[摘要] 一味地追求高利润容易导致库存积压，一味地追求高周转又削薄了利润，在这种“悖论”下，追求“有质量的增长”，追求净资产(ROE)，成为了品牌房企的共识。
星星之火可否燎原?
根据源自美国的业绩评价体系杜邦分析模型，ROE作为企业核心的财务指标，可从三个变量来拆解和观照，即衡量企业运营效率的销售净利润率，衡量企业的资产使用效率的总资产周转率，衡量企业财务杠杆的权益乘数。
眼下品牌房企ROE下滑的原因，与上述因素密不可分。专家分析，上述房企ROE出现下滑，和净利润的下滑态势有关，一方面今年房地产行业回温但未见较大反弹，另一方面2013年后土地成本持续走高，房企经营成本增加。
主业赚钱不易，转型便成为了寻求突围的办法。在行业盈利增速普遍放缓的大背景下，万科、碧桂园都将转型提升到战略高度。碧桂园高管于8月19日的中期业绩报告会上首次提及，旗下物业服务与教育业务两大板块正在筹划在A股分拆上市。这是该集团继年初提出分拆酒店上市之后的又一资本计划。万科更是自去年开始频提转型，郁亮称，在未来万科的万亿市值平台中，希望传统住宅销售业务占比不到一半，另一半主要来自新业务，目前考虑较为明确的几块业务是物业管理、海外业务、万科驿等。早前，张玉良掌管的绿地已经开始多元化经营，恒大更是踏上了从卖水到卖粮油的“大快消”之路。
对此，致同中国咨询服务主管合伙人刘东东对本报记者分析称，大型房企都在考虑转型，但目前新业务规模比重较小，如万科选择物业发力，是一个很好的方向，这部分业务增速可期，但相对于千亿“大盘子”而言占比较低，这类新业务短期内还难以帮助企业改变当下格局。
2014年，万科物业实现总营业收入约33.7亿元，总体净利润3.23亿元，净利润率约为9.6%，扣除为万科项目提供物业服务的收入后被列入上市公司财务报表的营业收入为19.8亿元。对此，瑞银证券研究员丁晓认为，2014 年万科物业管理面积1.03 亿平方米，分别占比0.59%和0.55%，市占率极低，物业管理公司彩生活2014 年物业管理总面积也仅为2 亿平方米，这意味着未来万科物业管理市占率有极大提高空间，但未来万科如何获得非自身建设项目的物业管理业务是其关注的重点。此外伴随人力成本的提高，物业业务净利润率将长期维持微利化，短期看对万科整体净利润贡献有限。
对于恒大式的多元化之路，则有分析指出，恒大布局的新产业相互间的协同效应并不明显，和房地产主业之间也缺乏协同效应。专家提醒，一些新产业背后的消费群体并不愿意支付高价钱来认购新产品，这可能会拖累房企盈利水平的扩大。
但这并不意味着没有机会，尝试与创新还要继续。东兴证券认为，房地产销售回暖已经走过三个季度，就目前形势来看，不出意外，下半年“金九银十”行情兑现，全年行业销售金额将超过2014年，甚至创历史新高。而瑞银证券研报进一步指出，如果万科可以将物业管理服务作为与家庭互动的平台，拓展和提供与家庭生活的各项服务，并通过移动互联网技术实现此类服务，则物业平台的价值将得到重估。
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