[摘要] 在楼市进入新常态的今天，房企应调整发展节奏并加快转型。行业内，可向商业地产、产业地产与养老地产转型；行业外，可进行多元化跨界经营，或向海外拓展。另外，他认为房企在楼市下半场主要应强化三个竞争力：房企的金融化能力、运营能力与精准营销能力。
同策咨询公司董事长孙益功近日在接受记者采访时表示，在楼市进入新常态的今天，房企应调整发展节奏并加快转型。他建议，行业内，可向商业地产、产业地产与养老地产转型；行业外，可进行多元化跨界经营，或向海外拓展。另外，他认为房企在楼市下半场主要应强化三个竞争力：房企的金融化能力、运营能力与精准营销能力。
黄金白银 生铁
孙益功认为，之前的楼市火爆除了得益于当时充足的流动性之外，主要源于中国住宅的短缺和人口红利。经过近十年中国房地产业供给速度猛增，实际上从2010年开始，中国城镇住宅短缺时代已经过去，楼市进入第二个阶段，可以称为白银时代。到2020年城镇住宅将全面过剩，那时候楼市将迎来真正意义上的拐点，进入所谓的生铁时代。
据官方城镇住宅数据和人口普查数据估算，中国城镇住宅总套数应为2.1亿套左右，家庭户户均住宅套数约为1套，从总量上来说，城镇住宅全面短缺的时代已经结束。据测算，2020年中国城镇家庭户均住宅将达1.1套，按照国际标准，当户均住宅套数超过1.1时，城镇住房将全面过剩。因此，2010年开始中国城镇住宅市场已经进入“白银时代”，楼市已经进入下半场，并且将在2020年左右迎来真正意义上的拐点。
楼市下半场行业生存状况
研究表明，在楼市的下半场，或者说白银时代，跟前十年相比，销售金额和面积增速明显下滑。而各类房企的生存状况也分化明显。
2004 年至2013年，由于市场需求的强力推动，商品住宅平均销售金额、销售面积复合增长率分别为25.7%、14.7%，而近从2009至2013的五年里，的住宅销售金额、销售面积复合增长率分别为15.2%、7.7%，楼市进入下半场以来行业增速开始下滑。
其中，房地产20企业近五年销售金额年复合增长率达到29.9%，而同期平均销售金额增长率15.2%；销售面积年复合增长率达到22.7%，而同期平均销售面积复合增长率7.7%。房地产50企业近五年销售金额年复合增长率达到30.9%（同期平均销售金额增长率15.2%），销售面积年复合增长率达到24%（同期平均销售面积复合增长率7.7%）。重点房企销售的增速明显快于的增速。
总起来看，在楼市上半场，市场的发展推动企业快速发展；而在楼市下半场，市场和房企增速下滑成为楼市“新常态”，行业库存继续增加，继续沿用原有惯性增长的思路将导致企业运营风险增加，企业需要接受市场环境的变化，并调整战略。
孙益功认为，房地产业的白银时代有这么几个特征：一是单纯依靠高周转的规模化增长时代已经过去，房地产行业发展趋于平稳，如果房企继续沿用粗放式模式扩大规模，将会带来较大的风险。二是房企必须转型谋求新的企业利润来源。
三是下半场市场重心变化，楼市关注的重心从上半场的开发商一端转到下半场购房者一端。
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