房子新、户型好、潜力大，次新房向来是二手房市场中的香饽饽。不过今年以来，新一线的热门城市杭州不少楼盘交付数月后成交寥寥，有的楼盘如绿城建发沁园甚至交付3个多月依然零成交。之所以出现如此窘境，与当前市场下行以及房东预期过高有关，中介表示，挂牌价吓跑客户。需要特别关注的是，目前一二手房价倒挂差距大，已成杭州楼市一大特点。
交付3个多月零成交
据钱江晚报报道，位于申花板块的绿城建发沁园，今年6月中旬交付。链家资深经纪人张龙告诉记者，该楼盘虽然已交付近3个月，但是在平台上，还没有一套二手房成交记录。
沁园首开时新房高层的均价为49500元/㎡，此后涨至54000元/㎡。据透明售房网显示，目前沁园共有29套挂牌房源，挂牌均价高达103579元/㎡，相比新房售价几乎翻番。
沁园在平台上挂牌的房源，价格的一套户型面积100.3㎡，单价89631元/㎡。这套房源于6月23日挂牌，也就是交付后仅10天就挂上了平台。该房源刚挂牌时总价为1003万元，第二天还调高了36万元，总价达1039万元，单价为103589元/㎡。后在7-9月分别经过四次降价（总共降价140万），最终降至目前899万元的挂牌价。
沁园零成交，是因为交付时间过短？显然并非完全如此。
同样是申花板块，2020年4月下旬交付的首开杭州金茂府，贝壳上一套成交记录是在2020年6月3日，也就是交付后1个半月就有了成交。此外去年底交付的次新房杭房建发养云静舍，今年1-7月份也成交了14套房源。
像沁园这样交付近3个月还未有成交的次新房小区，背后原因主要有三个。首先是受到了现在二手房市场下行，房贷收紧的影响，成交困难。其次是在当前行情下，不少房东认为即使卖掉房子，也很难买到其他心仪的房源，因此选择按兵不动。房东不诚心出售，自然也不会有成交。第三，也和沁园房东预期较高，与购房者的心态存在差异，僵持不下，成交困难。
沁园挂牌价的这套房子，15天内带看次数只有3次，其余房源15天内甚至没有一个客户上门看房。看完这组数字，也许就不会对沁园零成交感到惊讶了。
一二手房价格倒挂差距大
不过，价格高企的次新房遇冷，抢购房价倒挂差距大的新房却成为杭州楼市一大特点。
近日，对于新政发布后杭州新房市场情况，从刚刚公布摇号名单的臻奥院（杭州壹号院）了解到，该楼盘位于杭州滨江区奥体板块，此次推出高层建筑面积约330平方米改善型房源82套，销售均价4.8万元/平方米。
8月31日，臻奥院公布入围摇号结果显示，本次入围E类社保月数为88个月（约7年），无房家庭和普通家庭入围社保月数为187个月（约15.5年），入围家庭2483户，认购比30:1。
尽管摇中成功率低，但有购房资格的购房者依然蜂拥而至，不惜代价试水。一二手房价倒挂是臻奥院抢手原因之一。
目前在杭州多个中介网站看到，2020年交楼的臻奥院一二期二手房对外挂牌价近12万元/平方米，臻奥院此次新房均价仅4.8万元/平方米，一二手价格相差约7.2万元/平方米；以臻奥院2020年户型135平方米计算，一二手房总价相差上千万元。此次臻奥院推出的330平方米户型，一二手房总价差额将高达2000多万元。
杭州楼市一二手房价格倒挂体现了市场供需问题，新房市场因政府限价与调控导致无法购买的购房者转向不限购的公寓，也推高了公寓价格。
目前杭州超过12万元/平方米二手房不能对外挂牌，臻奥院实际成交价在13万元/平方米，超出部分购房者要另给业主费用。
而二手房市场情况，下半年随着土地出让政策调整、土地溢价率降低，参与建设房企增多，供应量增加情况下可以避免购买新房获得投机差价行为，同时要加大二手房价管控。
要想真正使二手房市场稳定可以从两方面着手，，出台交易限定价格，而非指导价格，对阴阳合同进行严格管控；第二，对新房限价解除，在二手房市场实行国际上通用的房地产税，增加持有成本。
如果不管控二手房价，即使目前新政砍掉30%社保和新落户购房者，依然会有大量抱着炒作心态的人涌入，推高楼价。
莱斯够2021-09-08 14:51:11
