[摘要] 商铺的转租和转让已成为市场发展过程中不可或缺的一部分。不少经营户在做生意的同时看到了“炒商铺”的商机，等价格到达高位再转手。市场的成熟、客源的稳定，为专业市场带来更多的人气以及商机，也为市场带来了挑战——在市场打出知名度的同时，又该如何对待炒商铺行为？
市场业态的调整，免不了给“炒商铺转让费”带来契机。
前不久，杭州汽车东站小商品市场经营户李先生就通过转让商铺挣到了一桶金。“当初以30万元买下商铺使用权，现在的转让价是160万元。”李先生表示，8年间，商铺转让费增长近5倍，而今年，光从年前到年后，不到一个月这间商铺的身价又从110万元涨到了160万元。
可以说，商铺的转租和转让已成为市场发展过程中不可或缺的一部分。不少经营户在做生意的同时看到了“炒商铺”的商机，等价格到达高位再转手。市场的成熟、客源的稳定，为专业市场带来更多的人气以及商机，也为市场带来了挑战——在市场打出知名度的同时，又该如何对待炒商铺行为？
8年间转让费从30万涨至160万
有经营户“热炒”商铺
最近，杭州汽车东站小商品市场进行了一次内部业态调整，原来经营鞋类的商铺，在征求经营户同意的情况下，被改成了辅料销售，从而进一步强化了市场特色。
调整也引发了商铺价值飙升。一楼经营户起初不愿搬至二楼，当时二楼商铺的转让费约20万元/间，每间约6方，待市场颁布强制命令后，一般的商铺价格升至50万元-60万元/间，私下转让的价甚至达到110万元。
在杭州汽车东站小商品市场，李先生拥有两间商铺，总面积17方，商铺使用权转让费在8年间从30万元涨到了160万元。8年前，李先生在市场二楼租下了这2间门面，并以30万元的价格一次性买断了商铺使用权。“产权归市场方所有，我们只要每年给市场交一定租金就行了，其中使用权属于我们，可买卖，然而买家和价格都需要市场点头才行。”李先生表示。让李先生感到无奈的是，年初他接到通知——市场因为总体规划，要求把二楼和他一样做鞋子生意的商户全部迁走，改为经营服装辅料。于是李先生开始物色接手人。“市场生意不错，找接手人不难，年初我已经找好了买家，使用权转让费在110万元左右，但不到一个月，周边一拆迁，商铺转让价飙升至160万元。”李先生有些激动，于是他决定毁约，将买家支付的30万元定金退一赔一。
“如果不是市场对转让价卡得紧，商铺的转让价可以更高，17方的转让价可以达到200万元。”李先生说，进入市场初期，自己只想做好生意，并没有考虑炒商铺，但面对日益高涨的转让价，很难抵制住这些诱惑。
杭州市旧货交易市场副总经理姚峰表示，就跟住宅有一手房东、二手房东一样，一些市场也存在着商铺转租、转让现象，可以说这也是市场发展中离不开的一个环节。“市场的炒铺现象一般都发生在产权买断的商铺。”姚峰说，一些投资人买下商铺后，会转租给其他经营户运营，经营户如果租期没到要撤走也会进行转租，但如果该市场经营状况好、铺位稀缺，转租者还会在租金外增加转让费。
杭州的专业市场
80%扮演“二房东”角色？
“目前，钱江市场、新时代、武林鞋城、武林服饰城等都属于‘三位一体’型市场，即土地、物业、市场主体等都属于同一方所有，但还有不少专业市场并非这一类型。”
有业内人士表示，就跟目前的住宅租赁一样，很多市场扮演的都是二房东角色，市场租地、租物业，然后划分摊位，分租给经营户，生意好不好、能否盈利等都是经营户面对的风险，市场只金，稳赚不赔。”该业内人士表示，在这种模式下，经营户大多独立收银，市场高但需要交的税却很少。同时他表示，在这种模式下，市场的整体管理和经营模式可能会混乱。
同时该业内人士透露，杭州的专业市场，又是运营商又真正拥有自有物业的并不多，仅占20%左右。
亿丰最家空间是20%当中的一份子。浙江亿丰商业投资管理有限公司总经理张骞透露，一般来说，新建市场因为需要3-5年甚至更长时间才能成熟，对于拥有自有物业的市场运营商而言，在等待市场的成熟的过程中会更淡定，更倾向于用可持续性发展的心态来打造市场。一旦市场成熟，对于经营者来说，除了初始装修费外，日常经营中的成本就是房租，而拥有自有物业的市场在房租方面占有了巨大优势，对消费者而言则意味着可以享受更多实惠。
“目前颐高集团在杭州的数码市场基本都是自己开发，市场内的商铺都已销售给个人，同时每个商铺又以统一返租的形式租给颐高集团用于开设数码市场，然后市场又将这些摊位租给不同的经营户。如果仅仅是卖商铺的话，那我们就成了单一的商业地产商了，但事实并非如此。”颐高数码集团负责杭州企划的孙文红表示，仅仅是卖掉商铺很简单，但是当你无法统一管理一个市场的时候，市场的品牌可能就被毁了。
孙文红表示，颐高统一将商铺从买家手上返租过来，重新出租给希望做生意的数码商家，为他们提供好的经营环境、制定经营规则、负责售后服务、统一策划活动，这样一来不仅仅服务好了经营户，更为他们争取到了生意和客户，更能增加商铺附加值。“在我们这里，市场既是卖商铺的，也是这些商铺的二房东，而这些还在经营的商户从严格意义上来说就成了三房东了。”孙小姐表示，这样的管理模式也是集团在经营过程中摸索出来的。
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