[摘要] 新年之后,又传出佳兆业破产重组、恒盛地产资金链断裂的消息,“狼来了”的预警似乎正在变现。统计数据显示,144家上市房企2014年前三季度总负债达到26692.12亿元,33家房企资产负债率超过了80%的红线。目前公布了2014年业绩预告的47家上市房企中,12家业绩亏损,10家业绩预减。
供求关系依旧严峻
尽管2014年下半年房地产市场呈现探底回升的势头,并且在四季度出现“翘尾”,但供大于求的基本面并未得到实质改变,进入2015年1月份以来,市场成交再度下滑。
监测显示,2015年1月上半月,61个重点城市商品住宅成交954.9万平方米,环比大幅下滑22.3%,同比小幅下滑6.2%。市场分化进一步加剧:一线城市商品住宅成交环比虽下降,但同比大涨近32%,表现依然抢眼;18个二线城市上半月商品住宅成交量同、环比都出现大幅下滑,且分化明显,厦门、南京、杭州等城市环比跌幅都超过30%,而南昌、贵阳、呼和浩特等城市环比小幅下降,与2014年12月的高点基本持平;三四线城市上半月整体市场成交环比虽仍在下滑,但同比来看与2014年同期基本持平。
专家向记者表示,一般而言,临近年关都是成交淡季,但眼下离年关尚早,成交下滑一方面是受市场淡季影响,但更多是因为供过于求的市场格局并没有发生根本性改变,随着前期地方救市政策效应递减,信贷政策又止步不前,加之市场对经济发展信心不足,使得购房者信心下降,观望情绪上升。
研究报告显示,尽管房地产市场经历了2014年四季度的成交反弹,但截至2014年12月末,国内大部分城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线,去库存压力不容小觑。这其中,一线城市除深圳外,北京、上海、广州去化时间均超过15个月。二线城市中多数城市的库存量仍处于2010年来的高点,像杭州与福州的去化时间分别达到17.3与18.4个月。多数三四线城市由于人口净流出的影响,库存高企,像湛江与温州的去化时间分别高达26.3与22.1个月,锦州的去化时间更是高达89个月。
相对于在售住宅存量,潜在供应量的增幅更为惊人。欧阳捷和他的研究团队调查更发现,目前住宅在建施工面积接近50亿平方米,房企土地储备约为12亿平方米,按照2014年约10.5亿平方米的住宅销售面积计算,即使地方政府不再出让地块,要消化目前的存量也需要6年时间。
然而,与巨大的供应量相比,需求量却呈现持续下行的势头。欧阳捷调查发现,在绝大部分二线城市,人均居住面积已经接近30平方米,进一步改善的空间十分有限,三四线城市的人均居住面积更高,这意味着除了一线城市,存量人口改善住房的需求在不断放缓。与此同时,受到传统产业产能过剩的影响,农村劳动力进城的速度也在放缓,导致近几年大多数一二线城市人口净流入速度放缓,住房刚性需求相应减少。
对楼市一向乐观的原华远地产董事长任志强也坦言,尽管房地产行业已经进入底部徘徊周期,但由于商品房库存量巨大,房价大幅反弹的可能性微乎其微,快也要到2015年末才会出现回升的势头。
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