作者柒月
12月22日，成都市住建局对成都青客公寓管理有限公司（下文简称“成都青客”）和成都美丽屋科技有限公司（下文简称“成都美丽屋”）等8家公司进行了通报并责令立即整改，主要问题包括未向住建行政主管部门报送开业信息、未开立住房租赁资金监管账户等。
公告显示，整改期间将暂停上述8家公司在58同城等网络信息平台的房源发布，暂停网签备案权限，并对以上平台信用记减分，以上公司存在的其他违法违规线索将依法移送相关部门查处。
“顶风作案”的成都青客、成都美丽屋
值得注意的是，此次通报的并不是分散式长租公寓暴雷，而是继9月份成都住建局联合其他部门出台的“监管账户”等政策后，长租企业的首次“顶风作案”。通报指出，“美丽屋”品牌旗下北京联优生活物业管理有限公司成都分公司、成都悦丽屋房地产经纪有限公司未开立住房租赁资金监管账户；其关联公司成都美丽屋科技有限公司未向住建行政主管部门报送开业信息，未开设租金监管账户，游离在监管之外；北京联优生活物业管理有限公司成都分公司涉嫌存在“长收短付”的高风险经营行为及拖欠房东租金的违法违规行为。
“成都青客公寓”与“成都美丽屋”漠视群众利益，在未通知房东、租客的情况下，涉嫌侵犯房东、租客合法权益。据悉，2家品牌均是委托当地的企业进行管理输出，与集团主体业务尽管关系不大，但仍然存在风险。往期成都本土企业优客逸家在武汉、杭州经历过类似的“品牌授权”危机。早在今年9月11日，成都市住房和城乡建设局、中国银行保险监督管理委员会四川监管局、成都市地方金融监督管理局、中国人民银行成都分行营业管理部等四部门就联合出台了《关于开展住房租赁资金监管的通知》（以下简称《通知》），对开展住房租赁资金监管的一系列事项进行了明确。根据《通知》，住房租赁企业应设立监管账户，承租人支付周期超过三个月的情况下，住房租赁企业收取的租金、押金，包括利用“租金贷”获得的资金，都要存入监管账户。待三方资金监管协议生效后，租金将按月划转给住房租赁企业使用。那为什么在“指导要求”出台之后，企业还主动去撞枪口呢？
租金监管账户到底有没有约束力？
回顾过往新闻，近两年有多家同类分散式头部公寓企业出现“资金压力”。相比于长租公寓刚刚兴起时的多方看好，这种商业模式中暗藏的风险与弊端，逐渐在“大浪淘沙”的市场中暴露出来。
在疫情的大背景下，“暴雷”不再是长短租行业的新鲜事，每一桩暴雷背后，都有数以万计叫苦不迭的租客。
“嗨，你家公寓还在运营吗？”一家业内长租公寓的总经理告诉记者，现在做长租公寓的同行都是这么打招呼的，长租公寓的污名化在今年10月份达到了巅峰。
一夜间“公寓跑路”的消息让这个冬天显得格外寒冷，至今在各个城市引起的一系列连锁问题还悬而未决，原本平台的问题被转嫁到房东和租客的博弈上，长租公寓一直引以为傲的“租金贷”模式也让微众银行被推到了风口浪尖。
我们盘点了一下各个城市今年以来对住房租赁行业出台的政策，无外乎以下几种。
①签订租赁资金监管协议，将租金纳入监管账户；（目前各地采取的最为普遍的模式）
②加强住房租赁企业的注册备案，以及风险评估；
③要求企业明确资金用途、提取方式、提取额度、留存比例等；
④依法处理违规行为，并作为不良记录纳入“企业公共信用信息系统”。
政策从出台到落地需要一定周期，但是已经遭受损失的租客和业主似乎越来越等不及。
系列监管下，仍旧困难重重
这些问题的出现，主要包含几个层面：
1、信息不透明，租客与房东有信息壁垒
租客与房东仍然存在信息壁垒，可以说这些爆雷企业的受害者大多是刚毕业的学生以及一些外出打拼的年轻人，非本地户口、刚毕业亟需租房，找中介、看品牌、租房APP成为。
尽管各地政府监管出台了政策，但专业领域对于有出租需求的房东和租房需求的租客来说，他们更为关注的是押金、租金和住房条件，而至于监管却很容易被中介和平台规避掉。这种信息壁垒在短期内很难彻底打破。
2、商业模式之困使平台更难盈利
一直以来，分散式长租公寓的运营模式，充满了“长收短付”、“短线长投”、“高收低出”。包括上市的青客、蛋壳，也是长期处于亏损状态，商业模式之困一直难以解围。将租金纳入监管账户，于租客来说是一种政府给予的保障，但对长租公寓方来说却加重了盈利的困难，这也使得许多企业铤而走险，不按规章办事。
3、准入门槛低法律界定非常困难
像此前的暴雷给房东和租客方造成的损失一样，至今各个城市的租房纠纷备案大多数仍旧无法解决，法律界定困难，资金无法追回。西南财经大学经济学院教授刘璐认为，这一商业模式和前几年一地鸡毛的P2P公司没有本质区别，但是，这一模式在前期又很难界定其恶意经营的性质。企业可以说这是一种开拓市场的商业行为，将暴雷原因包装成经营不善。
一旦资金链出现断裂，公司大概率会出现法人变更、经营范围变更等转嫁责任的操作，暴雷后的企业法人往往是替罪羊，幕后操盘手却难以追责。记者发现，曾经暴雷的四川悦冠和成都乐伽幕后都是同一拨人，同样的问题也出现在深圳小鹰和诚诚找房身上。
而当下尽管出台了系列政策，但低犯罪成本仍然使众多不规范的长租企业恶意入场——卷钱跑路、换个马甲继续卷钱再跑路。
长租公寓还能信任吗？可以！
毕业生逐年增多，就业需求逐步增大，再加之房价压力……，可以说现在唱衰长租公寓还为时过早。日益增大的租房缺口，仍旧需要长租公寓来穿针引线。
经历了“蛋壳”事件，有人说长租公寓更像是一个夕阳行业，负面缠身，投诉不断。但事实上，2020年才是我国长租公寓发展的第5年，并且面对如此广袤的市场，刚满五岁的长租公寓说它是朝阳行业也不为过。
11月30日，自如宣布战略并购贝客青年精品公寓；12月2日，中骏旗下长租公寓品牌FUNLIVE方隅与上海建信住房达成战略合作；还有消息称魔方正在和世联红璞进行收购洽谈……长租公寓模式仍在探索中，但头部的抱团都在为这个行业注入更多的“暖冬”。
在不久前迈点空间租赁发布的《日本住房租赁业如何保障“蛋壳不碎”》中，我们分析了住房租赁行业更为成熟的日本，文中展示了日本一直以来严苛甚至略显古板的租赁制度，通过法律、企业、协会、租客、房东等角色的环环相扣与坚守，共同铸就了日本租赁市场稳定的环境。
总之，我们希望有更多有责任的长租公寓企业站出来，真正做到契约精神，引领这个行业走上正途、长期发展。
新立楼市2020-12-24 22:40:39
