我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：本人27岁，男，未婚，刚需买房，首套。门头沟区工作，单位在长安街西延线金安路附近，月入9000，公积金3000，首付准备了三百W左右，最近有了资格，感到房价涨，想买一个保值率高一些的房子，方便以后换学区，或者直接买一个学区还可以的品质较高的房子，距离单位稍微远一点没关系，有车，单位附近投资了一个商住。您的资源广、信息量大，请您推荐一下我需要重点关注的房源，如果有具体小区名字啦。 看到您对其他朋友提出的建议：“海淀的老破小要买、核心区二手房或无学区要买、进地铁的新房可以考虑。”我是否同样适用？ 谢谢！

回答：投资建议看下 丰台的丽泽、马家堡、角门、草桥等板块。海淀的老破小适合有学区需求的人，纯投资不建议，你还未结婚，搏学区的涨幅需要赌。近地铁的新房可以看，核心区二手可以看。 你适合看总价450以内的标的。 例如 星河城、草桥欣园、富卓苑、阳光花园、城市涧

提问：问题1刚入手首创禧瑞荟前排中楼层的房子，单价6.05万，听说那边学校和地铁都已明确，未来是否可期？ 问题2另外问下前滩房子据说不一定能进华二，如果是这样，为什么房价能到12万？附近的三林和浦江价格算不算洼地？ 问题3浦东单初中是否值得入手？后期投资空间如何？浦东可以通过买房入读好初中，是否会导致后期中考竞争更严峻？

回答：6.05万买首创是市场价，价格里面已经体现了地铁和学区的预期，因为周边一片荒芜，没有这个预期，光靠开市客是不可能卖到这个价格的。 长线继续看好，需要一二年消化点前期的新房溢价。 前滩CAZ+学区，学区预期强烈，在没有教育局说不能进之前，不能乱评价。 三林浦江是市场价，因为没有CAZ和学区，不算洼地，不算贵。未来前滩拉升可以带动一下他们，从这个角度来说三林和浦江也很有价值。 投资不要买，教育规划不好预测。自用的话，可以考虑浦东闵行初中，户籍对口就这两个区。其他没得选。 上海买房价值高的板块，具体详见知识星球内部分享！

提问：房姐您好，新人首问，请问可以分析下门头沟长安街西沿线的南部新城VS顺义后沙峪，今后的发展前景么？目前纠结这两个区域（工作在二环，但今后跳槽去哪里都有可能）。

回答：后沙峪主要在于外籍人士和海归、PR人士多。择邻而居讲的就是这点，成气候。此外，国际学校环绕，导致租金水平很高。 有人气，而且必须是高收入人群，才有充分的房屋金融价值。 从城建和发展理念上来说，顺义要比门头沟高一个档次 门头沟从大的板块上不建议买，没有独特优势，无基本面支撑，同时居住区交通也不便利，南部新城的规划也不成熟。

提问：房姐，我和家人很喜欢CBD附近的生活，但是预算不多，所以打算买一套公寓。但是我也知道这种属于过气产品，涨幅应该会严重跑输次新住宅小区。请问是不是应该回避这类产品呢？如果确实想在CBD置业，有没有能兼顾的更好选择呢？想听听您的建议。谢谢！

回答：你好，买房买的是地段，喜欢核心区域确实是不错，但是房子流动性更重要，公寓流动性很差，后期置换很难，一般不建议买。 其实买房就是一道数学题，需要理性的思考，建议还是要做更多的对比，具体可以根据你的资产、负债、收入、支出、现金流来做个计划。 都说买房地段，但是这几点其实比地段更要： 1、流动性。 即使这个房产所在的位置一般，但是他的二手房交易不错，好租好卖。那么这种房子未来也有非常大的成长空间，规划存在着赌博性质，只能占比你决策的20%，其他的80%你都要看它的流动性。 一个不具有流动性的资产就不是打折的问题吗？未来你一定是打骨折才卖得掉。 2、资金杠杆。 几乎所有的获利群体都把杠杆作为自己非常重要的工具，基本就是用的钱干事。但有一个前提就是你不能把杠杆给压折了。 3、现金流。 现在买房需要2-3年的还款计划。必须确保买房的风险：断供，不要发生。如果自己的工作和收入受到影响，怎么确保还能正常月供，必须要有应对方案。

提问：房姐，朋友在蜂鸟社区有小房产一套，孩子今年后半年上学，最近新出的海淀学区政策要求2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配，不能上对应学校，那是不是政策会对冲击很大，是否需要出手。另外，万柳片区大户型总价高的房产也不能买了，未来这类房产是否也会受到政策冲击？谢谢

回答：这次海淀新政，关注三点 1. 电脑派位的真实性，是像之前一样有看顺位各个小学自行决定，还是真随机真多校，后者肯定杀伤力更大，利空学区。 2. 严格执行6年一学位和9年一学位，已经用掉学位的再出售肯定要折价了，买房前也要看清楚，对九年一贯制的有略微影响 3. 2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配。这里重点是全区协调，还是就近协调。我倾向后者，全区协调应该很难执行。 建议：如果不着急可以等一等，看看执行情况。 对于万柳肯定会有一波回调，学区溢价高的标的，都会受到政策冲击。 投资角度，高溢价学区标的近期不要碰。 学区刚需可以等等执行的情况，到2022年还有大半年的窗口期，足够上车。

提问：房姐好，我是非京籍，社保已满五年，准备买首套房，sfsd，因考虑积分落户额外加分因素，打算在北京城六区外购买，首付能在300-350以上，总价款希望上限控制在650左右（不超过700）。因新房拿本晚，所以目前考虑城六区外二手房，三居室（考虑将来有小孩方便），购买考虑因素包括自住（小区及周边环境可以，生活便利）、通勤（地铁方便，工作在金融街和大望路）、和保值增值（上学因非京籍暂时不太考虑学区了）。目前枣庄、旧宫、回龙观几个区域都看了不少，主要看次新房，目前，在枣园区域关注中建国际港，旧宫区域关注富力盛悦居和朗润园，回龙观区域关注国风美唐和公园悦府。 因为目前根据普遍说法，买北城还是比南城好（昌平毕竟属于北城），但回龙观整体感觉人口密集、生活环境一般，而枣园和旧宫区域的话，环境不算差。 最后想咨询房姐，像这种情况，买哪个区域比较好？（包括潜力）。此外，目前回龙观关注的国风美唐和公园悦府两个小区价格在年底已经上涨，现在购买是否合适？ 另外，上面的小区是否有推荐，或者有其它购房意见。

回答：回龙观虽然睡城，但衔接望京和西二旗两个产业区，所以价格上还算坚挺，也是很多码农置业，旧宫没什么产业支撑，需要改造才能释放潜力，最近三年旧宫枣园也是降幅较大的板块。我建议优先选择回龙观，年底上涨幅度不大，国风美唐和公园悦府还可以上车，还有新龙城、流星花园、矩阵二期 也可以淘下

提问：同样的价格，1800-2000万的预算，融科橄榄城和臻园选哪个？

回答：首先需要有房可选 现在橄榄城没有1800-2000万标的 臻园一套可买的价格2200 2000万更符合臻园价位 如果首付是2000万，可以入手3套1600-1800的橄榄城\/保利三房

提问：房姐，请问现在沈阳入手是高位吗？还能入手吗

回答：沈阳今年春节后基本完成这一轮涨幅行情。 现在入手，不能说是高位，但未来两年可能是平淡期。 当下正在上涨的城市很多，可以建仓的城市很多。 你有更好的选择。

提问：房姐您好，首问，本人在五道口附近上班，未婚，最近想入手一房，首套首货，是刚需，提问1.现在出手是否合适，（卖武汉的房子置换），首付500左右，2买新房还是二手，3现在是否考虑学区。4推荐几个楼盘

回答：1. 时机没问题，先阶段入手北京非常合适。 2. 500首付建议看二手，买海淀板块尽量兼顾学区， 看看车道沟南里，可以买到70来平带南向3居，小区环境在老公房里面不错，对口海实北洼路也算可以；或者万泉庄小区买个三居，小学万泉，海淀学区，这个在学区里面算不错了；或者翠微片区，柳林馆之类买个三居，翠微小学不错。如果想住得好点，可以考虑一下玉海园，里面回迁多，但也有不错的楼，可以买个100来平三居

提问：房姐老师，前几天看到你在牛魔王群的分享，非常受教。请教您觉得牛魔王最终被怼退群的原因是什么呢？

回答：一个人所应该获得的东西，无时无刻都在与德行匹配。 有时候，因为时运，也许你能遇上一些远远超过自身阶层的高人和见识。 但是大多数人，最终会自己将这些机缘赶跑： 因为看不懂，因为自负（弱者特质），所以出言不逊，骂高人割韭菜； 因为反常识（弱者的有限见识），所以反问质问。 弱者把自己的智力摘除，成了争强斗狠的下人。 既然讲道理听不懂，那只剩下本源手段：暴力和威慑 但是，高人总不能回怼弱者； 高人有高人的规则，高人只能讲道理。 高人在持续讲道理，下人在持续怼人； 最终高人只能叹气一声，拂袖离去。 高人走了，下人发现自己「见效」了，心中得意； 高人走了几天，下人发现自己不再能接收到新的知识，认为高人没修养，说两句就不搭理了。 近则不逊，远则怨。

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