[摘要] 选择低开，随行就市，迅速跑量，这才是如今杭州楼市的主流意见。无关市中心近郊，无关高端刚需，在这个“傲娇”容易作死的时代，只有理性的定价才能自我救赎。
房价跌回二线城市的杭州，正在出现更多微妙的变化。
这个变化，最明显地表现在新盘的首开上。比如说，武林板块的九龙仓·君玺，蓄客期间君玺相当长一段时间内释放的价格区间在45000-50000元/平方米，实际的开盘价是40000-45000元/平方米；比如说，城东板块的万科·公园大道，是万科三好住宅全新升阶之作，最终价格比预期的降了3000元/平方米，从价格上对杭州生活特色做了深入解读；还比如，和去年年底相比价差达5000元/平方米的金地·申花里，走的也是诚恳至极的价格路线。
选择低开，随行就市，迅速跑量，这才是如今杭州楼市的主流意见。无关市中心近郊，无关高端刚需，在这个“傲娇”容易作死的时代，只有理性的定价才能自我救赎。
套用我同事的一句话说“如果你要在这座城市有所收获，你就必须温柔地对待这座城市”，惟有价格，不至被动。
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九龙仓·君玺武林鼎级住宅重回3字头
3月20日晚6时许，九龙仓·君玺紧急召开媒体见面会。席间，项目负责人向媒体公布“将以折后37900元/平方米起价入市，推出首批房源”的消息。
两天后，九龙仓·君玺正式开盘，小户型均价40000元/平方米，大户型均价45000元/平方米。每平方米价格比预期低了至少5000元。
“3字头入住武林精装鼎级住宅”，光这样的说法就足够抓取眼球。3字头起价带来的结果是：首批房源中总价的一套小户型为322万元，大部分小户型总价同样控制在“3字头”——350万左右，而大户型总价在500万—600万左右。
就算市场多不景气，尊居武林CBD核心地段的这些楼盘，还是坚守着自己的原则，虽然卖得艰难，却也不曾动过明降的一分心思。这情景，好似闹着饥荒，大伙儿都蹲在地上疯抢施舍的饼儿，大家闺秀总还撂不开脸，总在寻思着到底怎么样才能体面的饱肚。
但是，迟迟未开的九龙仓·君玺不同。虽然它顶着香港豪宅专家的鼎级作品，武林板块地铁上盖精装物业等诸多闪亮光环，但是它是新盘，相比在售的武林商圈其他楼盘，在价格的处理策略上更加灵活。于是，就有了让业界大跌眼镜的首开价格：小户型均价40000元/平方米，大户型均价45000元/平方米。每平方米价格比预期低了至少5000元。
九龙仓·君玺是2010年的地王，当年九龙仓力胜宋卫平带队的绿城，以24621元/平方米的楼面价拿下的文晖地块。外加其财务、建安、精装等成本，本次低开几乎就意味着“亏本”。此前市场普遍预测九龙仓·君玺价格会在45000-50000元/平方米之间。而今君玺的单价只有去年年末武林壹号首次开盘价格75600元/平方米的一半，同比武林外滩、兰园、武林国际等均有着10000-20000元/平方米的价格优势。
“九龙仓始终保持着一颗对市场的敬畏之心。”九龙仓营销总监沈雅琴说的这句话，似乎也能成为君玺将“将武林板块区域‘5’字头的价格体系进行了跨越式的重构。”的解读。九龙仓·君玺的定价，让武林板块的价格重回“3”字头。2011年11月，新湖·武林国际起价34000元/平方米首推1号楼100余套房源，君玺的精装成本超过5000元/平方米，显然让利幅度更大。
九龙仓·君玺的低开后的销售达到5-7成。市场以它特有的方式，热烈回应了随行就市的高端楼盘。
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万科·公园大道城东新城升阶之作价格更“亲民”
3月29日，万科·公园大道首开17号楼共102套精装房源，全部89平方米，分为两种户型，其中一种89平方米房源均价为24000元/平方米，另一种均价20000多元/平方米，还有认筹享“存3万减6万”的优惠。
万科·公园大道案名的灵感来源于纽约公园大道(Park Avenue)。正如纽约公园大道以著名的中央公园而得名一样，万科·公园大道2.5万平方米的草庄公园，拥有着繁华城市中稀缺的景观资源。从“万科·公园大道”的定名，可以看出旨在继承万科·草庄东区的高端属性。
此前，有关万科·公园大道的售价预测在24000-25000元/平方米左右。这样的价格，也符合万科·公园大道作为万科三好住宅在城东的全新升阶之作的定位。众多周知，和公园大道一路之隔的万科·草庄，无疑是万科在杭州争议性的一个楼盘，不仅全盘精装修，而且户型做得极为纯粹，曾经售价高达30000元/平方米以上，因此200-230平方米的大户型一度被认为是杭城最难卖的之一。但是即便在楼市风声鹤唳之时，草庄还是没有任何降价的表态，甚至连销售动作都不多，最后还是实现了逆市旺销。所以，人们很容易认为，公园大道至少会把价位站在草庄之上。
万科·公园大道也是万科在城东继万科魅力之城、万科草庄、万科紫台之后的第四个项目。杭州万科片区营销总监刁玥说：“公园大道秉承了万科产品性能的装修标准体系，在之前的草庄西岸的基础上进行了进一步的升级，是一个公园住区的升级产品。”
万科·公园大道最后选择的20000多元/平方米的均价，意味着杭州万科除了对杭州生活特色的深入解读，这次走的是另一条不常用的价格路线。或许我们可以认为，这样一条道路更吻合万科“始终关注消费者的感受”的企业理念。
放眼整个城东新城，有地铁、杭州新东站、银泰卖场、物美超市等耀眼配套，是杭州快速崛起的新兴板块之一。但同时，这个板块也是供应量巨大和同质化竞争非常严重的一个区域，大量房源面临较大去化压力，价格战的压力从来不曾消退。2012年4月，金色黎明首度开盘时，15000元/平方米的均价仅为周边精装修楼盘万科·草庄的一半。之后的德信·东望、保利·梧桐语等也都采取了低开姿态。进入2014年，城东板块的竞争将进一步加剧。
如果说，目前，万科旗下的这些楼盘是城东板块精装住宅成品的供应源，那么日前已经圆满完成一期交付的滨江·金色黎明更透露接下去的三期产品会打造精装住宅。滨江旗下房产品素以品质著称，相信也给了万科·公园大道一定竞争暗示。万科·公园大道的低开抢走，更像是应对板块竞争压力的表现。
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