[摘要] 2014年的杭州楼市令人无法捉摸，上半年的持续低迷让市场人士看不到希望，而下半年却又在政策的强烈刺激下发生惊天逆转。如果说2014年的杭州楼市是一个转折点，那么这一转折实在让人心惊肉跳——成交降温、房价回落、库存增高、限购松绑、信贷放宽、央行降息……
2014年的杭州楼市令人无法捉摸，上半年的持续低迷让市场人士看不到希望，而下半年却又在政策的强烈刺激下发生惊天逆转。如果说2014年的杭州楼市是一个转折点，那么这一转折实在让人心惊肉跳——成交降温、房价回落、库存增高、限购松绑、信贷放宽、央行降息……
2015年的杭州楼市，又将会“画”出一条什么样的线条？经历了以“调整期”、“新常态”为基调的2014年，2015年的楼市依旧前途未定。而新一年房价是涨是跌，楼市政策又会出现什么变数，市场需求又能否保持2014年下半年以来的高位……围绕楼市的种种问题，我们邀请众多开发商和业界专家，在新年进行了一场“隔空对话”。
■对话阵营
★王永太 (浙江社科院研究员)
★章惠芳 (双赢机构总经理)
★方芳 (赢商机构总经理)
★陈焕春 (汉嘉地产顾问副总经理)
★邵佳 (融创中国杭州公司营销中心总经理)
★陈黎驹 (建工地产集团副总裁)
★胡燕华 (大华房产营销中心总经理)
房价是涨是跌？
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从历史上看，“量涨价升”是楼市转牛的一个标志。杭州楼市自2014年8月以来成交量快速上涨，那么成交量能否驱动2015年的杭州房价？杭州房价在新的一年会如何走？
王永太：我觉得2015年的杭州楼市还会继续向下。据我们省社科院的数据统计，2015年浙江楼市商品房成交金额预计5100亿左右，相比2014年的4800亿元将有小幅增长。不过，鉴于目前市场的供应状况，房价应该还会继续下跌。
章惠芳：2015年杭州房价不会出现一边倒现象，而是呈现“区域化和个盘化”。销售情况好的板块或者楼盘，将会是稳中有升的走势；销售情况略差或者为了“冲”排行榜名次的开发商，还会继续“以价换量”，价格自然还会降；供需相对平衡的板块，可能会出现低开高走的情况。
陈黎驹：2015年杭州楼市仍有高库存的压力，开发商仍会延续“以价换量”的策略。房价总体上会延续今年下半年的行情，但落在局部区域内或个案楼盘上，不排除有微涨或微降的情况。
陈焕春：不是很看好2015杭州房价走势。杭州的房价，从2014年一开始就一直往下探，即便成交量上来了，这样的趋势也未改变。在这一年多的时间中，开发商都在寻找一个量价的平衡点。2014年下半年各项利好政策的刺激，只是让开发商在这样一个漫长的低迷之后找到了一个平衡点，暂时摆脱了市场低迷。在此之后，房价将会维持相对稳定，并略有下降。在这种相对平稳的市场环境中，开发商以及楼盘更容易发生两极分化，价格的局部涨跌会导致行业洗牌。
胡燕华：2015年杭州房价将会总体平稳，既不会因为成交量上来了而大涨，也不会因为库存量巨大而大跌。巨大的库存量，削弱了成交量上涨对房价的拉动作用，使房价涨不动，但与此同时，很多开发商因为2014年下半年回笼了较为充裕的资金，引发大规模价格战的可能性也不大。
点评：尽管不同的人士对2015年杭州房价走势不尽相同，有认为稳中有升的，有认为稳中有降的，也有认为继续下降的，但有一个却是共同的，都认为房价不会大起大落。2009年3月杭州房价开始暴涨，一个关键原因是当时房源紧缺，而今时不同往日，目前充足的供应量显然无法支撑房价暴涨。当然，快速回暖的市场人气，也将会阻止房价暴跌。此外，多人提及“以价换量”，因为库存压力或者出于资金回笼的考量，“以价换量”仍将会是市场主流行为。
月成交破万会频繁出现吗？
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2014年的后几个月中，杭州楼市成交量高歌猛进，月成交量突破1万套。这样的成交量，意味着杭州楼市需求恢复到了历史好水平，与2009年旗鼓相当。那么进入2015年之后，杭州楼市需求能否保持高位？成交量会发生什么样的变化？
章惠芳：2015年的成交量，不可能再出现月月过1万套的情况，2015年开年之后的成交量应该会更平稳，更理性。2015年将会以客户需求为主，新盘效应比较明显，也就是说如果客户对某些楼盘的比较感兴趣，那么新盘开出的那个月整体的成交量就会随之上涨；如果没有这样的盘，那么整个月的成交量的波动就不会很大。此外，整个市场将会出现二八分账的局面，即20%的楼盘占据80%的市场份额，大多数楼盘对整个市场的贡献度不大。
方芳：由于库存量较大，2015年市场房价上升空间比较小，因此成交量和价格都会趋于平稳。“双限”放开对于改善型的项目来说还是有机会的，但也要看楼盘的地段、交通、周边配套甚至开发商本身的口碑等这些因素。就比如2014年的龙湖春江郦城，其实就是顺应了这样一个趋势，各方面的条件都比较好，终成为市场上的一大热销盘。刚需市场，2015年的热点区域会在城西未来科技城和钱江奥体板块，这两个板块不论是供应量还是开发商的品牌都有很强的竞争力，相对而言会比其他板块卖得更好。
陈黎驹：2014年“双限”解除，释放了一直以来被压抑的一些“刚性需求”，甚至也出现了投资客重返楼市的现象，这给下半年楼市成交量带来了高位。但是2015年如果需要再延续这种高位成交行情，需要有新的利好消息刺激。明年的成交量会保持一个新常态情况下的稳定行情，但不会出现大涨或大跌的情况。
邵佳：从目前的情况来判断，杭州整体供需关系正在得到改善，各类利好政策也陆续出台，但整体市场行情估计将维持今年下半年的情况，区域竞争比较激烈，难有大的改观。
点评：2015年杭州楼市成交量能否延续2014年底的“大牛”行情，将直接影响杭州楼市未来走势。2014年后一个季度，每月成交量均突破1万套，高的一个月甚至突破1 .2 万套。是因为上半年被压抑的需求被延期释放到了下半年，还是杭州楼市的需求量确实有这么高？从受访的房产专家以及业内人士的观点来看，月成交量1万套，这不可能成为杭州楼市的“常态”。这也就意味着，2015年杭州楼市的成交量，仍有“冲高回落”的风险。
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