潜力，看了保利百合，还是海淀田村那边有潜力？看了熙湖

回答：肯定是丽泽商务区，虽然一直没建起来，但本身概念还是在的。田村不建议看，本身的大环境不行，而且没有好学区，交通也一般，所以一直是海淀的洼地。丽泽附近 建议重点看 保利百合、金泰城、蓝调

提问：房姐好，最近在考虑总价1400-1800以内的房子，想请问下：寺的东叁金茂府和世贸天誉您觉得如何？哪个好点？这个区域值得买吗？另外，二手房也看了富力城D区，观湖国际，泛海国际，您觉得哪个更合适？这个总价范围内，房姐觉得还有哪些比较合适的选择？谢谢！

回答：寺的位置一般，东叁金茂府和世贸天誉性价比不高，不建议买这里，不如选朝阳公园附近的的几个盘，这个位置要更好，最近几年涨幅都是超过大盘，优先看 泛海国际其次观湖国际和富力城，还有双井和奥森板块也不错

提问：房姐，提几个问题，资金5月份到位。 1.北京有资格，可发现双井朝青板块已经开涨了，常营板块值得投入不？ 2.另外，最近在关注杭州奥体板块，单价已高，不知是否属于杭州投资？ 3.按照您的思路，重庆的投资在哪里呢？ 600子弹如何分配呢？

回答：1.北京只有少量有明显涨幅，而且基本也没有回到2017.3高位 2.学区目前风险很大，不要追高 3.可以，但这不是重点 4.重点是，先算出自己有多少钱，能不能顺利daiKuan，然后综合房源评估daikuan情况，算出可以买到多少钱的，哪些房子。 5.杭州个别板块涨，不一定要追高。 400-500买北京一套1400左右 其余杭州或者重庆都可以，还要看你个人资料，资产分配情况，daikuan房票情况

提问：房姐您好，坐标浙江衢州，现在有一套90平(无贷款，父母住)，刚卖了一套自住房，子弹130，公积金10，现在是租房子，打算入手工作单位边上的新房自住改善(一楼带地下室带院子洋房)，预计要270w，要等三年才能住。因为很喜欢这个新房，所以没有考虑买二手房。接下去有几个方案: 1.继续租房(三年房租8万)，子弹130＋公积金10全部付新房首付，组合贷款，压力小。四年后能还清。2.新房 首付付30%，其余的钱再首付一套二手小户型(用于三年自住)，三年后 看情况可以卖掉，但都是商业贷款，压力大 您觉得哪个方案比较好，或者还有更好的方案吗？期待您的回复！

回答：我更建议选择方案二。 资金130，可以分成两块，一块自住，一块投资。 买房最重要的是要做好资产配置，合理化利用手里资金，让其发挥的价值。 你前三年还贷压力可能大一点，但是3年后新房自住，二手房可以出租，压力就会小很多，而且2套能力大于1套，你未来的资产容量会更大。 另外说说家庭资产配置 对于普通家庭来说，资产的配置其实拥有两套房也就算不错了，能够保证自己的家庭有两套房产，但是要勇敢让自己拥有第三套，第四套房子。 ，要始终让自己拥有处理自己资产的能力。 对于一个家庭来说，如果只有一套房子，虽然他严格意义上确实也是家庭资产，但是因为你始终需要居住，除非真的出现重大家庭变故，不然你是不会处理自己这套家庭资产的。 拥有了第二套房子，虽然说也不一定一定让你卖掉，但是手里拥有这个筹码，你会对行业有更多的思考，面对周期面对波动，个人潜意识的状态以及对未来的判断会更加直观和敏锐。 其实我们最害怕的就是那种站着说话不腰疼的，当你手里握着筹码的时候你的思考就会更加客观。 第二是面对人生重大决策的时候敢于下注。 靠着房地产的红利，实现财富增长阶层跨跃。 第三因为房子拥有持有租金和变现现金双向现金流，如果你有了第二套房子，你一定会思考到底持有好还是什么时候变现好，这个能力就是企业经营运营的能力。 那些企业家怎么说这么牛掰，其实就是日常各种平衡和资源调配的结果，对于你来说不论是租金的变化或者房价的变化，你都可以发现背后的原因然后做出平衡的选择。

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