[摘要] 日前，恒大地产（03333，HK）发布2014年业绩预告，预计全年净利润同比增长25%~35%，按照公司去年实现126.1亿元净利润计算，这意味着恒大的净利润上限将达到170.24亿元。在行业增速放缓与利润持续下滑的双重压力下，房企业绩分化加剧，“贫富分化”进一步加大。其中，大型房企尽管利润
日前，恒大地产发布2014年业绩预告，预计全年净利润同比增长25%~35%，按照公司去年实现126.1亿元净利润计算，这意味着恒大的净利润上限将达到170.24亿元。
在行业增速放缓与利润持续下滑的双重压力下，房企业绩分化加剧，“贫富分化”进一步加大。其中，大型房企尽管利润增速出现放缓迹象，但市场占有率不断提高；小型房企利润下滑明显，且成为亏损的重灾区，这显示出在市场调整周期，强者恒强的马太效应。
多位房企高管向记者表示，随着房地产行业集中度不断提升，未来3年内50房企有望占据40%的市场份额，大量中小型房企将在市场上消失，只有部分具备独特产品路线，或者在二三线城市具备深耕能力的区域型房企存在发展空间。
上市房企利润率普降
记者注意到，在千亿房企阵营里，已经发布年报的三家企业，尽管各家净利润均突破百亿元，但盈利增幅无一不现下滑势头。
其中，保利地产实现净利润122亿元，13.52%的同比增幅创下上市以来的新低；碧桂园（02007，HK）净利润为102.3亿元，但毛利率从2012年的31.2%下降至2014年的24.1%；恒大地产尽管盈利增速高于前两者，但公告显示，公司部分盈利受益于去年投资股市所获得的已变现和未变现。
相对于这些龙头企业，中小型房企的日子就更不好过。中原地产研究中心的统计数据显示，截至目前，在沪深两市144家房地产企业中，已有73家发布了年报或者业绩预告，其中有14家房企业绩首次报亏，另外有21家房企业绩预减。
平安证券房地产分析师王琳向记者表示，2014年上市房企利润率呈现普跌势头，一方面是由于去年以来，房价下行而地价未降，去年下半年起部分房企迫于市场压力掀起现房降价促销潮；另一方面，央行降息后融资成本未见显著下降，海外融资成本却在提高，大大挤压了房企的利润空间。
“以往，做十个项目十个都赚钱，如今也许只有五个赚钱、三个保本、两个亏本”，新城控股高级副总裁欧阳捷说，大公司碰到供求逆转的城市、项目还可以斩仓割肉，调换筹码，中小型房企由于布局集中，一旦区域市场发生变化，受到的冲击显然更大。
兰德咨询总裁宋延庆警告，鉴于房地产销售与结算有一定时间差，2014年年报更多是反映2013年前后的业绩状况，考虑到2014年有逾八成房企销售增幅下滑，加上以价换量导致利润下降，预计今年业绩将更加惨淡。
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